出於購房資格、銀行信貸政策、稅費成本等原因考慮，現實中父母子女之間約定，一方以另一方名義購買房屋，並將房屋登記在另一方名下，借名人實際享有房屋權益的情形十分常見。但隨著房屋價值的高漲及社會財產觀念的變化，這種家庭親人之間借名買房的情況也凸顯出越來越多的法律風險。
無借名買房協議，父母的產權人身份難證明
姜先生系姜父的獨子。姜父稱，在2003年，考慮到將來可能徵收遺產稅，其以自己的個人財產出資，以其子名義與開發商簽訂購房合同，購買一套房屋，並將房屋產權登記在兒子名下，房屋所有權證、購房款發票等由自己持有。
2016年，其子掛失補辦了房產證並將房屋出售。姜父認為自己才是房屋的實際產權人，其與其子之間為借名買房的合同關係，房屋出售損害了其權益，要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認為其與姜父之間不存在“借名買房”，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財產，房屋產權登記在其名下，應歸其所有，賣房款與姜父無關。
法院經審理後認為，本案中，姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據。現在其子不認可雙方存在“借名買房”的合同關係，且姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規避可能出臺的遺產稅的解釋，不足以證明雙方之間就房屋所有權歸姜父達成合意，也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請求。
□ 法官釋法
物權登記具有物權的公示效力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。姜父雖然手持購房發票等手續，尚不足以對抗房屋所有權證所具有的物權公示效力。
本案屬於雙方並未簽訂借名買房的書面協議的情形，在此類案件中，實際出資方應提高風險意識與證據意識，儘量將出資情況、雙方對“借名買房”的合意及房屋權屬約定通過書面協議予以確認，以維護自身權益。
借名買房協議內容有瑕疵，
出資子女難為產權人
劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同，購買101號房屋一套，產權登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生就101號房產權與有關事宜簽訂書面協議約定：購房款由王先生承擔；劉父夫婦在世，房產歸劉父夫婦所有，王先生有居住權；劉父夫婦去世後，房屋產權歸王先生所有，任何人無繼承、參與此房的權益；王先生必須贍養劉父夫婦，為其養老送終。
劉父去世後，劉女士認為上述協議是無效的代書遺囑，要求對這一房屋依法繼承，王先生則認為101號房屋應歸自己所有。
法院經審理後認為，協議書內容表明王先生及劉父夫婦對協議書內容知曉並同意，這份協議書合法有效。101號房屋應屬劉父夫婦的共同財產，現劉父已去世，王先生履行了生養死葬的義務，故對劉父的房屋份額，王先生享有受遺贈的權利。最後，法院確認101號房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。
□ 法官釋法
在借名買房的協議中，不僅要約定借名人對房屋購買進行了出資，且需約定雙方存在借名登記的意思表示，明確由借名人實際享有房屋權益，否則不構成“借名買房”的合意。
本案中，王先生雖為購房款的實際出資人，但是因為協議約定在劉父夫婦在世期間，房屋產權人歸劉父夫婦，可知雙方並非“借名買房”的法律關係。
書面約定以子名義購房，
房屋抵押貸款仍成過戶阻礙
2003年，牛父牛母出資以其子牛先生名義與開發商簽訂購房合同，產權登記在牛先生名下，房屋交付後由牛父牛母居住使用。2009年，牛父牛母與牛先生簽訂協議書，載明：所購房屋是由牛父牛母全資購買，房產證寫的是兒子的名字，但沒有牛父牛母任何一人的同意，牛先生不得將此房屋出售或抵押，在牛父牛母去世後，房屋歸牛先生所有，同時約定了購房款出資及支付情況。
2013年，牛先生以上述房屋作抵押在銀行辦理了100萬的消費貸款並進行了抵押登記。牛父牛母表示因不具備貸款資格才借子名義買房，現要求牛先生將房屋過戶至其名下。牛先生則認為自己才是房屋產權人，並表示房屋上的抵押登記未予解除，無法過戶。對此牛父牛母表示，自願代牛先生償還貸款債務，以解除房屋上的抵押登記。
法院經審理後認為，根據雙方簽訂的協議，可以認定雙方存在借名買房的合同關係，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，應依約履行，對於借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但現房屋因設立了抵押登記，在抵押登記解除之前，程序上無法辦理產權轉移登記。現牛父牛母願意代牛先生清償貸款以解除抵押登記，最後，法院判決牛先生在房屋抵押登記解除之日協助其父母辦理房屋權屬轉移登記手續，將房屋過戶至其父母名下。
□ 法官釋法
在涉及借名買房情形的案件中，如果雙方有書面協議對出資、借名的事實予以確認，則可認定雙方成立借名買房的法律關係。在不違反國家、集體或第三人利益及法律、行政法規的強制性規定情況下，則借名買房協議有效。但是在不滿足過戶、交房條件的情況下，仍無法支持借名人辦理過戶、交付房屋的訴求。
在本案中，抵押登記導致過戶受阻，因此牛父牛母為了辦理過戶，只得代子償還高額債務。
□ 法官提示
根據北京地區的司法實踐，關於借名買房協議的效力問題，現有規定認為：（1）當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
（2）當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關係，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
（3）借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。
最後，在此提醒大家，借名買房的背後法律問題較多，且涉及利益較大，對此問題應全面考慮、慎重選擇。
（作者系北京市海淀區人民法院四季青法庭法官 張慧聰 徐斌）
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