社會共同體系

筆者也是業委會副主任，為業委會成立花了兩年時間。其中的艱辛不是普通業主所能夠體會的。不管是成立前還是成立後，都有不少的業主從不理解變理解，也有業主因為物業的小恩小惠收買，而幫物業散佈謠言。但在我們的努力下，業主們看到了希望，絕大部分業主還是信任我們的。可以說只要振臂一呼，最起碼有幾百戶業主會響應。

確實在現實中，很多的業委會是社區，街道，物業聯合選定的。究其原因，只能怪業主自己不團結，純粹一盤散沙！物業只要許以蠅頭小利，就有很多老頭老太為物業說話。這樣的業主可能會維護大家的利益嗎？答案顯而易見。

很多小區的業委會是一些退休老頭老太，或者社會二流子組織把持。成立過程中自然少不了上層建築的支持，而這些人利用這些關係上位後，自然會回報相關的利益方。小區業主的利益在這些人手上自然也是不可能得到維護，只有努力坑害業主權益。

業委會如何才能獲得業主信任呢？

1.最好是有能力的年輕人擔任。筆者是很不贊同退休人員來做的。那些老油條一旦當選，破壞力極強，會把官場忽悠的那套用在小區上。年輕人不會因為一點點小小利益被收買。

2.必須具有很強的抗壓能力和相關的綜合知識。成立過程中，相關部門的阻撓，物業公司的威逼利誘，恐嚇等無所不用其極。這需要很強的社會關係和極強的抗壓能力，並能通過相關法律法規來駁斥相關部門的推諉搪塞。

3.必須具備很強的責任心，公益心。成立業委會不是很容易的事，成立後需要能夠經常巡視小區管理，傾聽業主意見，改善小區環境。並儘可能提高小區的收益。儘可能讓業主少花錢，住的更舒心。

業委會只有用自己的行動獲取業主的信任，這樣業主才能把家託付給你。

如果認同作者觀點請贊並“關注”，我們會有更多的共鳴。

JasonYuan68921596

從題主的這個提問，也知道題主對小區業委會的認識還處於粗淺的階段。提的是業主委員會的本質、核心，還是要問業委會的運行、還是業委會成員的這些人，這個都不清楚。這裡，我就說說業委會的本質和核心吧，以期能讓大家的認識提高一些吧。

我把前些天發在“銳眼說小區”裡一篇文章轉貼在此，供大家分享吧。

小區成立業主委員會是“主權”移交的最基本要求

居民小區為什麼要成立業主委員會，我看了很多人的回答和探討，但發現基本上都沒有抓到核心和本質，因此可以推測，以這樣的認識來組織業委會，也會在後續的工作中碰到很多的困難和疑惑。這裡我就來談談我的理解和做法（本人是一高層住商混合電梯房小區業委會主任）。

一個新建的住宅小區，說句難聽點的話，其實就是由眾多以前互不相識的“流民”組成的一個生活居住點，從組織體系和居民的穩定性、結構性來看，雖然他們住在城市裡，在短時間內甚至遠遠趕不上一個偏僻山寨。因為再偏僻的山寨，都是經過了上百年甚至數百年形成的一個穩固的生活、生產單元，已經有穩定的宗族關係、親緣關係、姻親關係以及熟人關係等等，並且也形成了自己一套穩定的運作規矩。但在快速城市化進程中迅速增加的居民小區，人員關係則是混亂和散漫的，實質上它的形態，就跟中東戰爭後擁入歐洲的難民群體的定居點差不多，只不過小區裡是由具有單套住宅產權的買房者構成的群體罷了。因此，小區業委會的成立其實質和核心是：“主權”移交，“政權”建設和“治權”轉移。

先說“主權”移交。

在小區業主委員會成立之前，小區的“主權”其實是在開發商手裡的。從土地的招拍掛，申報、審批、設計、規劃、籌資建設、銷售等，它的主導權都在開發商手裡。但它通過銷售的形式，將眾多的小單格賣給了業主後，它的“主權”就處於一個過渡的過程中。但是，小區畢竟是一個群體，並且還有大量的公共設施、共有用地等等，雖然有了開發商的“主權”過渡，但小區的整體“主權”不可能移交到每個個體的購房者手中，只能通過購房者參加的合法程序——業主大會，產生了代表所有購房者的組織——業主委員會後，開發商才會有“主權”移交的受體。之後又通過一定程序，將小區“主權”移交到執行業主大會意願的業委會手中，這就是“主權”移交。但是，如果沒有業委會，開發商是永遠無法也不可能移交“主權”的。

“主權”的表現形式是“政權”，而小區“政權”的載體就是業主委員會。但是，有了“政權”這個載體，卻並不能代表就建設好了“政權”，這就如同有了一套房子並不表示就是一個家庭一樣的道理。

“主權”移交後，它要通過“政權”並且按照程序而行使“立法權”，在小區裡也就是話語權，或者叫做小區各種“法律”也就是各種規矩的制定權來表達出來。同樣地，一個接收了“主權”的“政權”卻不會或者不能通過組織“立法”而具體體現，那這個“政權”仍然是形同虛設，或者就是傀儡。

小區“政權”的載體——業委會組織的“立法”，也就是制定小區的各種規矩。但這裡需要明確的是，規矩的制定並不僅僅是針對物業公司，而是要包括小區裡所有的人、事、物及其各種行為而具有的規矩。因為小區裡的很多很多事務，並不可能僅僅依靠物業公司就能完成的。況且，即使小區裡沒有物業公司，這個小區也同樣需要各種規矩來規範和制約業主的很多行為。

在開發商的“主權”移交之前，小區的“治權”是通過開發商聘請或者自行組建的前期物業公司來實現的。因此，從它的屬性就可以看出，它是服務於開發商的。因此，小區的“主權”移交之後，就要通過業委會這個“政權”具有了“立法權”，並且在“立法”後，對原來的“治權”進行轉移、歸納和修正、完善。而業委會的“政權”建設，就是要組織業主，對“治權”進行轉移、修正和完善後，通過有效的執行，才能實現業主的願望，同時規範業主的行為，小區的發展方向。

為什麼很多的居民小區，如今有很多的問題和矛盾，就是因為小區業主沒有清楚業主委員會的核心和本質。為什麼很多小區，業主對物業公司的對立如些的嚴重和激化，就是因為物業公司掌握著小區的“治權”，並且這個“治權”是從原開發商處獲得的，還沒有真正轉移到業主中來。更是因為絕大部分的業主都還沒有明白“主權”、“政權”、“治權”、“立法權”、“話語權”等概念以及業主委員會成立後的移交、轉移、修正、完善以及執行和執行者。

事實上，在完成了上述各項後，是否解聘、重聘、新聘原物業公司，已經不是一個重要的問題了，關鍵是業委會的“政權”建立起來後，對“治權”的執行者——物業公司，通過“立法權”也就是話語權來重新規範和約束。但是，很多的小區事務，又不可能僅僅靠物業公司來完成，而且也不應該是物業公司的權力和職責，而是需要組織更多的業主來參與和執行，這樣，小區才能往一個正確的方向發展和運行。

物業公司對一個小區，就如同一個家庭裡的保姆，是否聘請物業公司和保姆，完全由小區的“政權”和家庭中的“家長”來簽約，而“政權”和“家長”的權力，則不是由幾個人或者一個人說了算，而是由這個群體中的多數人形成共識後的代表。就如同一個家庭是否請保姆，是由家庭成員商量後，由“家長”出面簽約的，但尋找、物色、考察物業公司或者家庭保姆，則是所有成員的責任和義務，更是權利。

但是，請了保姆和物業公司後，家庭的家規和小區的規矩，絕不可能是由保姆和物業公司來制定的，只可能而且應當，並且是必須由家庭成員來制定家規，由小區廣大業主來制定小區規矩。而這些家規是約束所有家庭成員和保姆的，小區的規矩也是約束包括物業公司在內的所有小區業主及其外來人員的。如果不明白這些道理，小區永遠不可能變好的。

事實上，如果還不明白上面這些道理，大家可以回想一下香港迴歸前中英雙方的談判經歷，英國不是一直想著“主權”歸中，“治權”歸英嗎？把“主權”和“治權”分離嗎？可這受到了中方的拒絕。之後，“主權”迴歸後，中方通過立法，組建了政權——香港特區政府，並且通過特區政府行使治權，只不過是採取“一國兩制，港人治港，高度自治”的模式。至於說當初治權的執行人，如警察啦、法院啦、司法啦等等，多數還是原來那些人呢，但是核心的實質內容：規矩已經變了。

這就是居民小區要成立而且必須成立業主委員會的原因，以及成立之後要做的事。但是，很多人不明白“委員會”究竟是怎麼一回事，本人在“銳眼說小區”裡有一篇文章《小區業主“委員會”是什麼意思，有多少人知道？》，有興趣的朋友可以關注後進去看看，也還有一篇《小區業委會要運行下去，必須實行“三個儘量”》，也可以好好看看。也歡迎朋友們在評論區進行討論和交流，讓我們共同努力，把自己所在的小區治理好吧。

文中的圖片分別是召開業主大會、選舉產生業主委員會、票選物業公司等等。

銳眼說小區

業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間組織。

業主委員會的成立有其相當嚴格流程的，只有依規依法成立的業主委員會才是合法的，也只有全心全意為全體業主服務才算是好的業主委員會。而業主委員會這個組織對一個小區來說是一個唯一得到國家法律認可的民間組織機構。

然而想成立一個這樣的組織並非易事，有來自小區業主內部的問題，也有來自物業公司的阻撓，更有來房產商的搗亂及恐嚇，再有就是當地街道辦的不積極支持。所以想成立小區的業主委員會，可謂困難重重，尤如《西遊記》中的孫悟空歷經九九八十一難才能取到真經。更有的小區甚至經過了八年、十年的時間也成立不了業主委員會。究其原因是令人心酸的。

既然業主委員會這麼難才能成立到，也這麼重要，那業主們為何不去好好珍惜呢？我想原因大概有以下幾方面:

1，【業主們對業主委員會這個組織的認識不足】。因為好多業主是首次購房的，一個小區的業主來自五湖四海，互不認識，互不瞭解，互不信任，第一次住入小區，僅僅認為自己所買的這套房才是自己的家，對一個小區是全體業主們共同的家還未有達到一個共識。有小區的業主委員會是為了維權而怱怱組織成立的，業主們根本不知道業主委員會成立的真正意義所在。

2，【業主們對業主委員會委員及主任還不夠了解，不敢完全信任】，小區業主委員會雖然成立了，但前期參與選舉投票的業主對業委會成員當時是不太認識和不瞭解的，所以在投票時帶有一定的“盲目性”，而後期入住的業主，沒參與其中，業主委員會成立後若很少召開業主大會會議，那好多業主根本不知道誰誰是業主委員會的成員，甚至連業主委員會主任也不認識，擔憂業主委員會會出賣業主們的切身利益，所以業主們在持觀望的態度。

3，【業主委員會的工作為無償付出，委員們的積極性不高】。由於小區的工作繁瑣，需要投入大量的時間、精力、甚至財力。更重要的是，在付出的同時，得不到業主們的認可，甚至更多的是遭到侮罵，而挫傷了委員們的積極性，以至業主委員會的工作停滯不前。沒能讓業主們看到希望。

4，【有的業主委員會真的不作為，亂作為】。小區業主委員會雖然成立了，但從沒組織召開過業主大會會議，也沒見到業主委員會為全體業主爭取到什麼利益，不好好去監督物業公司的工作，有的更是和物業同一陣線去剝削業主們的利益，因而業主們認為小區存在著的業主根本沒多大的作用，對業主委員會有了不同的看法，有怨氣，所以支持業主委員會的業主慢慢就少了。

5，【業主委員會只有全心全意為全體業主服務，用實際的行動才能真正獲得業主們的信任】。成立小區業主委員會的真正目的是能讓小區有“自治權”，讓業主們翻身做主人，業主委員會只是業主大會的決策的執行機構，讓更多的業主參與到議事論事中來，是業主委員會最需要做的事，不能僅憑業委會幾個委員或主任就拍板話事。小區的重大事情必須要依法依規，儘量做到公開透明，公平公正公開，由業主大會討論表決決定，業主委員會再去執行，這樣尊重法律，尊重民意，多為小這辦實事。

通過這樣，我想，業主們慢慢就會增強業主委員會的信任度了。只有獲得了業主們的信任及業主們的全力支持，業主委員會的工作才能順利開展。小區才能更溫馨和諧！

社會共同體系

小區的業主委員會最近成了熱門話題，在頭條中，時不時的跳出來奪人眼球。

說一說筆者曾經管理項目時，召開全體業主大會成立業主委員會的事。筆者當年管理的這個小項目是09年初交付，當地也算是高端的樓盤，由於盤子小，近300戶。

2010年春節之後，就有業主陸續向物業提出成立業主委員會事宜，筆者作為項目負責人，也向地產公司轉達的業主的意見，並向街道和社區進行了通報。

應業主要求及社區意見，房地產公司向當地的街道提交了成立業主委員會的申請，並得到同意，在當地街道社區的指導下，自5月30日地產公司提交申請，一直到9月18日召開業主大會並選舉出七名委員成立了業委會！

2010年9月28日，首次業主委員會會議選舉出業委會主任一名、副主任兩名，整個過程一路順風順水。

本小區因為規模小，又執行的是當地政府指導價的物業收費標準，在過了國慶節之後，筆者將小區的經營情況，包括包括人員開支`物料消耗以及公共收益情況，一筆一筆的算給業委會楊主任聽，因此業委會研究以後，就決定小區的公共收入全部補貼物業費。

2011年，我離開了這公司，離開了這項目，後來陸陸續續聽說了一些消息，13年進行了換屆，也不知道什麼原因，也沒有什麼大的動作，基本上也是碌碌無為，業主吐槽不少，到了16年乾脆就沒有再進行換屆，業委會工作停擺！可以說業委會休克了！

在剛才又找原同事核實了一下，去年小區的收繳率不足百分之七十，物業費還是原先的價格，未調整過。不用說，現在小區物業管理的品質比我在那兒差了很多。

業委會工作為什麼會停擺？這是大形式下的必然。

但是，現在有著良好的民主自治管理運行機制的小區太少了！

首屆業委會主任，楊主任團職轉業後進入了經貿系統，廳級退休幹部，曾被派駐歐洲13年，德語說得比普通話還好，與人交流時，楊主任總是流露出吳江口音，滿臉是笑讓人不自覺地有親近感。

聽說了楊主任近來安好，想起與他一起共事的日子，想念他。

老包有時不在線

業委會成立難，成立之後運行難，得到業主信任更難。小區業委會為了更多業主的利益費心費力的工作，他們甚至沒有工資，返過頭來得到的可能確實很多業主的猜忌和不信任，活累心更累。業委會難，難在就是做了100件好事，業主們都會覺得應該的理所當然的，但是隻要有一件事做的不如個別業主意的，那就會認為你業委會無能、不作為，所以業委會也冤。

業委會成立難，誰也不願意為了大家的利益犧牲自己的時間，所以沒人願意出頭。可是有人出頭了，很多人卻是第一時間想到的是他為什麼會如此積極參與，目的是什麼？作為業主，更多人希望的業委會是為我服務，維護我的利益，很少有業主想到是業委會是為了讓小區更好，應該維護的小區整體利益。所以也就形成了，一旦業委會因為整體利益會損害業主個體利益的時候，被損害利益的業主自然而然的就會直接將業委會的這個行為列入到與物業穿一條褲子裡了。

一些業主憑空揣測業委會是否吃了回扣、拿了好處。不能說沒有這種可能性，但是這種操作沒有那麼簡單就能執行。業委會沒有大家想象的那樣能夠輕鬆簡單的就得到好處。在有物業公司的情況下，業委會根本就涉及不到資金的收取。物業公司的財務系統也不是歸物業經理直接管理的，業委會要想在物業的財務上拿取資金，那是需要很多手續和環節審核的。所以部分業主，也不應該因為業委會在為了業主們集體利益而辛苦奔波，在為了集體自己而損害個體利益的時候，再沒有任何證據的情況下就到處宣揚業委會的不公。業主們也學會換位思考下，業委會這麼做的決定對小區整體是否有益，而不是隻考慮為什麼不聽我的意見。

一個好的業委會能有效的維護好小區業主的利益，監督和要求物業公司的相關服務，對於小區良好發展是很重要的。

同時，業委會只是業主大會的執行機構，本身不具備更大的權利，它只是執行業主大會的權利。說白了，真正的權利還在業主大會上，理論上可以認為，物業為業主服務，業委會可以監督和要求物業公司。而業主大監督和要求業委會的工作。所以，大家如果對業委會不放心，可以召開業主大會來要求業委會沒年進行業主大會的相關召開來一起參與進來。不要既不參與又不詢問，在不知道相關實情的情況下就憑空揣測別人的勞動。業委會有了問題，只要大家都參與進來，就能有效解決。不要指望著自己既不參與也不出頭，都希望別人來付出你只需要獲得。小區是業主的小區，但不是你一個業主的小區。只有全小區業主一半以上的意願才能算是集體的意願。業主們如果都抱著事不關己高高掛起或者各掃門前雪的態度，在物業或者小區出現問題是都是希望別人出頭而自己收利，即便是有再好的業委會也難以維護和執行好集體的利益。

小區物業人

請問。如何防止成立虛假的業委會？如何防止業委會代表住戶出賣住戶的利益。

業委會與物業簽訂了，不平等的條約，如何防止。

業委會如同漢奸走狗一樣。代表我們出賣了我們的利益。他簽訂高額的物業費。業主也需要繳納嗎？業委會是傀儡，如同漢奸走狗賣國賊一樣，如何防止他們出賣住戶的利益。

高層如何收費合理，

電梯，二次供水等等費用如何合理收費。

這是業委會出賣我們的利益的，關鍵所在，是關鍵問題。

業委會以電梯費用問題，採取超標收費，榨取利潤。與物業簽訂了不平等的出賣住戶利益的物業合同。住戶應該怎麼辦

業委會都是在物業的操縱下成立的虛假的業委會。是物業的走狗，傀儡。如同漢奸走狗賣國賊一樣，代表住戶出賣住戶的利益。

衛民63873738

對於小區業委會，大部是看重支持的，畢竟這是物業管理條例及物權法實施以來與時俱進的結果，這是社會中的一個好現象。

但凡事都有兩面性，也有一部分業主不這麼看，其思想相當保守，甚至有點落後。在他們看來，由於受過去一切向錢看的思想影響，對小區業委會很不理解，甚至強烈反對及質疑一一這是不是拿錢不幹正經事的一夥"領導"？

其實社會上想做志願者做好事的業委會大有人在，只是個別成員個別屆次的業委會工作做的很失敗，汙名化了業委會。但與此相反，在各地湧現出的一批社會好人，就有很多是社區志願者(包括業委會)。

早年業委會的出現，轟轟烈烈地幹了一些維權出名的事，比如當年北京的美麗園小區事件，影響了各地跟進成立業委會為業主維權。但現在有關法律法規健全，業委會的效應有所降低，甚至出現"叛徒"。如此以來業委會名聲也受到一定影響。細究原因很多…我長期觀察的某地上屆業委會的式微，就是這種情況，當然小區業主對業委會工作看法的反傳及憤懣也充分溢於言表。

說實在的做為過來人，小區業委會應是小區及社會正能量的代表，絕不可有撈一把的非分之想，否則，必定被業主唾棄。儘管做好事也有被誤解之時，但陽光總在風雨後，群眾的眼睛是雪亮的。這裡提醒做好事就是坦蕩蕩做人，沒什麼可怕的，社會需要這樣的正能量！如此以來你還猶豫什麼快加入業委會，為小區為社會做貢獻吧！

山那邊一鷹之夢

業主自身積極參與、正確對待小區事務、理性看待業主委員會

一、社區就像一個大家庭，家庭成員應當積極參與、正確對待大家庭內部事務，當絕大多數人具有“友愛、互助、奉獻、進步”精神，社區文明程度相應提高，小區是我家，文明和諧靠大家。

二、小區業主委員會是全體業主唯一的合法代理組織。當前上到國家、下到地方政府法規、制度相對已經完善。但在實踐中，居住群體的多樣性，地域差異、生活習性不同等等原因，對業委組織過於偏激言論（從頭條新聞涉及物業公司、業委會糾紛評論能看得出來）。被一些“熱心業主”妖魔化、陰謀論、權利化等等曲解，甚至個別媒體誤導性評論，再加之業委會本身沒有工資薪酬，法律法規規範性要求較強，能擔當、具備要求的還真不是人人都符合。

個人觀點不一定完全正確，但在我生活的城市、社區大多數人有同類看法。

和諧社會智慧社區

業主委員會是由業主共同選舉產生的業主大會常設機構。

業主委員會決定對全體業主有約束力。

業主委員會應當通過規範的工作制度樹立公信力。

孟憲生律師

說的輕巧，年輕人有願意：不計報酬、不顧家庭、捱罵受氣、無私奉獻還不能有怨言的嗎？起碼不能擔當這些的人，你是做不了業委會的，什麼和物業同流合汙，物業的狗腿子等等，都是冠到業委會成員身上的，可悲的是業主根本不知道他要什麼，怎麼尾維護自己的利益，也不想了解業委會到底是幹什麼的，其實業委會成員也是業主，是代表全體業主，維護業主們利益的。

真的只有經歷過業委會工作的才能體會她是酸甜苦辣鹹，被人誤解、被人惡語中傷、所有工作都得不到業主們的支持。所有各級物業法中都規定小區業委會所做事情、決議都要召開業主大會，而且必須1/2或2/3業主同意，試想千人的園區怎麼開大會？在哪裡開？有能裝下幾千人的免費會場嗎，即使有會場業主們能去嗎？我所在的兩千多戶業主的小區，召開業主大會，通知提前就一個月張貼，報名不足白人，到會只有不到七十人，前期物業結束，要重新簽訂物業合同，是解聘、留用前期物業，還是重新招投標，得前提業主投票，業委會成員只能採取逐戶走票形式，收集選票，白天家中無人或多是老人孩子，晚上走票，敲門聲小聽不見，聲大被埋怨嚇到孩子了，或者一句：和我沒關係，愛誰誰。沒有定論現物業心裡沒底，不再投入資金維護園區，兩千多戶，也沒收集到過半票數。

這樣的工作年輕人做嗎？要做他拿什麼養活家人孩子，誰給他上保險？上醫保？年輕人有業餘時間嗎？

關鍵字: 房產 業委會 生活