轉自 | 民事法律參考
▌最高人民法院審判業務意見：
債權人與債務人之間存在金錢債務，有時雙方約定以特定物替代原金錢債務的清償。實務上將該種替代履行債務的方式稱為以物抵債。一般情形下，當事人設定以物抵債的目的是為了及時還清債務。但有的以物抵債則是為了達到其他非法目的，惡意逃避債務，損害第三人的合法權益。我們認為，在以物抵債案件審理中，既要注重以物抵債在了結債務、化解矛盾糾紛、節約交易成本等方面的積極作用，不能對以物抵債約定輕易否定;同時，也要嚴格審查當事人締結以物抵債的真實目的，對藉以物抵債損害相對人、第三人利益的行為應予以否定。(2015年12月24日，最高法院召開民商事審判會議，最高法院民二庭楊臨萍庭長楊臨萍庭長的講話)
▌一、(2015)民申字第385號
五、關於《房地產買賣契約》的效力問題。案涉《房地產買賣契約》，從形式上看，系房屋買賣合同;從其發生原因上看，是萬洲公司以房屋抵償所欠工程款的協議，即以轉移一定面積房屋的所有權替代原工程款的給付。
在我國現行法上，無專門針對以物抵債協議的規定，屬於無名合同。在法律適用上，無名合同首先應適用與其目的和性質最相接近的有名合同的規範，同時合同法總則的規範也應適用。案涉《房地產買賣契約》在性質和功能上與買賣合同最為接近，在法律無明確規定和當事人無例外約定的情況下，合同自雙方合意達成之時即成立並生效，宮本傑有權請求萬洲公司履行該協議所約定的義務。萬洲公司主張該協議為實踐性合同，未實際履行前合同不具有法律效力的主張，無法律依據，不能成立。▌二、(2016)最高法民申3620號
一、關於原判決停止對涉案42戶房屋強制執行是否正確的問題。此問題關涉兩個方面，一是恆遠公司對涉案42戶房屋是否實際享有所有權，二是恆遠公司對涉案42戶房屋是否享有物權期待權。
(一)關於恆遠公司對涉案42戶房屋是否實際享有所有權的問題。孫寶剛在原審以及申請再審中始終認為，中業公司與恆遠公司通過簽訂《團購商品房預售協議書》以及《團體商品房預售補充協議書》的方式，將包括涉案42戶房屋在內的196套房屋出售給了恆遠公司，因而恆遠公司對涉案42戶房屋享有所有權。本院認為，依據中業公司與恆遠公司簽訂的《團購商品房預購協議書》可以認定，中業公司欲以其開發的196戶房屋及車庫抵頂未來應支付給恆遠公司的混凝土價款，同時雙方還約定了'結算面積最後按產權測量中心測得面積進行結算'、'購房款多退少補'的結算方式。雖然在該協議簽署時，擬抵債的196戶房屋尚未建成、具體房屋位置並未確定、中業公司應付恆遠公司混凝土款也並未結算，但該協議並不違反法律法規的效力性強制性規定，應屬有效。依據法律規定，物權的取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。從上述協議內容看，恆遠公司擬採取以物抵債的方式取得房屋所有權，應屬繼受取得。因涉案42戶房屋屬於應當登記的不動產，故按照《中華人民共和國物權法》第六條'不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付'、第九條'不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外'以及第十四條'不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力'之規定，
在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達成，因而涉案42戶房屋的物權並未發生變動，恆遠公司依據其與中業公司之間簽訂的協議僅享有未來據實抵債的普通債權請求權，而不能直接獲得房屋所有權。同理，雖然中業公司在2013年6月8日《團體商品房預售補充協議書》中明確確認恆遠公司已購得196戶房屋，但卻始終沒有為恆遠公司辦理物權登記，因而不能滿足法定物權變動要求，於此情形下，恆遠公司並不享有房屋所有權。對於該補充協議可否視為中業公司以書面方式確認恆遠公司為實際權利人的問題，本院認為，《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條第三款'對於第三人佔有的動產或者登記在第三人名下的不動產、特定動產及其他財產權，第三人書面確認該財產屬於被執行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結'之規定，系基於現實當中名義購買人與實際購買人不一致的情形而進行的規制，且需要不動產的登記人向人民法院以書面方式確認實際權利人。而在本案中，恆遠公司與中業公司之間簽訂的《團購商品房預售協議書》以及《團體商品房預售補充協議書》均屬於以物抵債協議，二者之間並非'名義購買人與實際購買人'的關係。此外，中業公司不但從未向人民法院作出任何書面確認，反而堅持主張其為房屋的所有權人。因此，恆遠公司不能依據《團體商品房預售補充協議書》之約定對涉案42戶房屋享有實際所有權。(二)關於恆遠公司對涉案42戶房屋是否享有物權期待權的問題。依據《團購商品房預售協議書》以及《團體商品房預售補充協議書》的約定可確認，涉案42戶房屋為中業公司抵頂恆遠公司混凝土款之標的物，而非恆遠公司買賣之標的物。本院認為，以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》所規定的基於買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別。因而，基於以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。就本案而言，恆遠公司依據其與中業公司之間簽訂的抵債協議而產生的權利仍未超過債權之維度，並無任何物權化之屬性。不僅如此，本案尚無證據證明恆遠公司實際佔有了涉案42戶房屋，亦不能產生對外公示物權的效力。儘管孫寶剛主張其中有3戶房屋進行了裝修，但依據一審庭審筆錄的記載，恆遠公司自認該3戶房屋系由其處理給了內部人員，而非由其直接佔有，故不能產生物權期待權。
基於上述兩點分析，本院認為，恆遠公司對於由中業公司開發的涉案42戶房屋既無所有權又無物權期待權，不屬於恆遠公司的責任財產範圍，人民法院不應採取強制執行措施。二審法院判決停止強制執行行為的認定結果正確，不存在認定基本事實缺乏證據證明或適用法律錯誤的情形。
▌三、(2017)最高法民申2480號
本院認為，本案系案外人執行異議之訴，根據《最高人民法院關於適用的解釋》第三百一十一條規定，杜娟是否對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益是本案審查的核心問題。根據原審法院查明的事實，2011年4月至2012年6月間，杜娟與殷憲銀之間形成借款關係。其後，雙方於2012年9月6日簽訂以房抵債協議，由殷憲銀以其所有的位於棗莊市薛城區燕山路東側384號的樓房北數第二間(上下共三層)抵償該借款本金及利息。根據協議約定，協議生效，杜娟對殷憲銀的債權轉化為房屋轉讓的對價，雙方之間基於借款所形成的債權債務關係已被以房抵債協議中的權利義務關係取代。閆凡苓關於杜鵑與殷憲銀之間系代物清償關係、在未辦理物權轉移手續前債務人不履行以物抵債協議的債權人不得要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物歸自己、但可以要求履行原債權債務合同的主張，與當事人約定不符，亦無法律依據，本院不予採信。
殷憲銀、房屋共有人王業花與杜娟、房屋承租人閆志甫於2012年9月16日簽訂協議書，將房屋租賃關係的出租人由殷憲銀、王業花變更為杜娟，殷憲銀亦將其已經預收的租金返還給杜娟。至此，杜娟已實現對房屋的合法佔有、使用、收益。雖然房屋所有權尚未變更登記至杜娟名下，但未變更登記是因一審法院2012年10月16日對房屋查封所致，杜娟對此並無過錯。原審法院認定杜娟對涉案房屋享有足以排除強制執行的民事權益，判決停止對涉案房屋的強制執行，並無不當。閆凡苓所主張的其與殷憲銀之間的錄音證據不足以證明涉案房屋被查封時房屋尚未抵債轉讓的事實，其關於未辦理過戶登記是由杜娟的過錯導致、杜娟在強制執行階段才提出執行異議不符合常理屬於明顯的捏造進而損害閆凡苓合法權益的申請再審理由，缺乏證據證明，亦無法律依據，本院不予採信。關於閆凡苓主張的其與殷憲法進行談話形成的《談話筆錄》能夠證明執行異議之訴實際上是殷憲銀虛構以房抵債協議等證據材料策劃的虛假訴訟問題，由於殷憲法並未出庭作證，而《談話筆錄》作為書面證言不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第七十三條的情形，該《談話筆錄》不能作為認定案件事實的根據。
▌四、(2016)最高法民申2933號
本案所涉煤炭屬於動產，依照物權法第二十三條的規定，動產物權的轉讓以交付作為法定要件。依據原審查明的事實，本案所涉煤炭一直存放在太紅洲公司煤場，太紅洲公司煤場存放了65萬餘噸煤炭，其中包括本案訴爭的27萬餘噸煤炭，太紅洲公司和江西煤業公司並沒有將27萬餘噸煤炭從65萬餘噸煤炭中分割出來。簽訂《物權轉移證明書》之後，太紅洲公司仍在採購和銷售煤炭，對煤場內的全部煤炭有佔有和處分的權利。在涉案煤炭未從65萬餘噸煤炭的整體中分割出來而特定化、更未發生交接和轉移佔有的情況下，二審判決認為僅依據《物權轉移證明書》和《煤炭進出明細表》認定已構成物權法上的交付行為，證據不足，並無不當。因江西煤業公司主張煤炭所有權發生轉移的依據不足，原審判決駁回其訴訟請求，適用法律並無不當。
▌五、(2015)民一終字第308號
本院認為，《還款協議書》在性質上系以物抵債，其中約定如在該協議簽訂之日即2010年1月27日起至2012年12月4日止，如華城公司能償還汕頭潮陽公司全部工程款，則汕頭潮陽公司退還華城公司案涉房產的權利證書。
從上述約定來看，雙方以案涉房產償還債務的約定雖然具有擔保債權實現的功能，但如果華城公司未在上述期限內清償債務，則轉讓房產與汕頭潮陽公司的意思表示即應產生效果。該意思表示應該拘束雙方。同時，以物抵債協議為諾成性合同，如果債務人尚未履行，債權人當然有請求繼續履行的權利。在本案中，繼續履行的請求權就表現為汕頭潮陽公司請求華城公司按照《還款協議書》的約定交付房屋並辦理產權變更登記手續。當然，在房產變更登記完成之前，汕頭潮陽公司並非該房屋的所有權人。所以，汕頭潮陽公司通過訴訟方式行使該請求權，在訴訟形態上為給付之訴而非確認之訴。汕頭潮陽公司請求將案涉樓房四層整層“判歸原告”，應當理解為在請求華城公司履行給付義務。雙方在(2013)黔高民初字第8號民事調解書中達成的華城公司、新世紀公司將案涉樓房四層整層“分歸汕頭潮陽公司”、五層樓房進行分割的協議，在性質上也只能是需要債務人給付和債權人受領給付的協議，而非確認權屬或者類似共有物分割的協議，均不發生物權變動的效果。由此，原審判決關於“該約定不能成為汕頭潮陽公司直接取得房屋產權的依據”的判斷就不夠清晰，該協議能夠成為汕頭潮陽公司請求繼續履行交付房屋並辦理過戶登記義務的依據，但不能成為其已經享有所有權的依據。更進一步，原審判決以《還款協議書》並未實際履行因而潮陽汕頭公司只能請求華城公司履行原工程款債務的結論就難以成立。原審判決此部分適用法律錯誤，本院予以糾正。▌六、(2017)最高法民申128號
堂皇公司因債務清償期限屆滿無力償還借款,經與張南華協商出具案涉《承諾書》,約定以堂皇公司開發的商品房抵頂1250萬元債務，同時約定了抵債房屋的移轉和過戶程序，及雙方在此過程中的權利義務和違約責任，並由黃選樂對違約賠償責任承擔連帶保證責任。該《承諾書》系各方當事人真實一致的意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，對當事人具有約束力。原審法院關於“從抵債的目的來看，以物抵債具有實踐性。若僅有合意，未轉移物權，則債務未消滅，抵債的目的未達成，債務人仍可另行選擇償債方式，即‘以物抵債’協議並不產生強制履行的效力”的認定，缺乏法律依據。
▌七、(2012)民再申字第317號
雙方簽訂《商品房買賣合同》，實質上是基於以物抵債，即以三套房屋抵蔚都公司應支付的部分服務費。《協議書》約定三套房屋首付款共84095.73元，其餘房款以服務費支付，說明雙方是把三套房屋作為一個整體對待。 《商品房買賣合同》簽訂後，信保公司以服務費抵付的購房款亦未明確是交付哪一套房屋的房款。蔚都公司開具的購房款收據也是將三套房屋的房款作為整體開具。在合同履行過程中以及本案一審、二審及長沙中院再審期間，信保公司從未提出過三套房屋分別履行的請求，故再審判決將三套房屋作為一個整體對待，具有充分的事實依據。《商品房買賣合同》明確約定蔚都公司交房期限為2003年12月31日，且信保公司已在2003年10月17日之前以服務費抵付了大部分房款。在雙方對剩餘房款的支付方式未作明確約定的情況下，再審判決適用《中華人民共和國合同法》第六十一條的規定，認為在雙方就剩餘房款的支付約定不明時，根據交易習慣，信保公司應於蔚都公司交房期限之前付清剩餘房款，適用法律並無不當。雙方並未對蔚都公司交房、信保公司付款的先後順序作出約定，故信保公司並不享有先履行抗辯權。信保公司遲延履行主要債務，且在蔚都公司於2005年5月10日書面催款後，在合理期限內仍未履行，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第(三)項規定的情形，再審判決依據該項規定，支持蔚都公司解除《商品房買賣合同》的請求，適用法律亦無不當。
蔚都公司於2006年10月將訴爭房屋出售給案外人，因信保公司提出異議及信保公司就訴爭房屋登記備案在先，訴爭房屋未能過戶至案外人名下，但案外人已實際佔有訴爭房屋，部分案外人對訴爭房屋進行了裝修，信保公司與案外人就佔有訴爭房屋多次發生糾紛。綜合本案案情，再審判決認定雙方房屋買賣合同已喪失繼續履行的基礎，並無不當。
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