Part1 合同有詐“商住”變成“辦公”
2011年秋，南部縣與順慶區的5位居民謝某、刁某、王某等5人，決定聯合購買南充市某房地產公司開發的位於順慶區S小區一棟非住宅房2至7層房屋。當年11月1日，房產公司與謝某等5人簽訂了《商品房買賣合同》 一式七份，合同約定，房產公司將位於S小區的一棟非住宅房出售給謝某等5人，建築面積為1786.24平方米，房屋產權性質為非住宅，土地性質為出讓，規劃用途為商業、 住宅， 售價為900萬元。當天，雙方簽訂了《商品房交接書》，爾後房產公司將5名業主所購房屋交給了他們。
2012年3月，謝某作為5名業主的代表， 向房產公司出具了承諾書一份，承諾書載明“本人購買的S小區辦公樓一幢……”。5名業主隨後辦理了房屋所有權證。據5位業主稱，買到這些房屋後，他們均以為這些房屋的土地性質為商住房。但2012年開發商到南充市國土資源局給他們辦理權屬證書時，卻不是這麼回事。6層房屋分前後兩次辦理，第一次在辦理2、3、7層土地使用證時， 載明土地用途為“商住”；可第二次在辦理4、5、6層的土地使用證明， 土地用途卻成了“辦公”。拿到土地使用權屬證書後，他們感到不解，就在他們準備找國土局交涉時，更讓他們沒有想到的是，國土局卻下發文件， 明確稱2、3、7層原登記為“商住”是因為工作疏忽造成的，這3層也應為“辦公”，通知予以更改。謝某等業主向房地產管理部門進行諮詢，辦證部門答覆說，開發此幢房屋的房產公司原申請登記備案手續就是“辦公”，如果申請辦理商住登記備案手續，還需補繳土地出讓金48萬元。2016年6月13日，謝某委託一房地產評估諮詢公司，對位於S小區所購的房屋分攤土地面積257.3平方米的市場價值進行評估，該公司作出評估報告書認定“商業用途與辦公用途差額為46.37萬元”。
Part2 原告起訴 被告反稱違約
2016年7月5日，謝某等5名業主向順慶區人民法院起訴出售給他們房屋的房產公司，該院立案受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
5原告在法庭上訴稱：原告購買被告開發的順慶區S小區項目的非住宅房2、3、4、5、6、7層房屋，在簽訂購房合同時土地性質為出讓， 規劃用途為商住， 原告繳清了房款並辦理了房屋所有權證， 但被告給原告辦的國有土地使用證上載明的土地用途卻為“辦公”，明顯與合同約定的“商住”不符，被告房產公司的行為已嚴重違約。 經委託土地評估部門對所購房屋的土地規劃用途“辦公”和“商住”的差價作出評估，兩者差價為46.37萬元。被告的行為與雙方簽訂的買賣合同約定不符，明顯存在欺詐，嚴重損害了5原告的合法權益，請求判令被告賠償原告經濟損失46.37萬元並承擔房款總額2％的違約金18萬元。
面對原告的指責被告稱， 雙方交易房屋時，謝某購買的就是辦公樓。國土證分成兩批次辦理，前後有差異，是因為原告沒有按時付款造成的， 是原告自己違約在先，本公司沒有任何責任。因謝某本身購買的是辦公樓， 第一批次辦證時辦成了商住，不管對錯，均不侵害其利益，第二批次辦成辦公， 原告本身購買的就是辦公，符合雙方約定。原告要求賠償於法無據，請求駁回原告的起訴。
Part3 認定欺詐被判賠償差價
本案被告在出售房屋時是否存在欺詐違約是雙方爭議的焦點。對此，法院認為：原告等5人購買的被告公司開發的非住宅房規劃設計明確為辦公樓，國土局登記的地類用途亦為辦公（另3層登記為商住的已明確為疏忽所致，已通知更改），而5原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》約定的土地用途為商住，雖然均屬非住宅用地，但“辦公”“商住”在價值和使用價值上還是存在差異的，四川一房地產評估諮詢公司認定兩者的差價為46.37萬元，該公司具有房地產估價機構資質，對其鑑定評估結果本院予以認可。被告出售給5原告的商品房土地規劃用途與合同約定名不副實，存在欺詐，被告應對此承擔相應的民事責任。但原告要求被告承擔房款總額2％的違約金的請求沒有合同約定，本院不予支持。
律師說法
履行合同不合約定 造成損失當賠償
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