飞腾小子
大家好，我是勇谈。近日兰州调低商业地产首付比例为50%的消息让大家不由得想起了2018年前北京等一线城市对于商服类房产进行限购的事情。自从北京等城市对于商服类房产进行限购后，商住市场交易量受到重挫。不过随着深圳前段时间个别商住类项目再现日光盘，商业地产是不是要再火？购房者该选择商业地产项目吗？因人而异。
北京等城市对于商住类项目进行禁止或者严格限购主要是因为刮起了“投资炒房风”
2018年北京等城市出台商住限购的主要原因是“房产投资风兴起”
至于为何北京等城市的商住公寓房产投资风兴起？道理其实很简单，以北京为例本身北京的落户就极其困难，2000多万常住人口的北京市差不多700多万都是无法落户的人群。对于这700多万常年在北京工作、生活的人来说既然落户无望，起码有个住所也不错。但是北京本身住宅价格极高，动辄5万以上的房价让很多人望而却步；但是商住公寓的出现只需要花费一半的价格就可以解决住房问题，何乐而不为？开发商也看准了这个机会，开始打“擦边球”一时间商住一体的公寓成为市场的热卖品，包括房产从业人员在内的几乎所有人都开始进入“商住投资”，商住公寓炒房投资热已经兴起，大家需要知道的是“房住不炒”在2016年就提出来了；目的就是为了打击“炒房投机风”。这也是为何北京、广州等一线城市出台商住房限购、禁售商住房的原因。
深圳前段时间媒体报道的个别商住项目再现日光盘，已经被证实是“精心制造”出来的
经过查实后深圳的这两个项目是湾玺和万科星城，当天的成交确实不错，但是绝对不是日光。根据查询后的结果显示，湾玺一共备案了225套房，这次只是卖了一半左右，万科星城更多，一共备案了1801套房，这次也只是卖了288套。也就是说“商住房火热”的情况是被房企“精心设计”过的。在疫情情况下，房企试图通过几次人为操作来搅动市场的想法是不错的，可惜商业地产市场真的是“不惹人待见”。
商业地产我国是属于“严重过剩”的情况，尤其是办公楼，空置率居高不下已经不是秘密
办公楼（写字楼）空置率居高不下，这点在各个媒体报道上屡见不鲜
图上所示是2018年国内几大城市写字楼空置率图，可以看到一个明显的事实，除去一线城市和经济发达地区的写字楼空置率尚可外，近几年的火热的西安、武汉、重庆等城市的写字楼空置率都超过了30%；除去实体经济下滑外，供应严重过剩已经是主因。
如上图所示，在2016年“去库存”开始前后也是我国办公楼销售的又一个高潮。仅仅4年的时间全国办公楼销售面积从2014年的2500万平方米暴涨到2017年的4756万平方米。这么大的供给量也是造成全国绝大多数城市写字楼空置率居高不下的主要原因。同样的事情也发生在商业营业用房（商铺之类的）上，根据查询后的数据显示2015年我国商业营业用房销售面积为9254.79万平方米，2017年竟然暴涨到12838.14万平方米；这样的数据都表明了一个事实“商业地产供应严重过剩”。
普通购房者该不该购买商业地产？还是一句话“无需求不购买，谨慎投资”
从2019年开始全国商业营业用房累计增长率都为负值，说明了些问题
2019年商业用房销售累计增长率都是负值，说明了一个道理“绝大多数人已经不看好商业用房”，大家可以简单理解为2019年商业用房销售面积是要低于2018年的，而且是全年都是如此。看过我文章的朋友应该知道2019年的不少月份住宅商品房也出现了这样的情况，只不过是比例要小得多。
无论是商业还是住宅2019年销售面积累计增长都负值的情况下，再次劝你“无需求不购房”
近期又有了新的房地产“拐点”论，究竟是不是我不敢说，起码2020年的房地产市场风险会比2019年大得多是事实，高达79.1%的负债率已经到了极限。无论是银行、地方都不敢再为房企“背书”是真的。不出意外2020年商业地产的销售还是累计负增长，普通购房者如果不是有需求（比如：自用等），想要通过投资来获益还是谨慎些。
综上，2020年“因城施策”的房产调控会更加普遍，各个城市的动作会更加多，这都是房地产市场“不稳定”的表现。作为普通购房者来说还是一句话“无需求不购房”，有需求买了就买了，起码得个心理安慰。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
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北京的商办政策
北京等城市自商住限购以来，商住市场交易量受到重挫，深圳前段时间个别商住项目再现日光盘，如何看待普通购房者购买商业地产项目？
首先带大家回顾一下北京的商住限购政策，2017年3月26日北京出台的商住政策（简称“326新政”）促使北京的商住彻底冰冻，从具体的政策内容来看，可谓是非常严格，分别从开发建设方，需求端（购房人），产品端，银行，监管升级等多个方面做了精准调控：
一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于５００平米；不符合要求的，规划部门不予批准。
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
１、名下在京无住房和商办类房产记录的。
２、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
从北京的政策不难看出，商住项目增量做了限制，不能用作居住用途，不限购低首付的优势也没了，商办市场的投资需求彻底被抑制了，所以目前北京二手商办的流通和价格彻底回落了，甚至很多小区这三年成交几乎为0套.
深圳的商办政策
1、深圳商住两用房新政策是：在深圳购买了“商业用房”的买房人，需要支付的贷款首付款比例不可以低于50%，在深圳购买了“商住两用房”的买房人，需要支付的贷款首付款比例不可以低于45%，而且二者的房屋贷款期限都不可以超过十年，房屋贷款利率不可以低于同期同档次利率的1.1倍。
2、商住两用房不仅可以办公又可以居住，属于住宅，但是同时又融入了一些写字楼的诸多硬件设施，从而使得业主在居住的同时又可以从事商业活动，所以是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。
3、商住两用房的产权年限一般只有40年或者是50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，将会自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，无法自动续期。因此相对于普通住宅来说，商住两用房的隐性成本其实会很高。
4、商住两用房不限购，也不受房屋贷款的限制，不过商住两用房无法享受普通商品住宅的税费优惠。另外商住两用房的贷款期限一般不超过十年，需要支付的首付款要更高一些，大约50%左右，贷款利率是普通住宅的1.1倍，并且无法申请公积金贷款。
5、商住两用房不仅可以居住还可以注册公司，而且不限购，也不算首套房，不过环境好，相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善。
6、商住两用房无法办理户口落户、没有学区派位、首付高、水电费的计价高、物业费相对普通住宅也会高一些。
从政策不难看出深圳的商办政策相比于北京还是比较宽松的，不限购，可居住可办公，虽然没有利率优惠，但可贷款，最关键的是深圳的房价处于全国各城市房价的第一集团，住宅6万+，8万+，甚至10万+的项目遍地都是，对于年轻人和外地人来说，商办项目低首付低总价不限购的优势凸显。
所以深圳前段时间个别商住项目出现日光盘，也就不难理解了。