買二手房注意事項有哪些?買房對於絕大多數普通老百姓來說都是人生中的頭等大事，購買二手房和買新房完全不一樣，新房主要和開發商打交道，二手房打交道的可就多了，中介、房東……中間各種環節都需要我們注意，這時候最怕的就是吃虧，可偏偏買二手房注意事項多，一不小心就會掉坑裡，甚至惹上官司。今天小美就為大家整理好了買二手房注意事項有哪些，快來參考看看吧。
01核實賣方身份選擇可靠中介
核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規的、有一定信譽度的房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的方，確保交錢後能順利過戶，過戶後房與款兩清。現在二手房市場有很多不規範的行為，諸如吃差價的行為，很多買房人面對的是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業主和賣家，在這過程中就會發生比較大的價差，可能這套房子132萬拿來，可能140萬賣給你，實際上買賣雙方都有損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴格的法律法規和行業管理上這是違規違法行為，但是很多購房人不知道。買二手房注意事項之一是如果選擇中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。
02核實房屋是否允許買賣，確保信息真實
需確認原單位是否同意出讓及與原產權單位確認利益的分配辦法，標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應當對此有所瞭解。此外，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的場所在一個大院裡，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。
需要在簽字之前確定房產證、身份證、簽署合同人要統一。基本信息以產權證上註明的為準，包括地址、門牌號、面積、戶型等等，一定要嚴格填寫。其是面積，一定要對照清楚，贈送的面積在合同的“其他條款”中註明。
03必須所有產權人到場簽字
買二手房注意事項之一是如果房屋所有權是在夫妻一方個人名下的，根據《指導意見》規定，夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋，未經對方同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買房人為善意購買的，可以認定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權法》規定的善意取得構成要件辦理了房屋權轉移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。
同時，還要驗看正本、查詢產權證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標準價房或者是經濟適用房，產權性質的不同牽涉到成交過程的複雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，終影響到二手房買賣合同的簽訂。
04合同要正規，條款要明晰
首先，合同需要是正規合同，幾家比較大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通過中介，自行交易的二手房，也可以從當地的房地產交易管理網上下載二手房買賣的合同範本，具體簽約時可根據具體情況，在合同範本的基礎上做改動。需要提醒的是，買賣合同大多由賣方提供，買方這時候就要注意，賣方是否做了改動，可提出自己的意見看法。合同的正規與否是買二手房注意事項之一。那麼一份正規的合同有哪些是需要注意的呢？
1、關鍵性承諾應體現在合同中
簽約過程中應注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。
合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。
2、明確房款付款方式和時間
這個環節容易出現糾紛，因此一定要在合同中明確總房款金額、付款方式、付款時間、付款條件、貸款方式等相關內容。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房；也可以要求房主搬出移交後再行支付購房款。具體到簽署合同時，需要對付款方式，包括首付款、尾款、付款時間、付款條件、稅費誰來承擔等做出詳細的規定，簡單說就是一切和錢有關的環節，都應該寫入合同。
3、明確違約責任
俗話說，醜話說在前頭，為了保障自身利益，必須明確違約責任。每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金。另外，違約方要承擔守約方的訴訟費、律師費等等花費。
4、注意合同中有無霸王條款
合同是房產交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隱藏有霸王條款。比如違約責任不對等，延期交房可以免責等。
5、明確戶口遷出期限
二手房還要注意確定交房的時間和條件，比如一定期限內原房主搬出，清空房屋等。
還有就是物業費、水費、燃氣費、電費等生活費用要提前寫入合同，如果有拖欠要寫清楚何時交清，如果發生糾紛算誰的責任等。
最後對於購買學區二手房的購房人最應該注意，就是明確規定好過戶時間和原房主戶口遷出的時間在簽訂合同時，一定要註明賣方遷出戶口的期限，這也是買二手房注意事項。
您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務，可以採取保留部分尾款，等到其遷出後再付，或者約定一個違約標準，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數額的違約金。
05小心房款和產權的交接，保證產權順利過戶
不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成後，再將房款轉入賣方的賬戶。
必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產權過完戶以後這套房才真正屬於你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
在某些時候購房者明明該付的款項已經全部付完，卻被告知房子無法過戶。明明已經全部留意了買二手房注意事項，那麼無法過戶這是為什麼呢？下面就由小美來告訴各位購房者，二手房在哪些情況下是不能過戶的。
1、房產證被抵押在銀行的情況下
有些購房者在房產交易的過程中，原房主因為房屋貸款還未還清，導致房產證還抵押在銀行，往往購房者在交了首付後才得知因房產證被抵押在銀行而無法過戶。
要想過戶，只能先還請貸款，才能將房產證拿回從而順利過戶，如果房子還做了其它擔保欠款，也必須先還清，才能辦理過戶。有些人會選擇替原房主還清貸款，但是這樣不僅很沒有法律保障，而且自身還要承擔很大的風險。
2、房屋其他產權人未同意賣房的情況下
3、房屋被查封的情況下
有些人在進行二手房交易時沒有通過靠譜的中介機構，所以導致有時候交易的是被查封的房屋，直到過戶時才發現交易的房屋已經被查封，這樣的房屋在查封期間肯定無法過戶。
4、經濟適用房未滿五年的情況下
在滿五年之前簽訂的二手經濟適用房買賣合同是無效的，並不會受法律保護。但在現實情況中，一般都是雙方私下約定滿五年之後再過戶，但是在法律上此約定無效。
有時在未滿五年之前，因為房價出現了上漲，好多賣家都感覺賣虧了，都會以經濟適用房未滿五年，國家規定不允許上市交易的理由到法院起訴主張合同無效。而法院也會依法認定合同無效，買家不得不返還房屋。
因此經濟適用房如果未滿五年，是肯定無法過戶，在交易過程中，也要承擔極大的風險。
5、未解除抵押的房產
未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據規定，必須是無抵押狀態的房產才能辦理過戶。購買此類房子，買家需要先到銀行辦“解押”（所謂“贖樓”）。
06保留所有證據
買套二手房過程漫長又複雜，即便白紙黑字地簽了合同，但只要沒有過戶，房東都有可能毀約。建議一開始就保留所有相關證據，一旦發生糾紛，也有助於維護自身權益
過戶是購房過程中重要的一步，只有當房子過完戶後，這所房子才真正的屬於購房者。
買二手房注意事項多多，在必要時，可以選擇相關的法律人士來協助交易，這樣可以讓自己在交易過程中降低風險。
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