文|金穗源商學院 王皓鵬
我們之前分析了“拆遷還建”土地增值稅的問題，今天我們聊聊
“拆遷還建”企業所得稅的處理。
先學習房地產企業所得稅的綱領性文件：
國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）第三十一條規定（摘錄）：
換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
以上文字有點繞，浙江省、河北省總結的比較到位，我們學習：
浙江問答：房地產開發公司交付政府回遷安置房所得稅業務如何處理？
答:採取“拆一還一”方式安置回遷房的，按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，並以相同金額確認作為房地產開發計稅成本中的拆遷補償費，同時確認相應的開發成本。
河北國稅 “拆一還一”問題
房地產企業拆遷還房的實質是，被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發成本的土地成本。
另外，對補償的房屋應視同對外銷售，視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。
根據上述規定，房地產開發企業以開發產品作為拆遷補償應“視同銷售”計入企業所得稅應稅收入，同時“視同銷售”收入金額應作為土地徵用及拆遷補償費計入企業所得稅計稅成本。換言之：視同銷售收入等於視同銷售成本，企業所得稅稅負為0。
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