365楼市
江苏更值得信赖的楼市大号
“我之前是华润国际社区销冠，现在在绿地海悦，我算是对江北核心区非常了解的人了。”
“我年薪40多万，现在买了5套房子。”
“买房子很简单，要么考虑住，要么考虑钱！”
“南京未来发展向西，这两个区域我不看好。”
“都市圈我坚决建议不要碰。”
……
就在这两天，我和同事小5妹一起去和绿地海悦置业顾问李奥聊了聊，一个92年阳光大男孩，经过4年打拼，已经手握5套房了！
1
92年小鲜肉工作4年，月入8、9万，手握5套房
我们聊了快一个小时，这位92年的小鲜肉，性格外向、兴趣爱好广泛，喜欢健身、游泳、篮球、乐器，包括单簧管、萨克斯，喜欢来一场说走就走的旅行，讨厌给自己设限，日常吸猫。
（中间是他说走就走的旅行，只有景，没有脸--）
来房地产圈工作也是因为一个简单、好玩的逻辑，他告诉我们：
一毕业就想着赚钱，干什么最赚钱？销售最赚钱、卖最贵的东西最赚钱，什么最贵？房子最贵，于是他就来做房地产置业顾问了。从大学毕业到现在，从江心洲升龙公园道，到江北核心区首个楼盘华润国际社区，再到现在的南京当红热盘绿地海悦，自称是对江北核心区非常了解的人，熟悉这里的每一寸土地。
从业4年，最好的业绩是一年卖出去130套左右房子，货值3点几个亿，冲到华润南京公司销冠。
“我买房要求很简单，要么考虑住，要么考虑钱。”这是他一直信奉的。“所以在选择项目的时候，首先要符合自己的要求，给买房人带来想要的。”
（365楼市庄倩正在跟李奥聊天，畅谈他的楼市经）
以下是我跟他的部分聊天笔录。
我：你最好的业绩是多少？一年能拿多少钱？
绿地海悦李奥：在华润国际社区一年卖掉130套左右，货值有3点几个亿。收入一年40多万，最高的一个月税后8、9万。
我：你赚这么多钱都干嘛了？
绿地李奥：买房子啊。家里的房子就不算了，工作4年，买了5套房，南京3套，外地杭州、合肥有2套。
我：工作4年就买了5套房子，这么厉害！（我发出深深的惊叹！）
绿地李奥：我并不是喜欢房子，买的房子都是数字，为梦攒钱而已。
我：那你月供多少啊？
绿地李奥：加上车位、还有别的贷款，每个月5万多吧。
我：有压力吗？
绿地李奥：没有压力，我是典型狮子座性格，很骄傲，决定的事情，去做就好了。哈哈。
我：你们楼盘（绿地海悦）什么时候开盘，房价多少，定了吗？
绿地海悦李奥：绿地海悦的价格还没确定，参考周边价三万精装修，最快5月底6月初。
（再傲娇，也要日常吸猫）
2
买房很简单，要么考虑住，要么考虑钱
工作4年下来，靠自己打拼买下5套房，也有了很多自己的“粉丝”——跟着他买房。
“不少业主一路跟着我，从江心洲，买到江北核心区，还有不少人在盯着现在的绿地海悦，有几位业主已跟着我买了2000多万的物业。”
既然做这个行业，就要从方方面面去认知它。“不能辜负业主的信任。”
他说这也是为自己好，为了自己买房。（哈哈）
3
南京楼市要到2019年中才会有变动
“在一个城市就要遵循一个城市的买房逻辑。南京规划已经落地，没有风险的区域，像现在很火的河西南、江北核心区，都很明显，无非就是买与不买。”
南京楼市要到2019年中才会有变动
关于南京楼市的发展，他也有自己独到看法。南京今年的楼市发展会趋稳。
他认为，2011、2014年调控，到限购限贷放开，边际效应在递减。但这轮调控太猛，增加了限售，等到2019年年中才能有变动，而且会从小的政策试水，正常情况下不会有太大的变化。
2015、2016年涨的猛，但现阶段南京受到政策影响已经没有快进快出的楼盘了，最少都是三年出货，所以买房考虑未来三年的升值，换手率等因素就尤为重要。
江北核心区、河西新房买！二手房推荐江北、江宁
如果投资，新房和老房思路，新房的话，选择倒挂区域楼盘，简直是傻瓜式买房。此外，整个南京市的发展是向西发展，河西中，河西南，江北核心区是未来南京三个最好的板块，江北的话高新、雨山路这两个板块潜力很大。
但高阶买房人，很多都在找二手房。会买房的人，手里大几十个中介是必须的，对区域楼盘成交价非常了解，因为二手房就是赚信息不对称、房主心态不稳的钱，笋盘、低价盘出来，利用一些杠杆，纯利润率会很高。
哪些区域的二手房可以考虑入手？“城北、仙林地缘客户太多，重点推荐江北、江宁。”
像江北新区，政府未来扶持力度很大，和河西区域也有联动效应。有很多被忽视的楼盘，还有低价楼盘，以后赶上周期的时候，迎来凶猛拉升，利润率会很高。江宁，产业集聚，有支撑，对很多年轻人吸引力大。
年轻人一定要有换房的梦，千万不要选老破小
在现有的城市发展规律下，人口引进的情况下，只要供需不平衡，房价还是会向上走。所以对于年轻人，没有钱的时候，要考虑的就是
上车，先要有一套房子。关于是选老破小还是新远楼盘？作为年轻人，他也给同龄人提出一些建议。
他认为，年轻人一定要有一个换房的梦，以后一定要住在一个大的房子里。现在买房，距离你上班近不是第一目的，增值保值才是首先要考虑的，要选择一个有潜力的房子。
如果买老破小的话，升值空间不会很大，未来置换资金升值的效率会非常低。如果你有总价200万的预算，他建议去雨山路板块买，用他的话说，这是一个价值严重被低估的区域？“买房，品牌很重要，后期二手房溢价你就能体会出来了。”
南京两大区域不建议首选：板桥、麒麟
说了这么多能买的，现在在南京买房，哪些坑不能踩？
南京买房如果纯投资想套利，周期需要5、6年，现在的买房逻辑，要有涨价支撑理由在，你才可以出手 。
政府资源不足以覆盖南京各个区，总有高低之分，板桥、麒麟两大区域我不建议优先考虑。
虽然这两个区域，遇到市场行情好的时候，可能会出现补涨，但换手率和变现率都很低。市场不好的时候，价格还会出现10-15%个点的回调，个别楼盘现在价格就有回调的现象。
都市圈坚决提倡不能碰
都市圈坚决提倡不能碰。都市圈供应量太大，不符合买房逻辑。
虽然都市圈近期很火，但你没有看到前几年的市场行情。像前几年，江浦拆迁安置房价格还在5000多/平的时候，都市圈一家楼盘房价卖4000多/平，相差并不大，但现在这家安置房已经卖到2.1-2.2万/平了，但都市圈这家楼盘还不到8000元/平。
其实，买房投资的人，本质上都是偏保守的人，而买都市圈房子就像在炒股，如果你认为自己把控节奏好，对市场敏感度高，那你可以买，我不拦着，如果不是，我坚决劝你别去碰 。
4
南京首届金牌楼市评论员评选大赛正式开启
万元大奖，等你来挑战！
好了，以上就是绿地海悦置业顾问李奥的个人经历和楼市观点分享。
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注：以上观点仅为李奥个人观点，不代表365楼市观点
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