據高層透露，粵港澳大灣區規劃編制工作基本完成，已上升到國家戰略層面，預計大會閉幕後很快將出臺實施！
擁佔大灣區最核心，已初綻轉型成功曙光的東莞，必欲以比肩深港穗之勢，振翅高翔，實現新一線城市排名的持續提升！
3月9日，一兵率團隊驅行東莞，高密度考察5個代表性樓盤。最深的感觸是，城區片區頂級豪宅市場，似已進入巔峰對決的關鍵時點。可以預見的是，3萬元/平方米絕不是“天花板”！
東莞，豪宅市場變局，圖謀衝頂
日訪五盤，感受東莞樓市春之聲！
是日，一兵一行先後考察了鼎峰·悅境、金地·前海山、萬科東江之星、金地風華、萬科皇馬儷宮等5個分處不同片區的在售和將售樓盤。雖有走馬觀花之嫌，但也對東莞樓市的蓬勃之勢萌生強烈印象。
其中，第一站鼎峰·悅境地處濱海片區的長安鎮區，依託濱海灣新區發展規劃，雄踞實力重鎮的核心區域，在東莞新房市場較早挺進3萬+，可謂實至名歸。長安新房供應持續疲弱，該項目即將陸續推新，有望形成一波波關注潮。
第二站金地·前海山，首批單位已於2017年下半年面市，別墅和洋房銷售比翼雙飛，首棟洋房已告售罄，新貨很快推出。項目擁松山湖片區罕見的森林公園豐厚的生態環境資源自重，兼享深圳前海、東莞松山湖、濱海灣新區消費力外溢，約143平雙拼和聯排別墅成為東莞樓市稀缺供應。洋房部分為精裝銷售，我們參觀了多套不同面積段樣板房，品牌檔次和綜合品質均屬上乘，堪比深圳同類產品；
金地前海山低密度規劃
這次考察，因時間較為緊張，體現出明顯的前緊後松特徵，前面兩盤考察用去整個上午和中午的時間，收穫頗豐，有機會單獨撰文點評。
而本文重點想評論的，卻是齊聚於城區片區的萬科東江之星、金地風華、萬科皇馬儷宮。這三座樓盤分列各區，各具風采，代表了東莞城區豪宅的頂級水準，看後印象深刻。
城區頂豪PK，區域特徵割裂！
這三個頂級豪宅項目的分佈，代表了東莞城區的現在和未來。但因為同屬深圳房企開發，因而更讓出身深圳樓市的一兵產生更多親切感，給予“強烈推薦”評級。
東莞城區，較早發展起來的是莞城區，後有東城區、南城區。2017年3月份，東莞全市園區統籌片區聯動協調發展工作推進會，將全市劃分為六大片區，萬江區首次被納入城區片區範疇；
現將我對這幾個區的初步印象彙報如下：
莞城區——中年男：
莞城區城區面貌較為落後，曾被人形容為“老年”，個人感覺有點過於誇張，甚至貶損，更傾向於定義為“中年男”，油膩而固執。因城區開發用地基本耗盡，新開發樓盤極為稀罕，未來將主要通過“三舊”改造獲得，城區面貌和配套極難在短期內徹改，很難成為樓市主戰場；
東城區——少婦：
東城區似可定義為“少婦”，青澀與成熟集於一身，東莞樓市的第一代豪宅就誕生於黃旗山麓，教育等配套資源優勢明顯，至今仍然令先富人群不忍離去。萬科皇馬儷宮就在此間，但因隔著八一路，黃旗山血統似乎並不是十分正宗；
南城區——壯男：
南城區，因市政府所在及南城國際商務區規劃，正在成為東莞的CBD，現代化城區形象較為顯著，而自然與“壯男”形象最為匹配。對比於莞城、東城，南城的未來發展給人的想象空間更大；
萬江區——少年：
相比之下，新成員萬江區就顯得尤為稚嫩，堪稱“少年”。這裡也是城區土地供應最大的區域，城市建設可塑性強，未來或將帶給我們足夠的驚喜。
對於城區這幾個區域，割裂特徵明顯，不少置業者會面臨選擇恐懼症。其實，這需要根據你的真實需求進行選擇，自住需求急切者，當可選擇東城和南城，入住即可享受城市配套；兼有資產配置需求的，可往萬江，這裡是東莞城區最具爆發力的地方，此時置業於此，或許可以獲得更為理想的投資收益。
“風華”系華南首秀，衝擊城區豪宅市場
風華叫板，萬科雙姝能忍否？
說起東莞樓市的深圳力量，“萬科+金地”堪稱鐵桿組合。十幾年前，這兩家來自深圳的房企就分別因萬科運河東1號、金地格林小城同時閃耀。相比於富通、花樣年、金眾、佳兆業、正中等過客，及近期強勢闖入的鴻榮源，萬金組合始終是深圳房企深耕東莞的中堅力量，各個階段都貢獻有代表作品。
而今，金地集團以其旗下“風華”系華南首個作品，對壘萬科雙姝，於東莞城區中軸之上，構築頂豪發展帶。深圳力量再次雄霸東莞城區頂級豪宅市場“風口”，這也讓青睞東莞豪宅的客戶面臨姓萬還是姓金的艱難選擇。
從考察過程與置業顧問的簡單洽談中瞭解到，這三個項目都有“奔三”之心，互相叫板之情迫切。但因限價政策，價格比拼並沒有展示出全部動能，實為市場之遺憾。
三項目中，萬科東江之星已於2017年下半年入市，銷售均價約2.6萬元，已形成市場“哄搶”之實。項目以城核最先進的TOD綜合體形象，以軌道交通上蓋和齊全優質配套俘獲市場之心。我們考察了96平三房、116平四房、143平四房樣板房，精裝品質不輸深圳。不過，周邊成熟形態，調高了我們對其未來的想象空間。
同時，超高層建築形態造成的高建造成本，壓縮了其利潤空間。據悉，其新品也是三個項目中最先入市的，預計會在政策限定下，在一期售價基礎上提高5%頂格銷售。對於被限購擋在門外的深圳投資人士而言，該項目還有一大誘惑點，那就是隨後將推出的公寓產品，城核高端公寓，投資誘惑集聚。
都市核心TOD產品風華正茂
該項目首批別墅產品已悄然入市，造就了東莞別墅“單價王”奇蹟。洋房產品即將於萬科東江之星新品之後入市，售價或將高於後者，將形成正面競爭。堅持高於市場的價格策略，更表明金地對“風華”系的文化價值宣揚和產品精神內涵的高度自信，有望對城區豪宅市場形成衝擊。
金地風華洋房產品體量不大
最後考察的萬科皇馬儷宮，是2017年萬科收購聯華所得。其所處位置尷尬，周邊環境制約，早先規劃的240平的平層似乎有點託大，產品定位存在一定問題，單價和總價矛盾突出。據說萬科正在對產品部分進行調整，年中計劃入市，目前所展示的信息不多，因時近傍晚，已應約壹地產自媒體聚會需趕回深圳，我們短暫駐足即離開。
結語
風起於青萍之末！在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際，東莞城區片區頂級豪宅市場的這種競爭態勢，不也恰巧印證了東莞向上的必然契機？
而基於此次集中考察的印象，筆者以為，參照深圳樓市福田CBD和南山後海片區的近十年變化對比，金地風華應該果斷叫板萬科東江之星，這樣才有望成為引領城區豪宅發展的中堅引領力量，更有可能是業內最希望看到的！
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