雲橋
三四線城市房子要不要買？分析房價未來潛力，
短期是看政策，中期看土地，長期看人口。一、政策
政策當然可以調控房價，比如增加土地供應、降低首付比例，首付利率，放開限購限貸等。17年以來，激活三四線城市房價上漲的因素是棚改。
2015年7月，國家提出改造城市危房、城中村在內的1800萬套棚戶區住房計劃（2015年－2017年），今年5月份國家再次提出1500萬套的棚戶區的3年改造計劃（2018年－2020年），你回老家相信也看到了，不少的城市都在拆遷，比如老區、高鐵旁等不可謂不熱鬧。棚改原本是危房改造的過程，但為何能刺激房價上漲呢？
其實主要是棚改過程中的貨幣化改造，簡單地說把這些老房拆了，給拆遷戶資金補償讓他們去買新房子，我看過一份研報，2015年－2017年，棚改貨幣化安置率可能分別達到29.9%、48.5%、53.9%，貨幣化安置率上升的速度確實夠快，不少的城市甚至還提出貨幣化安置比例分別不得低於50%、60%，部分庫存較大的三四線城市更加明顯，鄂爾多斯房管局數據顯示，該市2016年棚戶區改造開工15392套，其中貨幣化安置14542戶，佔比達94.5%。
說到這裡我們可以做一個測算，如果按照計劃的三年改造1500萬套棚戶區，50%的貨幣化安置，那麼3年時間就可以創造了750萬套的住房需求，而且貨幣化安置主要以三四線為主，那麼如此三四線城市房價會不會上漲？
國家提出2018年－2020年三年的新棚改計劃，依據上面的分析，那麼在此區間內三四線城市房價應該能得有效提振，但是在短期沒有憂慮的情況下，我們必需得正視長期的幾個問題：
1、隨著棚改的不斷推出，三四線城市去庫存其實已經取得很大成效，易居研究院監測數據顯示：4月份，三四線城市新建商品住宅存銷比是10.4個月。2010年以來月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化週期達到了新低。也就是說要不到一年，這些城市的房子就要買光了，這樣會不會意味著去庫存快進入了尾聲？
2、人口流失越來越大的三四線城市能否支持房價持續上漲？這就是我們需要探討的下面一個話題。
二、人口
有的人說，三四線城市房價的上漲是由於人口迴流以及一二資金溢出而導致的。這些情況或許存在，在大城市住相信不少人會抱怨，這裡的高房價、高消費，於是選擇返鄉就業。仔細一看，這種情況存在，但終歸是少數。
下面是2010年－2014年各省年均人口流動情況
下面是2014年－2016年各省年均人口流動情況
2010年－2014年以三四線城市為主的河南、四川、廣西、江西、貴州、江西、湖南等省份人口呈現淨流出，而到了2014－2016年這些省份雖然有部分人口呈現了淨流入，但相當多的省份人口還在流出，相應地廣東等人口流入大省人口還在增加。
於是我們得出這樣一個結論：2010年－2014年這些省會人口呈現大面積流出，而到了2014－2016年人口還在流出，只不過流出的速度放慢了而已。
現在我們再來討論一個問題，2014－2016年有些省份出現了人口淨流入，是不是意味著這些省份的三四線城市機會來了？不不不！我們現來看下面這張表!
下面是14年－16年河南各地級市人口流動情況
我們可以發現，在不同的城市人口流動情況是不同的，一般而言，競爭力比較大的城市人口容易流入，反之則流出。
中國的人口流動（城鎮化）一直都呈現這樣一個特點：農村－小城市(縣城）－大城市－特大城市。中國目前的城鎮化率是58.52%，未來還有上升空間，未來10年中國城鎮化的方向不會發生改變，變的只是流動的速度而已。
1、對一二線城市來說，主要有戶籍的城鎮化+人口的城鎮化，你們看到了今年很多城市都以引進人才為名放鬆了入戶限制，不要以為戶籍的城鎮化對房價沒有影響，在這些城市拿到了戶籍相當於拿到了房票，很簡單你都入戶了難道不想買房嗎？其次有了戶籍之後是不是更有保障了，是不是更樂於消費？
2、對三四線城市來說，主要是人口的城鎮化，咦,怎麼沒有了戶籍的城鎮化？你傻呀，在這些城市拿個戶口不難。戶籍的城鎮化是不存在的，而取決於人，這城市的人口是多了還是少了，而按照世界城市發展規律，長期人口肯定是流失的，房價也是如此？當然短期不一定會存在，因為短期棚改的需求還在。
至於要不要買房？這得取決於自己的需求，比如你是投資的，還是用來住的？我能說的是，未來一兩年這些城市應該還有空間，但長期則不好說。
小白讀財經
現在三四線房子現在也搶的厲害，價格也是蹭蹭的往上漲，很多人問創投君值不值得買。
其實，三四線城市的房子值不值得買得看你是什麼用途？
一、自住：剛需還是改善
自住房就像柴米油鹽醬醋茶，那是必須品。基本上人人都需要。但這也分兩種情況：剛需還是改善。
1、剛需那絕對想都不用想，什麼時機買最好？那就是現在，越早買越好。只要考慮好這幾個因素就可以。
預算：對於“月供族”來說，每月還貸額度儘量控制在總收入的50%以內。
地段：儘量選擇離主幹道近的房子，方便工作出行。
開發商：品牌開發商往往能帶來周邊裴傲完善及區域升級發展。
戶型：戶型很複雜，簡單來說，朝南的房間越多越好，戶型越方正越好。
物業：優先考慮物業服務質量，確保有一個好的居住環境，還能延長房屋使用年限。
其他的像醫療衛生水平，教育水平和經濟發展速度，對於三四線城市來說這些整體上差異不大。
2、改善型的基本上是想提高生活質量，把上面要考慮的因素升級就可以了。
二、投資用途
如果是投資用途的話，記住一句話：除了環北京、環上海、環深圳之外，其它地方三四五線城市的房產只有居住屬性，沒有投資屬性，更無金融屬性。
市場上出現的搶購三四線城市房子基本上都是一線城市的周邊，那是針對一二線樓市的調控政策導致資金溢向三四線，三四線房價上漲，這是這些三四線仍有人搶購房產的邏輯。再加上本身三四線生活的人挺安樂的，也沒有購房計劃，結果一群一二線消費能力的人湧過來，毫無防備的也恐慌了。雖然我家小孩才上初中，但是你們這樣搞，我小孩以後該買不上房了，趕緊存一套。
所以三四線城市值不值得買呢？總結就是：剛需立刻出手，改善看好配置，投資只投環一線周邊，其他房子靠邊站。
創業投資家
堅決不能買了，樓市的拐點已經到了。二三四線城市的房子已經冰封上了，不能再炒了。我甚至可以說沒有冰封的那些地方更不能去，可以賺錢那是假的。
2017年以來，隨著樓市調控的持續高壓，大多熱點一二城市的房價逐漸熄火，呈現微跌趨勢，而令人注目的是，三四線城市的樓市“繼承”了一二線樓市熱點，逆襲成為全國房價上漲的領頭羊，部分三四線城市房價大漲50%以上乃至翻倍，甚至出現了當地恐慌性購房。不過，很多人心裡也明白，三四線城市的高房價是缺乏經濟基礎支撐的，難以擺脫“虛火”之嫌。
絕大多數三四線城市都是新房成交量遠遠大於二手房的，而且住房更新換代非常快，幾年前的房子，現在來看就已經明顯不符合年輕人的居住需求了，它們沒有一二線城市類似學區那種強力附加值，這些房子只能自住，想轉手賣出去賺錢非常難。
現在中國的城市化率已接近70%。換句話說，現在購買的房產可能將沒有多少人再接盤了。城市房產一旦失去交易屬性，產權難以確認，溢價將會消失，也就不應再定義為投資性資產了。所以當一個國家城市化接近尾聲的時候，不是說某些地區會怎麼樣，是整個國家，城市房產將不再是家庭的主要財富支柱。
國家統計局剛剛公佈的數據顯示，2017年新出生人口為1723萬，比2016年少63萬。這個數據的背後是年輕人口比例大幅減少。此外在經濟增速從高速向中速甚至低速轉換過程中，社會將越來越固化，城市基本定格，人口繼續向大城市靠攏。
會出現大分化，90%的資產會變成貶值資產，繼續上漲的房產不會超過10%，90%的房地產開發公司會退出這個市場，未來引領這個市場的不會超過現在10%的公司，80%以上的城市會融入城市群，或者變成“鬼城”“災城”，而未來我們能夠記住的城市名不會超過30個。
所以在城鎮化、老齡化、經濟增速換擋的多重因素下，三四線城市年輕人口減少不僅表現在為人口自然增長率的下滑，更表現在因為人口流動導致的人口機械流失，所以三四線城市年輕人口減少的速度會比一二線快得多。
因此，天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在，所以大家好自為之。
遠見財訊
三四線城市的房價和一二線城市相比有點像蹺蹺板，在一二線城市房價趨穩的情況下，三四線城市房價反而逆勢上揚。
現在許多三四線城市的房價都在8000元/平米左右，許多地方已經突破了萬元大關，這個房價已經接近某些二線城市的房價了，這不禁讓剛需心涼，原來三四千的時候都嫌貴，現在價格漲到這種程度，如果要買房那又不知道要多奮鬥多少年了！
那麼三四線城市的房子還能買嗎？
剛性需求
對於剛需來說，能達到購房條件的還是要考慮買房子，因為房子是一輩子的大事，沒有房子人就沒有穩定感、生活會感覺迷茫。所以房價即使上漲對於剛需來說該出手時就出手。如果手上資金不是很寬裕怎麼辦？那麼在選房子時就儘量選擇配套還不是很成熟、價格存在一定窪地的區域房子，這樣購房成本要低一點。
三四線城市的房子目前的上漲有點非理性，對於大多數普通來百姓來說，自己的那點收入遠趕不上房價的上漲速度。當大多數人買不起房子的時候，基本上也就是房價見頂的時候。目前來看三四線城市並沒有出臺太多的房價嚴控措施，所以房價短期內很難出現大幅下跌，有合適的房子能買則買。
投資性需求
如果是投資的話，目前的價格不建議再進入，三四線房價基本上已經到了階段性的頂部，就目前的價格來看真正能接盤的剛性需求已經很少。如果房價稍有風吹草動，三四線城市房價跌幅要大於一二線城市，而且出手困難，到時候炒房就炒成房東了。
所以三四線城市買不買房在於自身的需求，想在三四線城市買房，目前的時點要記住：房住不炒！
財經微世界
房子能不能買，我想主要是看你買房的目的，如果是用來住的，這屬於剛性需求，必須要買，不要想著降價；如果是投資保值，我的觀點是不建議買。理由如下：
一是房價走勢。房子不會暴跌，短期會微跌微漲，幅度不大；長期判斷成漲的趨勢，但不會有大的增長速度和空間，更多的是迴歸理性。以日本為例經過30年的快速發展，泡沫破碎，經濟停滯，房產暴跌。我們化解系統性風險肯定不會走日本老路。
二是政策層面。房子是用來住的這絕不是一句空話，相關調控政策已經出臺或正在制定，二手房轉讓營業稅、房產稅、提高二手房貸款利率等等，並加大保障住房建設力度。
三是人口城鎮化率。我國人口城鎮化率為50%，發達國家達到70%，人口流入城市還有較大空間，房產的剛性需求還較大，從春節前後農村人口流進流出可以體現這一點；但現在房價已經過高，人們已經買不起房子，這是一個社會主要矛盾，不會任其發展，必須進行調控。
總之我認為房子不會大跌大漲，會總體平穩，迴歸“住”的性質。一家之言，大家可以留言探討！！！
旋河之成長
雖然三四線城市都漲了不少，剛需要買還是得買。
即使面對很少的下跌機會，剛需等得起嗎？你丈母孃不會催你買房？小孩要讀書還能拖拖拉拉？這十幾年房價漲了這麼多，等跌的失望還沒受夠？
也許你要說，三四線城市上漲了這麼多，不合理吧？想要合理是買不到房的。房地產本來就是畸形的。加上一二線城市調控，購買需求外溢，導致沒有購買資格的目標只能向下級城市，返鄉置業也隨之變多。各地都在大規模棚戶區改造，製造了大批買房需求；再看看最近大開發商在三四線城市搶地普遍溢價，未來房價還是可能上行。
至於三四線投資就免了，長期風險很大。
樓市觀察家
我襄陽的，湖北省省域副中心城市。標準三線城市，同地段同小區同配套，一期可能位置更好點，但是新房一萬二，二手房毛坯或者精裝白送裝修傢俱家電一萬塊一平米都沒人要。現在買房的，大部分都是那堆拆遷戶（很多位置拆遷只給錢不給房子），少部分兒子要娶媳婦等著結婚的。其他的人都是觀望，年前陪同學去看了恆大房子，留了電話，開盤沒多久我去問說我要的樓層戶型沒房子了，然後最近天天打電話問要不要房子，我提了要求，人家說有……
做一個美膩的女胖子
現在三四線城市均價兩萬以上房產很多，以其人口流入情況及未來發展前景衡量，已相對偏離合理區間。而回過頭來看像天津 武漢 成都等強二線城市，大多推出人才引進措施，以天津為例人口流入持續數年全國第一，經濟前景明朗。外環線以內兩萬左右房產很多。三四線城市向非一線大城市轉移契合國家大城市戰略。正是賣出三四線城市遷徙二線的好時機！
迷途盡頭
我是赤峰的，我也不知道他是幾線城市不過基本工資兩三千吧房子一萬塊一平了我也不知道怎麼了是真買不起，我的縣城國家級貧困縣房子價格五千多我也醉了。沒辦法啊大家自己想辦法出去了外面不讓買回來買了沒啥乾擦真的好麻煩
平頭哥160683763
這麼說的人是因為大城市房子沒人接盤了，急眼了開始忽悠小城的人去接盤。沒按什麼好心啊。大家警惕，最近這種聲音多了起來。我在3先住200平有車清閒自在幹毛要去大城市住40平的狗窩糟心。
關鍵字: 首付 三四 2017中國經濟年報
