4月8日，期待以久的武汉售楼部“复活”，可以分时分批接待购房者。
此时此刻，2020年在过去一个季度后，武汉楼市真正意义按下重启健。
下定、认筹、签合同，市场启动的发令枪一响，开发企业将各显神通“回血”。
其实，早在去年底，武汉楼市已经开始降温。此次疫情，按下2个多月暂停健，无疑雪上加霜。
马上，售楼部可能会有人气，有生机。但我们还是得问，开放多久后，才会“暖和”起来？
一个月，二个月，甚至更长，亦或要熬到下一个春天。
湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建教授坦言：房地产要真正回暖，不是看这个城市卖了多少地，而要看能留住多少人。
01
当冰封楼市，遇到这届“惜命派”购房人
自从房企陆续复工，就已经开始了案场和办公区的全面消杀，并制定特殊时期看房流程，为售楼部开放做准备。不久之后，符合防控要求的售楼部将开门迎接线下来访。
但是到目前为止，小区的管控依然比较严格，在出门买菜都需要速战速决的前提下，你会不会出门看房？
“我不会像以前那样‘踩盘式’看房了。”我的朋友范薇，总是和我相约“踩盘”，每次都会看至少3-4个同片区项目，她表示疫情期间自己慢慢接受了线上看房的模式，某平台的VR实景展示比较值得参考，“我会在线上筛选出更偏好的项目和户型，再有选择地去售楼部。不过，现在即便售楼部开放了，我也不会轻易出门完成这种‘高风险非必须’动作。”
图源网络
“无可无不可，除非有非常值得入手的项目。但是目前没有买房的冲动，我不会选在这个时候背上房贷。”佛系买家苏准表示，都行可以没关系。不管别人怎么做，反正自己不出手。
如果不出意外，徐佳杰在年后准备一开春就把大东门的老房子挂上网卖掉，今年置换一套新房。“今年不要说换房，能把这套房以预期价格卖掉就谢天谢地了。现在房子挂出去，即便我肯在价格上让步，也毫无意义，首先中介门店都没有正式复工，其次，小区的封锁管理依然严格，也没法上门带看，退一万步，就算小区开放了，也未必有买家敢上门看房，作为房东经历过非常时期，对外来访客也存在担忧和顾虑。在被迫患上‘社交恐惧症’的时候，对线下看房这件事，比较抗拒，
通过和几位有买房或置换打算的购房人交流，大多人选择了“惜命式”买房——外面看上去还是不太安全，先线上了解再说。
事实上，售楼部开放之后，我们去现场看房真的和以前是一样的体验么？参考一个简单场景：你现在去超市买菜，和疫情以前是一样的模式么？
首先，你要多花至少10分钟做好防护再出门；
到了超市，至少要多花5分钟扫健康码，测温，如果超市限流需要排队，那这个时间再无限延长；
进入卖场，没有闲情逸致瞎逛，必须目标精准眼疾手快，尽量缩短逗留时间，如果实在找不到酱油在哪里，必须要问导购员，他远远看到你有靠近的趋势，就会防备地退后一大步，再隔着口罩一遍喊一边指“前面！左转！货架中间！”怕人堪比怕老虎。
如果是去售楼部看房，完成这个动作的难度，恐怕比超市买酱油的难度✖️10倍。
毕竟看房你需要了解的信息量，可不止“在哪里，多少钱”这么简单，每次和置业顾问交流的时间至少需要20-30分钟，据统计，每说服一位客户买房，需要沟通4-7轮，也就是说从看房到成交，你们累计的相处时间大约1.5-3小时，而这段时间你们都各自戴着口罩，隔着1米的距离“相互喊话”。既耗费体力，还影响效率和看房体验。
有多少人会屡次克服这些困难去买房？
02
“雪上加雪”，这届开发商的至暗时刻，才刚开始
售楼部开放，代表楼市要暖了么？
事实上，去年年底开始，楼市已经有降温趋势。销售面积虽然有小幅增长，但成交均价却呈现下滑，这说明一部分项目迫于业绩和回款，不得不偷偷降价。
针对这样的基本情况，再经历两个月的停滞期，雪上加霜已经不足以形容武汉楼市的困境， “雪上加雪，深深冰封”都不过分。
那么冰冻三尺，需要多久才能解冻？
某地产公司营销总说，全球经济受挫，中国不能独善其身，房地产如果不刺激，难！今年受疫情影响，刚需缩水是肯定的，改善会依旧缩水，这行情况没有政策的刺激，想回暖，遥遥无期。
图源网络
一地产公司总经理坦言：楼市复苏两个维度，价格，销量。今年要么牺牲价格保量，要么保价格牺牲量。去化情况可能武昌好于汉口，汉口好于汉阳。6-7月应该会有一波回暖“假象”，8-10月迎来至暗时刻。
也有地产公司营销总持中立意见：武汉只会不好不坏，国家不会放水，也不会让地产死掉，温和的，波澜不惊的。
一位正在筹备售楼部准备工作的项目营销总表示，首先没有降息，其次国外疫情凶猛，导致出口企业亏损，预计5月会出现企业倒闭潮，失业率上升。第三，股市会大幅下跌，也使客户观望情绪浓厚。后疫情时代，客户观望情绪浓厚，预计要复苏也要到10月开始。
对于房地产这样的高周转行业，资金紧张是未来很长一段时间需要面对的难题，至暗时刻总会过去，但现在才刚刚开始，有一批人未必等得来光明。
03
重建城市信心是当务之急，未来楼市，不看卖了多少地，要看能不能留住人
“武汉楼市受疫情影响短期难以恢复，一是经济增速下降，影响消费能力；二是心理影响，信心不足，预期不看好，外来购房者减少，下半年才会逐步恢复。“湖北省社会科学院经济研究所所长叶学平这样认为。
湖北房地产经济学会专家委员殷跃建表示，目前我们看到的地产项目复工、拍地、成交都只是皮毛，不足以评价疫情对楼市的影响。在危机蔓延全球的情况下，现在做判断还为时尚早，至少要等到下半年，估计能勉强恢复元气，才是时候客观理性地评价对未来走势的影响。
图源网络
过去8年里，武汉的经济发展高度依赖房地产，但这必须有一个前提，城市净流入人口不断增大，购房需求不断攀升。
武汉市统计局网站3月29日发布的《2019年武汉市国民经济和社会发展统计公报》显示；
2019年末全市常住人口1121.20万人，比上年末增加13.1万人；
再看看前几年的数据：
2018年武汉常驻人口1108.1万人，比上一年增加18.81万；
2017年武汉常驻人口1089.29万，比上年增加12.67万；
相比2018年，增加人数下滑了30%，而武汉的目标是1700万，甚至2500万，我们离目标还差了一大截，就已经表现出疲软乏力，在越来越多的城市都放开落户政策，“人口零和游戏”下，我们还能留住多少人？
这样的情况下，重建城市信心和信誉是当务之急。“反正向南漂向北漂都是漂，如果一定要背井离乡，肯定要选择一个更优越的城市。”这是众多毕业生的想法。
还是那个更古不变的真理——房地产市场短期看金融，中期看土地，长期看人口。
图源网络
2020年是百万大学生留汉的第四年，会不会遭遇滑铁卢式的打击？
房地产的“暖”，和人口“热”密切相关，未来的楼市，不是看卖了多少地，而要看留住多少人。
重建城市信心，擦亮“武汉”这块招牌，势在必行。
04
进入恢复期，重点城市积压需求得到释放
在其他已经进入恢复期的城市，总有一些“大卖”“回暖”的信号传来。它们真的具有“原地复活，一键回血”的本领么？
根据米宅地产研究员的数据显示，一线城市新房市场复苏较快。深圳、上海、北京的成交量环比持续上扬。
先来说深圳，可以看出，新房成交量已经基本恢复到去年的水平，满血复活无疑。
3月7日，招商蛇口太子湾开盘，推出104套公寓，均价11万，总价2000万起，当天全部售罄。之后又在线上加推14套，第二批4000万起，正式选房8秒之后，消控表全线飘红，再次秒清。
好像一切都没有发生过，这样的愈合力，实在令我等羡慕。但其实，这样的基础，是基于深圳的特殊性——
首先，住宅贵且稀缺，尤其是地段好的项目，特别少。所以，在很多核心地段，项目选择开发公寓，单价比住宅低，让人“买得起”。
其次，深圳对公寓的调控不如北上广那样严格，有钱没名额，可以买公寓。也就是说深圳积压了大量的需求，都在公寓这个缺口得到了释放。
参考其他城市，全国一线城市、强二线城市，纷纷出现回暖行情。“回暖”的前提，不是需求的从天而降，而是过去两个月，被压抑的需求集中释放了。
客观来说，这些都是局部市场的惯性规律，并不能代表市场全面回暖。
这些城市给武汉的启示是，在城市生活完全恢复正常后，被压制的需求会“喷涌”，此后的市场高开高走。
但在武汉，这一切的前提是，1100+万武汉人放下戒备，走出家门。同时，对城市有期待，对未来有信心，愿意与城市共生长。
过去的9年，武汉连续进入全国销售量三甲之后，2020年武汉楼市终于慢了下来，或许这回意外实现“软着陆”，让楼市更具健康力和生命力，还一个平稳上升，可持续发展的中国房地产市场。
2020年，已经过了1/4，这一年最主要的任务还是回血，“活下去”。当然，我们更期待这个英雄城市的满血复活。