4月3日，萬科+中天+正田聯合拿下長安新民125萬平的舊改項目；
4月13日，華潤中標道滘馬洲城市更新單元；
4月14日，東莞鴻裕源房地產開發有限公司拿下寮步鎮石步村華怡產城融合類更新單元。
離23日的4月第一塊土地掛牌拍賣還有近10天，東莞的城市更新項目市場就先火起來了。
加上3月鴻榮源搶下黃江兩宗舊改項目，華夏幸福、龍光地產瓜分的常平3宗舊改項目，東莞舊改市場可以說是火得一蹋糊塗。
很顯然，在土拍市場之後，東莞舊改市場也成了深圳房企的獵場。
深圳房企搶地，告訴你東莞土地價值
深圳房企在東莞舊改市場的實力，最具代表性的要數華潤了。
拿下道滘馬洲舊改項目後，華潤在東莞的各類型項目達到了23個，其中在售的項目有大朗松湖悅府、常平華潤幸福裡、清溪華潤潤溪山、企石華潤公園九里。
在建或待建項目有南城國際商務區的萬象府、松山湖的萬象匯及濱海灣新區的TOD綜合體等。
華潤的23個項目遍及東莞12個鎮街及功能區，其中東城區7個項目成為華潤的重倉區，其中包括了火煉樹、同沙工業園等5個城市更新項目，牛山中心片區開發項目，以及榴花學校政府代建項目。
南城區是華潤的重點區，已經拿下三個項目。南城CBD的萬象府已經在建，東莞國際商務區片區開發項目和亨美社區城市更新項目還在待建。
此外，水鄉片區中堂1宗地，道滘2宗地總計3個項目；東部產業園片區常平2個、謝崗1個總共3個項目；松山湖片區松山湖、大朗各1個總計2個項目，東南臨深片區塘廈、清溪各一個總共2個項目；濱海灣新區一個項目。
六大片區、12個鎮街、23個項目，在粵港澳大灣區中，東莞無疑成為了華潤在深圳之外最重要的市場。
由於深圳土地資源稀缺到難以想象，開發成本也高到天際，東莞自然成了華潤佈局大灣區的第一選擇。
不僅是華潤，招商蛇口、鴻榮源、龍光天健等深圳房企，也早已不把東莞當東莞看了，在他們眼中，東莞已經跟深圳沒有本質上的區別了。
為什麼選擇東莞？房企眼中東莞就是深圳
深圳房企把東莞當深圳看，一是深圳用地實在緊張，近乎無地可拿了。二是深圳跟東莞越來越像一個共同體，彼此都離不開對方了。
從產業互補，城市融合上，沒有那個城市能替代替代東莞對深圳的角色。
深圳的產業生產逐漸在向東莞遷移，如華為、中集、大疆把生產環節遷到松山湖片區，歐菲光、紫光、平安、正中進駐濱海灣新區。
東莞企業總部遷往深圳佈局國際市場的趨勢也在抬頭，OPPO在深圳灣超級總部基地建總部，VIVO也在深圳寶安建總部，兩地的產業分工與融合正在向縱深挺進。
這不是誰是誰的附屬，而是兩個城市在產業鏈上的不同定位。
在整個粵港澳大灣區遠期發展上，深圳光明一個科學城，東莞松山湖一個科學城，是構築以深圳為主陣地的國家綜合性科學中心。
深圳的光明科學城才開始發展，松山湖的散列中子源實驗室已經是大灣區的第一個國家級大科學裝置了。
深圳是綜合性國家科學中心的主陣地，但是東莞市目前是走在最前面了，東莞在深圳面前也完全有這個自信。
當然，在綜合性國家科學中心上，深圳是更有自信的，畢竟深圳以科創中心躋身四大超一線城市的。正因為如此，兩個自信城市才能並肩一起走下去。
產業經濟上的融合，也表現在兩個城市的人員流通上。根據百度遷徙地圖大數據顯示，莞深兩城都是對方人口最重要的遷入來源地和遷出目的地。
在東莞方面，遷入人口占第一位的是深圳，佔總遷入人口的36.76%，第二位是廣州才14.22%，深圳對東莞的人口流入貢獻度是廣州的兩倍多。
在遷出目的地上，東莞流向深圳的人口占流出總人口的42.1%，這是流出人口的一小半了。
而東莞流向廣州的人口僅佔流出人口的16.09%，差不多才是東莞流向深圳人口總量的三分之一。
在深圳方面，流入人口占第一位的是東莞，佔總量的31.1%，比第二位的惠州（19.07%）高出12個百分點。
在流出目的地上，東莞也是高居第一位，比重是39.24%，是第二位惠州（15.77%）的兩倍多。
數據不會說謊，人口流動也是在用腳投票。
東莞和深圳之間的人口流通充分說明了，深圳人愛往東莞跑，東莞人也愛往深圳跑。
人員的流通維持在雙方相對均衡的狀態，這說明東莞和深圳經濟上、產業上的互相成就，地位上的相對平等，才有兩地的長期合作共贏。
經濟上、人口上的兩城融合，也從側面解開了一個樓市的謎團。
據深圳中原統計，2020年2月惠州新房均價11732元/平，同期的東莞新房價格卻超過了23000元/平。
東莞的房價相當於惠州的兩倍，深圳客還是湧向東莞，而對惠州愛理不理，這可能就是經濟產業這個基本面對房價的支撐吧。
回到東莞與深圳的關係上來，正是東莞和深圳地位上的相對平等，經濟產業上互相成就，所以是真正意義上的融城，這對於深圳房地產及深圳產業來說，東莞除了名字叫東莞外，實質上跟深圳沒有區別了。
從華潤的佈局，透視東莞的價值地圖
東莞跟深圳沒區別了，東莞各鎮街之間還是有一定區別的。
就像深圳，物業價值最高的深圳灣房價已在20萬上下了，而龍崗北部大部、坪山、大鵬的房價還停留在3字頭，高低之間相差了約6倍。
深圳房企在東莞拿地遍及中心城區、松山湖片區、濱海灣片區、東南臨深片區、東部產業園片區以及水鄉片區六大片區，但是從佈局的力度上看，還是有所側重的，這代表了深圳房企對東莞各片區的價值認識。
首先是中心城區的東城、南城，華潤總計佈局了10個項目（東城7個、南城3個），將近一半的項目重倉中心城區，已經說明了中心城區的價值。
而且南城國際商務區是東莞未來中心的中心，亨美城市更新是市政廣場板塊的項目；東城的火煉樹、牛山中心片區等項目也都是城市最核心的地段。
中心城區絕對是東莞最有價值，也最值得追高的片區。
東莞最好的教育資源、行政資源、文化資源、商圈配套基本集中在此，特別是東城和南城。
未來隨著華潤項目的落地，東莞的生活、商務環境應該也會有質的提升，無論現在還是未來，中心城區都會是最有價值、最有升值空間的片區。
這也是2020年東莞土地拍賣唯一一塊突破最高限價的地塊出現在中心城區（萬江）的原因所在。
第二是松山湖和濱海灣新區。樓探長把這兩個地方放在一起講，是因為這兩個片區有太多的共性。這兩個片區是東莞經濟最強的區域，松山湖2018年產值破600億是當年GDP最高的區域。2019年長安GDP超過700億，是東莞已經揭曉的年度經濟最強鎮。
在產業上，松山湖和濱海新區都有承接深圳外溢產業的實力和基礎。地理上，松山湖和濱海灣片區分別毗鄰深圳最具潛力的光明區和沙井片區。
未來這兩個片區也是東莞、深圳地鐵接駁的地方，東莞1號線和深圳6號線支線，東莞5號線和深圳13號線在松山湖片區接駁。
東莞地鐵2號線與深圳地鐵20號線，東莞3號線支線與深圳11號線在濱海灣對接。
所以因為地鐵，這兩個片區的物業需求也主要來自深圳。
深圳每年人口淨爭40多萬，目前深圳房價已經突破6萬了，未來在人口壓力下房價上漲趨勢很難扭轉。
一界之隔，東莞這邊的房價僅相當於深圳的約60%，有深圳客背書，濱海灣未來的物業價值可以說絲毫不遜於中心城區。
這個片區也是以深圳需求為主，由於最早做深圳客開發，是東莞第一波吃深圳紅利的物業區。目前鳳崗均價3.2萬元/平，塘廈在2.5萬元/平，價格已經在高位，以現有的經濟產業基礎，已不能對毗鄰區域的深圳客產生足夠的吸引了。
但是，畢竟是最早打深圳客概念的片區，價值基礎仍在。華潤及深圳房企可能在等深圳“擴容”的推進吧，就算不擴容，區域納入深圳地鐵體系，價格也是存在上漲空間的。
雖然深圳地鐵10號線東沿線（鳳崗段）剛被國家發改委斃掉了，但是在今年深圳特區建立40週年的特殊年份，說不定國家會在8.26週年慶前後送出大禮包。有大利好預期，臨深片區的樓市還是值得期待的。
第四是水鄉片區。水鄉片區有點像2010年前後的深圳龍華及2015年左右的光明和沙井，都是房價漲價潮下的地鐵紅利的收割區。
2009年深圳房價在經歷了2008年的重挫後一路高漲，關內剛需被擠向關外。龍外因為地鐵4號線和北站效應成了關內外溢客最理想的承接地。
2015年，深圳房價瘋漲並席捲全國，深圳剛需被繼續往外擠壓，在地鐵11號線和深圳國際會展中心利好下，一波人引向了沙井；在地鐵6號線和深圳北部中心刺激下，一波人流向了光明。
人口遷移東線在政策、地鐵交通交織下，深圳光明現在是壓著新房價格，二手房價已經上7萬了，沙井的房價也超過了4.5萬向著5萬一路開進。
水鄉片區也一樣，東莞中心城區房價已經到了3萬，正在向著4萬狂奔。
莞城豐華瓏遠翠瓏灣最高備案價過4萬，中海莞府最高備案價超過4.7萬，這種房價趨勢肯定會將剛需往外擠，而最好的目的地就是水鄉片區。
一是水鄉片區價格1.8萬左右，相對是窪地。二是水鄉片區連通中心城區的地鐵1號線正在修建，未來對接中心城區配套的障礙正在消失。
三是，已開通的莞惠、穗深城軌及未來莞佛城際鐵路的外來置業客也有價值加持......總之，水鄉片區就像是站在一個風口上了。
最後，我們說說東部產業園片區。這個片區的價值就是東莞的地也不多了，只要是東莞的地，不久的將來都是優質資源，有土地就有後發優勢。
深圳坪山，從最偏遠的區，成為產業上的最中心區，後來居上也是源於後發優勢。
憑著土地資源坪山成為了深圳國家級高新科技園區“一園兩核5片區”格局中兩核中的一核，另一核是南山科技園，土地儲備的優勢由此可見一斑。
東莞東部產業園片區能像深圳坪山一樣彎道超車嗎？誰也不敢說一定不能！
現在基本就清楚了，華潤及其他深圳房企在東莞拿地，有短期目標的，有長線價值的，因為像深圳一樣，東莞不久也會成為土地最緊張的城市之一，因為東莞的土地開發強度已經超過了30的警戒線，深圳房企跑來搶舊改項目，已經給東莞敲響了土地緊缺的警鐘！
來源:東莞樓市