1
剛需&改善的邏輯
從2013到2018年，這6年間，天津新房賣了多少？8710萬平米。
成交的這8710萬平米中，市內六區僅有1105萬平米，佔比12.7%。
也就是說，這6年來，天津賣了大量的剛需盤，大約7605萬平米。
站在環城四區的角度來看，成交量最高的是津南區，其次是西青區、東麗區，北辰區相對略低。
可以這樣認為，這幾年，津南區蘊藏的剛需業主是最多的。
以前的剛需，就是現在的改善；現在的剛需，就是未來的改善。
為什麼要回看6年前？
據銀行數據顯示，平均6-7年是一個清還貸款的週期。也就是說，一般6-7年，就會產生置換房產的需求。
為什麼？
因為家庭結構的變化、住房面積的需求，曾經的剛需已經有“從吃飽到吃好”的需求點。
另外，隨著近幾年房價的上漲，最初的剛需已經分享到了房價上漲的紅利，對於價格的承受能力也更高，有改善實力。
很顯然。
津南區如今已經有了大量的改善購房需求，而且還在不斷增加。
2018年，津南區在環城四區中成交量第一；2019年上半年的每個月，津南區依舊成交量最高。
所以，在環城四區中，津南區暗藏了最多的待改善購房者。
市場矛盾。
現在的樓市，現金為王。
不可否認，天津市場剛需份額佔比最大，房企做產品會更多的去迎合剛需，什麼好賣做什麼。
所以，新入市的項目面積段越做越小，改善的色彩越來越淡。很多房企都力求快速去化，用最短的時間“結束戰鬥”。
這對於想改善的業主來說，不太友好，選擇面很窄了。
2
改善購房者的選擇題
想改善的人會去買哪？
就拿潛在改善需求最大的津南區來說。
有一部分業主會迴流市區，比如河西區、南開區，這是改善群體確實存在的一種選擇。
還有一部分業主，孩子已經過了需要學區的年齡，僅是單純的想住得更大、住得更好，往往會就地改善。
遵循地緣性，這是改善群體存在的另一大選擇，畢竟在一個地方生活久了，很多習慣不願改變，也不願遠離熟悉的生活環境。
成熟地方衍生出的新區，是最具備改善條件的。
這是一條放之全國而皆準的定律。
▪ 鄭州新區北龍湖，已經牢牢貼上了鄭州改善區的標籤，房價猛增至3.8萬/平米，而中原老城房價僅在1.5萬/平米左右。
▪ 南京的河西，房價已攀升到4萬/平米左右，而老城區玄武區的房價也不過3.8萬/平米左右。
▪ 蘇州工業園區，也是蘇州的新區，房價排名全市第一，高達3.2萬/平米，老城區的房價也就在2萬/平米左右。
當老城區的人口與基建飽和後，一定會衍生出新區。也能發現一個明顯的規律：新區的房價要比老城高。
回到津南區，這個規律同樣適用。
最成熟的地方就是鹹水沽，這是津南區的腹地。隨著發展的成熟，自然也衍生出了新區——津南新城。
3
新區與改善
津南新城是否也像規律中的新區一樣，具備改善條件呢？
怎麼界定是否符合改善條件？看三點：自然資源、城市界面、產品。
九曲十八灣的海河，經過裁彎取直，甩給鹹水沽一個優美的U字型海河故道。
如今這裡已成為3A風景區，建成了海河故道公園。這就是鹹水沽乃至天津南部最稀缺的自然資源。
津南區海河故道公園
津南新城的另一個優勢在於成片開發，而且遇上了天津“更好的時代”，一切都是全新的，不涉及舊改、棚改等。
城市界面是超越老城的，但同時與老城不完全隔離，是一種“虛隔”狀態，能共享各種配套。
當然，津南新城的自身規劃也沒有掉隊。
津南新城內規劃有7所學校，其中津南實驗小學、津南一幼、鹹水沽四中等已經投入使用。
新城的中軸線規劃為商業街，南側的璀璨1km商業街即將呈現，為整個新城提供了配套的中堅力量。
此外，在中軸線的北端規劃有56萬平米的商業綜合體，集購物、餐飲、娛樂為一體，將成為津南區的又一新地標。
津南新城
津南新城完全具備改善居住的“底子”。
這樣的新區，自然有很多人想分享它的成長，所以它在市場中一直都處於追光燈之下。
4
難得一見的改善類產品
當區域劃定後，接下來就要選產品，要選有改善圈層的產品。
在津南新城中，最符合這一點的，就是世茂璀璨公園的世家洋房。
世茂璀璨公園區位圖
很顯然，世茂讀懂了津南區潛在改善需求的邏輯，所以，在世茂璀璨公園看到了整個津南區都難得一見的大戶型洋房。
戶型面積段也走了寬敞路線：142平米三室、158平米三/四室。
津南區缺少這個面積段的房源，是有歷史原因的。
在新房開發密集期時，對戶型還沒那麼講究，而且後來又撞上了調控，改善購房需求被壓抑，所以，津南區的改善戶型變成了少數派。
世茂璀璨公園世家洋房142平米戶型採用了大寬廳的設計，開間竟有5.8米。
可以對比一下，天津公認的豪宅海河金茂府，155平米戶型的客廳開間為4.85米。
世茂璀璨公園世家洋房客廳的尺度實屬少見，同時帶來的也是“少見”的舒適度。
世茂璀璨公園世家洋房142平米三室兩廳兩衛戶型
有一點“小感動”的是，所有臥室的面寬，統統都在3米以上，也就是說，不會發生某個房間過於狹小，難以分配“到底誰住”的尷尬場面。
主臥套間含有衣帽間和衛生間，設計為步入式的“一字型”。
這種規格更多的出現在高端改善產品中，因為它對室內的尺度要求非常高。
而更大的優勢是，“一字型”設計更符合生活動線。
比如說業主進屋後可以先在衣帽間更衣，然後去主衛盥洗；沐浴後直接從主衛到衣帽間，更衣梳妝後再進入臥室，一氣呵成。
戶型設計是否貼心更多的是體現在細節上，但這都需要在瞭解生活痛點後才能進行規避，能否真正做到人性化的設計，就全靠這些了。
世茂璀璨公園世家洋房158平米三室兩廳兩衛戶型
對於改善群體來說，最重要是住得舒服。
所以世茂璀璨公園世家洋房還設計有158平米三/四室戶型，這為嫌面積不夠大的購房群體打開了另一扇窗。
最亮眼的還是大寬廳，如果作為一個三室戶型，客廳開間可達7.8米，這已經是別墅級別的尺度了。
大寬廳的東側部分是一個多功能廳，可用來做茶室、兒童遊樂室、小書房……或者乾脆自己隔開，作為一間臥室，因為有窗，也不會顯得逼仄。
158平米的戶型是很流行的“少女背”，看起來足夠扁，就代表著室內採光度、通透度也足夠好。
我們也可以藉由世茂璀璨公園世家洋房的戶型，找到辨識“改善戶型安全線”的標準：
能讓更多購房者接受、喜歡甚至“圈粉”，這就是讓人“能舒適長久地住下去”的房子。
5
改善買房，需要考量多重維度
我們買房，買的是建築面積上的大小，用的可不止，還有公共的空間。
可以看得出世茂璀璨公園世家洋房的“野心”，從各個維度助推一把，讓有改善需求的購房者住得更好一點。
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世茂璀璨公園世家洋房效果圖
世茂璀璨公園世家洋房在社區內定製了九大主題模塊。
涵蓋多功能運動領地（夜光慢跑道+足球藝術中心+全城動感熱練）、童心童話樂園、老年康體廣場、景觀會客空間、林蔭書吧、主題花園（九曲花園）。
這是跨越年齡區間的，從孩子到老人都能覆蓋到。畢竟孩子和老人才是在家中停留時間最長的，這也是被過去一些社區所忽略的。
▪ 多功能運動領地中設置了1/4標準足球場大小的MINI足球藝術中心，場內鋪設專業草坪，場地周圍配備豐富立體的休息看臺；
▪ 社區內設置了總長度約1000米的夜航運動跑道，晚上跑步時不僅運動氛圍更舒適，還能更好的看清腳下的路……
▪ 童心童話樂園中規劃了1-3週歲低齡兒童的童話屋、創意搖馬；4-10週歲的寶寶攀爬牆、全齡滑梯、鞦韆……並且特採用高品質塑膠地墊鋪設地面坡道。
很貼心的是，世家洋房將老人的康體廣場區與童心童話樂園設置在一起，方便老人健身和看護小孩。
世茂璀璨公園世家洋房社區效果圖
世茂璀璨公園世家洋房社區效果圖
如今人們總是希望將更多的時間放到自然中去，所以項目還打造了景觀會客空間、林蔭書吧等。
世茂璀璨公園世家洋房社區效果圖
可以發現，社區所有的規劃都是圍繞“家”來展開的，這是一個宜賞宜遊、且玩且樂的互動社區，這種加入社區互動的體驗感，是世茂人居升級的一種態度。
對於一家房企來說，既要讀懂城市生長的動向，也要打造適合當地市場的產品，幾乎是一項必不可少的能力。
世茂璀璨公園即將要參與的，是津南新城蓄勢待發的下半場。
成功的房企，往往都是和物業捆綁在一起的。 對於世茂璀璨公園而言，也是同樣的追求。
世茂璀璨公園採用世茂自有物業，具有一級物業資質。在第三方滿意度調查中，世茂津南物業為天津市唯一的滿分物業管家。
很多生活細節“俘獲”了業主的滿意度，比如世茂物業在每一棟樓都會配置樓棟物業管家，有問題及時線上溝通。
物業也會根據節假日來制定一些業主活動，比如球賽、兒童活動、老人圍棋比賽等，增進鄰里之間的友誼。
一個社區物業質量的高低，會間接影響房產升值潛力的大小，優質的物業不僅讓房產更保值，也更能保證圈層的純粹性。
6
一個改善群體繞不開的產品
這兩年的津南區，正處於城市發展的能量爆表期，從地鐵建設到國家會展中心，各個爆發點都拼了命地想讓自己的“封面”足夠璀璨。
今年地鐵1號線東沿線預計全線通車，如此一來，津南新城自然也就跟拴在同一條地鐵線上的國家會展中心順勢拜了把子，區域能級迅速被帶動起來了。
在這種持續下“紅包雨”的環境中，新房限價依然嚴厲。
地段價值不斷攀升，但房價還在被死死摁住，這對於購房者來說是很難得的時間交匯點。
津南區擁有龐大的潛力改善群體，但能匹配的住宅少之又少。
如今改善類房源的稀缺度已經很明顯了，從現在市場情況來看，短期內能補倉的可能性很小。
像世茂璀璨公園世家洋房這樣純粹度很高的改善產品，是改善購房者不能繞開的。
免責聲明：目前釋放的戶型面積僅供參考，最終以諮詢我信息為準。本宣傳資料為要約邀請，不構成邀約內容，本文中涉及的產品信息均以實際交付為準。本文對項目所做介紹旨在傳遞相關信息，不意味著對此做出承諾和保證，亦不構成代表項目權利方作出的承諾與保證。項目信息具有時效性，隨時會發生變化，敬請通過我正規渠道瞭解最新信息並認真核實相關信息。
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