曾經歷兩次滑鐵盧而錯過黃金時代的奧園翻身了，房地產行業今年首宗股權收購案落地。
2020年國內地產業首宗股權層面收購案——中國奧園收購京漢股份已經落定。7月15日，京漢股份新的董監高管理團隊誕生，有6名高管來自郭氏兄弟掌舵的奧園系。
交接順利融洽，中國奧園收購京漢股份落定
京漢股份董事長馬軍
7月15日，京漢股份在深圳召開2020年第三次臨時股東大會和第十屆董事會、監事會第一次會議，中國奧園收購京漢股份後新一屆董監高團隊實現順利接棒。
股東大會表決通過的換屆方案，第十屆董事會由九名董事組成。其中，馬軍、陳勇、郭士國、申司昀、班均為非獨立董事，陳輝為職工董事，付細軍、曲詠海、張樹軍為獨立董事。第十屆監事會由三名監事組成，其中，譚毅、冷陽為非職工監事，甘泉為職工監事。
股東大會結束後，京漢股份召開了第十屆董事會第一次會議和第十屆監事會第一次會議。根據決議，選舉馬軍為公司董事長、譚毅為公司監事會主席；聘任申司昀為總裁、楊成為副總裁、蔣南為董事會秘書、林斌為財務總監。
京漢股份的新任董事長馬軍，現為中國奧園集團執行董事、營運總裁、地產集團營運總裁，他曾任中海天津副總經理、奧宸集團常務副總裁。京漢股份的新任董事陳勇、郭士國，現為中國奧園集團副總裁。
此外，新任董事、總裁申司昀，曾任香江控股集團株洲公司總經理、碧桂園集團湖南城市公司總經理，此前為奧園集團韶關公司總經理。
京漢股份董事、總裁申司昀
今年5月15日，京漢控股、田漢與奧園科星簽署了《股份轉讓協議》，京漢控股將其所持有的上市公司29.302%股份轉讓給奧園科星。雙方約定，股份轉讓價格為5.06元/股，本次股份轉讓價款合計為11.60億元，並於6月24日辦理完成過戶登記手續。
奧園科星，是控股股東“奧園廣東”100%持股的全資子公司，奧園廣東則是中國奧園於中國境內設立的控股子公司。
房地產公司“中國奧園”，創辦於1996年，2007年在香港聯合交易所主板上市，現實際控制人為中國奧園集團(HK.3883)創辦人、主席、執行董事郭梓文。
順帶提及，京漢股份的實控人如今已變更為中國奧園實控人郭梓文。
京漢股份的主營業務也是房地產開發，另外，公司已將業務逐步延伸至新材料等領域，也是為了培育未來的利潤增長點。據瞭解，公司年產10萬噸綠色生物基纖維素纖維項目（Lyocell）預計在2020年下半年竣工；該產品可運用於紡織服裝、航空航天、醫療衛生、安全防護等領域，且產品可降解，不會對環境造成二次汙染，屬於國家鼓勵發展的環保型產品。
京漢股份的新任董事長馬軍，曾是郭梓文手下的年輕將帥，他2015年進入奧園時，年僅39歲。此番，郭梓文遣愛將到京漢股份掌舵，也是對這筆收購案重視的體現；將主持公司日常經營管理的新任董事、總裁申司昀則，他所帶領的團隊曾多次圓滿完成業績目標，此前所轄區域在集團排名長期領先。
另外，原京漢股份掌門人田漢，在新股東入主後，將繼續關注和支持京漢股份的發展。官宣稱：“新股東接棒：中國奧園背書，交接順利融洽。”
京漢股份，總部位於北京，成立於1996年，是一家在健康養老、綠色纖維、主題小鎮、健康住宅、建築工程等領域，進行全國佈局、多元化發展的A股上市公司，股票代碼000615，資產總額超百億元。
中國奧園集團董事會主席郭梓文（左1）
曾經歷兩次滑鐵盧而錯過黃金時代的房地產公司奧園，近年來發展迅猛，一改過去“起大早趕晚集”溫吞局面。
過去一年，中國奧園集團董事會主席郭梓文的“千億夢”如願以償。2019年，中國奧園總體銷售額達1330.6億元，首次跨入千億元房企俱樂部。
2016年至2019年，奧園地產銷售年複合增長率達66%，在行業裡處於較高水平。兼併重組，是房地產最大規模的一個重要途徑，也利於提升整體競爭力。財報顯示，京漢股份土地儲備總建築面積約123.7萬平方米、貨值約100多億元；毫無疑問，這也是奧園郭梓文相中的地方。
近年來，房地產行業格局不斷變化，“你方唱罷我登場”；有人將發展勢頭正盛、進取心強的龍光地產、奧園、合景富泰、佳兆業、以及美的系地產板塊，並稱為“華南新五虎”。
也順帶交代一下，此前踟躕不前的“不死鳥”佳兆業，和郭梓文旗下的奧園一樣，也於2019年首破千億。
房地產行業今年首宗股權收購案落地後，郭梓文兄弟旗下的“奧園系”上市版圖進一步擴大，在此前的“奧園”（股票代號：3883）、奧園健康（股票代號：3662）二家港股上市公司基礎上，又多了一家A股上市公司京漢股份（000615）。
奧園健康，原為奧園集團旗下的二級集團分拆後單獨在香港上市。此前上市發售時，引入恆地(00012.HK) 副主席李家傑全資擁有投資公司Successful Lotus作為基石投資者，李家傑是“四叔”李兆基之長子。
京漢股份，其前身是湖北金環股份有限公司，2015年9月，京漢置業集團重組上市公司湖北金環，併成為其全資子公司，並於2016年5月26日正式更名。1996年，京漢置業集團從建築裝飾起家，於2000年進入房地產行業。
奧園“郭承包”的千億曲折路
中國奧園集團總裁郭梓寧
房企巨頭有很多兄弟創業的成功故事，奧園的郭梓文、郭梓寧二兄弟也是，二人合作無間，至今已20多年了。奧園集團創辦人、董事會主席郭梓文，生於1964年，他的哥哥、現為中國奧園集團黨委書記、總裁郭梓寧和他的年齡相差3歲。
郭梓文兄弟，祖籍廣東番禺，童年喪父，他家早年是個教師家庭。2020年胡潤全球富豪榜上，今年56歲的郭梓文，上榜身家為24億美元。順帶提及，1996年奧園成立時，他的哥哥郭梓寧也是主要籌建人之一。
廣東番禺，是個出大富豪的地方，像香港的霍英東、前澳門總商會理事長何賢等，都是番禺人。
郭梓文人稱“郭承包”，小時候喪父，他當過當過車間電工、設計師，畢業於暨南大學，擁有碩士學歷。早期創業的地產大佬，起點並不高，郭梓文有“郭承包”之外號，也與其事業起步相關。
郭梓文（中）在母校暨南大學
1996年，中國新一輪經濟改革的浪潮掀起，同時也是中國私營企業初起步的階段。
這一年，廣州番禺最大的國有企業廣東梅山糖業總公司旗下房地產公司的經營難以為繼，開始著手國企改制。當年，時任梅山糖業總公司黨委委員、黨政辦主任的郭梓寧，與弟弟郭梓文聯手，通過競標贏得了梅山房產公司的承包權，這是中國奧園的起步。
後來，郭氏二兄弟靠成功開發第一個項目“金業別墅花園”，步入地產之路。1998年，靠第二個項目啟動，讓郭梓文二兄弟盡出風頭，行業知名度大增。
當時，郭梓文兄弟初取名“金業體育花園”，但總感覺這個口號不夠響亮，內涵也較膚淺。後來，郭梓文兄弟積極爭取國家體育總局及伍紹祖等人支持與合作，開發了國內首個運動型社區——“廣州奧林匹克花園”，這即是之由來。
所謂奧園“複合地產”模式，講白了，就是“地產+”模式。今年 5月16日下午，中國奧園複合地產開發探究之路專題研討會在廣州召開，總裁郭梓寧等出席。
會上，北京師範大學珠海分校原副校長，現珠海分校運動休閒學院院長吳忠魁教授作《奧園複合地產的三維模式——ESH體系的構想》主題講座，吳忠魁在奧園此前的“運動+地產”基礎上，又提升複合地產+：教育（生長）+運動（生活）+健康（生命），並稱為“三生”模式。
所謂“地產+”，玩的是概念，諸多外衣裡層，實質上還是房地產開發，成功了，就稱之為模式。過去，王健林“地產+商貿”的萬達廣場也是成功運營的，但“地產+文旅”顯然只算是個概念。
奧園掌舵人郭梓文
客觀地說，郭梓文兄弟的複合地產模式，在業內算是較早的，算是一種具有創造性的地產開發理念；後來，碧桂園、萬達等房企多複製此種開發理念。
與碧桂園掌舵人楊國強早年創業“草根性”較強相比，郭梓文進入地產是“半路出家”。從暨南大學畢業後，他分配至當時的番禺縣旅遊總公司。做事勤勉踏實，腦瓜靈活，深受領導器重的郭梓文，後來晉升為總經理助理。
在改革開放大潮下，人人都有一顆躍躍欲試的躁動之心，郭梓文選擇下海創業。當年，郭梓文手上沒有多少資金，沒有隊伍，更沒有品牌，於是他選擇的是承包經營方式。事實上，這在上世紀九十年代是很常見的創業方式；早期，承包國企要繳納5萬元押金，郭梓文又是借又是貸，湊齊首筆2.5萬元押金，開始了白手起家。
當年，能拿到體育官方授權是件千辛萬難的事。“運動就在家門口”廣告語下，廣州奧林匹克花園取得了巨大的成功。從1999年7月開盤到2000年1月，廣州奧園售出1111套，銷售額達3.5億元，憑藉奧林匹克的體育概念，在地產業界，奧園一炮而紅。
“我是背水一戰，大家越認為我做不到，我越有動力要創造奇蹟。”郭梓文日後如是說。
奧園集團總裁郭梓寧（右2）
郭氏兄弟將“金業”公司開發的項目，命名為“奧園”，取的是奧林匹克花園之意。當年，哥哥郭梓寧任廣州奧林匹克花園第一任總經理。
2007年10月，奧園在香港成功上市。起初，奧園的合作方很多，雖說“眾人拾柴火焰高”，但人多了，利益關係也變得複雜。後來，為了跳出利益格局的桎梏，郭氏兄弟不得不捨棄了“奧林匹克花園”這一品牌。
郭梓文後來曾與合作方“中體產業”推出“奧龍計劃”，並準備在全國市場複製和推廣；不過，最後的主導權還是落在中體產業手中。2002年，郭梓文無奈辭去中奧管理公司總裁。緊接著，郭氏兄弟又將金業地產更名“廣東奧園置業集團”，獨立啟動了“新奧龍計劃”，第一個落地的開發項目，就是日後的“佛山奧園”。
一提及奧園，多年以來，很多人會說：“當郭梓文不再找娶女明星的小夥伴合作，曾經歷兩次滑鐵盧而錯過黃金時代的奧園要翻身了。”
那個“娶女明星的小夥伴”，就是號稱“文化金融兩棲大亨”、誠成文化的董事長劉波。
許晴和誠成文化董事長劉波
劉波，生於1964年，湖南株洲人，他是個“神童”，14歲考入武漢大學中文系，日後還獲得湖南中醫研究院碩士、北京大學博士。畢業後，劉波做過媒體人，於1995年創辦海南誠成企業集團，並於1998年收購武漢一家上市公司“武漢長印”，並更名“誠成文化”。
女明星許晴和劉波的“初見”，是1997年，兩人很快地墜入情網。事實上，當年也就30多歲的劉波，已結婚了，他和前妻已有一個女兒。1999年，離婚後的劉波和許晴走到了一起。三年前，欠債潛逃的劉波在日本去世了。
劉波“跑路”，據說是涉嫌約40個億的貸款黑洞，以及數目不詳的擔保貸款，錢究竟去哪兒了，迄今仍是個謎。2003年9月，曾有媒體報道劉波欠債數億，在“監視居住”突然潛逃的新聞；毫無疑問，女明星許晴的“幸福城堡”，也隨之徹底瓦解了。
《經濟觀察報》多年前報道，2003年9月26日，在前董事長劉波逃匿事件尚無定論的情況下，奧園發展（原名“誠成文化”）終於按捺不住，以一紙公告扯起了聲討劉波的大旗。當日，奧園發展的股價也應聲跌停；不過，時任奧園發展董事長遊文慶委婉地拒絕記者的採訪。
當年10月，這家報紙又報道，當時上市公司“奧園發展”拒絕擔保黑洞，劉波的海南老窩被端。奧園方面稱，“前大股東的歷史遺留問題與現在的‘董事會和高管層無關’，無論如何，在接手後才發現是一個爛殼的奧園集團不願意自己來為前大股東買這個鉅額大單。”
細細追溯許晴前夫劉波的過往，也沒有多少意義了，反正奧園當年借殼“誠成文化”上市是失敗的，栽跟頭了。
在A股市場上轉了一圈，奧園被拖累甚至一度陷入經營危局，無奈之下，郭氏兄弟“斷尾求生”，忍痛出售誠成文化，A股上市計劃也暫告終止。
郭梓文（中）出席奧園股東會
“
一向不服輸的郭梓文並沒有放棄上市夢，跨過了千辛萬難，奧園最終轉道香港上市。
遭遇“借殼”失利之外，進軍北京市場，也曾遭遇一場“滑鐵盧”。
2008年，京城著名的地產人王志才債務纏身，找到了當年想進駐京城的郭梓文。最後，奧園通過轉換票據、控股等操作，成為“長安8號”新主人。
當郭梓文發現“長安8號”背後隱藏的債務黑洞，為時已晚。入手“長安8號”3年，曾讓奧園深陷資金泥潭，2012年，奧園忍痛割肉，將併購的北京長安8號轉讓予金利豐。
這是郭梓文創業人生在女明星的老公身上栽了第二次大跟頭。王志才，生於1963年，被圈內稱為“京城地產第一大亨”。以前，除了地產大佬身份，他還是北京高級餐廳“金錢豹”的老闆。
王志才，曾是北京國營手錶廠工人，後來去了香港，娶了一個有錢的富婆；日後他又憑藉港商身份移民澳洲。“京城四少”王爍，就是他與那個香港富婆的兒子。後來，王志才娶了王豔，就是《還珠格格》飾演晴格格的影星王豔。“泡女明星必死？”是網上的一句笑話，但也許是個魔咒。
中國奧園集團黨委書記、總裁郭梓寧
去年，中國奧園集團股份有限公司亮出“千億成績單”，全年錄得物業合同銷售人民幣1180.6億元，超額完成全年目標，同比增長約29%，躋身全國銷售30強，穩居千億房企行列。
此外，中國奧園旗下奧園健康生活集團也拿出一份不錯的業績單，淨利潤激增108.3%。
為回饋股東及投資者的支持，中國奧園董事會建議派發末期股息每股人民幣55.0分（相當於60.1港仙），派息比率達35%，保持穩定寬裕的派息政策。
應該說，郭梓文、郭梓寧兄弟旗下奧園，強勁快速的發展步伐及強大的綜合實力，源於此前的“深挖洞廣積糧”，土儲資源相當充足。在舊城、舊村、舊廠“三舊”改造的城市更新佈局上，奧園也是行業裡一家相當實力的房企。比如在大灣區，從廣州南坣村、東塱村，到東莞嶺頭村，珠海翠微村、聯安村、高沙村、關閘村、下圩村、水翁坑村等舊村舊城鎮等，均有中國奧園的舊改項目，項目一旦轉化，將助力奧園更上一層樓。
沒有一個春天不會到來。今年2月新春開工之際，郭梓文致奧園人的一封信寫道： 這是一個最不尋常的新春，更是一次蝶變之旅的開始。子夜終將盡，春日終到來。
7月2日，奧園宣佈：2020年6月實現物業合同銷售約人民幣175.9億元，按月上升72%，同比上升15%，合同銷售面積約185.9萬平方米。2020年首六個月累計實現物業合同銷售約人民幣508.7億元，合同銷售面積約511.1萬平方米，完成全年銷售額目標約39%。
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