焦作市場調研！來自鄭州樓市
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河南豫西北的一個地級市，從2017年下半年開始，房價進入上漲模式。
不足一年，房價跳漲了30%；瘋狂過後，留下了一地雞毛。
這個城市裡的所有人，在房價的切割和割裂下，無所適從……
這個城市，就是焦作，這也是我們“2018米宅看地市”的第三站。
1
城改爆發，房價跳漲30%！
下面這張是焦作市各地產板塊的房價分佈圖▼
圍繞這張圖，我們來簡單聊聊焦作的城市發展和房價分佈特徵：
第一，焦作建成區面積很小，而且板塊劃分相當粗暴，圍繞中心城區，北向叫焦北，西向叫焦西，東向叫焦東，而且城市擴張在早期呈現明顯的攤大餅式擴張；
第二，焦作目前的主力開發方向是向南發展，高新區是焦作的行政、商務、居住和新興商業中心；
第三，房價全面突破6000+，中心區房價基本突破7字頭，高新區房價全面突破8字頭。
如果我們將這幾個區域一年前的價格和現在的價格放在一起對比的話，我們會發現，在這不到一年的時間裡，焦作的房價完成了大幅的跳漲。
高新區房價漲幅最高，跳漲了30%以上，其次是焦西和中心城區，也都逼近了30%左右。
究其原因，與這波跳漲的絕大多數地級城市一樣——
棚改爆發+房價傳動！
關於房價和市場熱點的傳導，應該已經不需要我再次普及。無非就是在省會城市房價暴漲之後，餘熱波及。
關於焦作的棚改爆發，我想給大家分享幾組數據：
• 3年內完成14個棚戶區，52個城中村改造；
• 2018年，棚改計劃27個項目，共計拆改24894戶；
• 2016-2018這三年的棚改總和，大概率會超過焦作市過去數十年的棚改總量；
• 鼓勵貨幣化安置力度，選擇貨幣化安置的，可按照徵收房屋評估值的30%給予額外補貼；
• 要爭取貨幣化安置的體量達到6成以上。
也就是說3年間，超50000戶拆遷，超30000戶選擇貨幣化安置！
3年，近400億貨幣，集中投放到焦作市場，而2016年，焦作市房地產總銷售額也就區區130億上下而已！
一邊是100億規模的小市場，另一邊是400億的貨幣集中投放，在這樣的衝擊下，房價跳漲不稀奇，不漲才是笑話！
2
房價漲了30%，產品和居住品質卻還滯留在3年前。
焦作的房價暴漲幾乎是一瞬間的事情，也就是短短的不足1年時間，甚至真正的暴漲期也就是3-5個月的時間。
這背後最根本的原因就是，天量棚改貨幣的集中投放，第一筆的補償款到位了！
而在此之前的長達3年時間裡，焦作都在漫長的去庫存紅海中掙扎。
所以，我們現在去看焦作的市場，高新區之外的其他區域裡，絕大多數的項目都是早在3年前都已經入市的老項目。
這些老項目都會出現一個共同的問題——
產品和居住品質感已經落後於這個時代3年之久！
比如，諸多項目的外立面還都是又土又low的廉價歐式立面，立面材質也大都以塗料為主，社區綠化基本不成體系，就是簡單的草皮加上普通的硬質鋪裝，基本社區已經普及的人車分流，在這裡被當做社區亮點來著力介紹。
而在戶型設計方面，因為很多項目還在用傳統的板塔結合式的建築，所以，整體的戶型設計非常差，市面上充斥著短面寬大進深的奇葩戶型。
焦作某項目109㎡三房▼
因為在過往的時間裡，焦作的整體房價水平偏低，所以，對戶型空間的充分設計利用並未得到重視。最終，表現在戶型設計上就是——
三房兩廳一衛起步面積平均在110㎡，三房兩廳兩衛起步面積平均在125-130㎡。
這些戶型絕大多數都存在著嚴重的面積浪費，整體的空間利用缺乏精細化。
焦作某項目112㎡三房兩廳一衛▼
總的來說，焦作的房價1年跳漲了30%，產品設計卻還滯留在3年前。
這種奇葩的現狀在之前幾乎是不可能出現的。正常的市場演化是，伴隨市場的前行，老項目會逐步開發殆盡，新項目會逐步入市。
在新舊交替之中，雖然房價會上漲，但新項目的開發和設計也會逐步提升，戶型的設計和空間利用會越來越精細化，面積浪費和各種設計不合理會逐步改良。
但是，焦作因為是棚改爆發導致的房價突然跳漲，過去的老項目剛剛從去庫存的泥潭中脫身，房源還會出清，新項目也未集中入市，所以市場上佔主流的還是3年前的老項目、老產品和老戶型。
最終，焦作的購房者用7字頭、8字頭的新價格，買著3年前的老產品和老戶型！
3
房價漲了，工資卻沒上去。
上面說到焦作市的房價一年的時間，從6字頭懟到了8字頭，跳漲了30%，但與此對應的是，普通人工資收入和購買力卻沒隨之上去。
葫蘆娃有個朋友H，一路唸到了研究生，畢業後苦逼的閉關了大半年，考上了焦作某個普通大中專院校的老師。對，就是那個地市裡諸多人豔羨的事業編、鐵飯碗。
咬咬牙，也敢說自己是個大學老師，一個月的各項收入加在一起，足足有6000塊。
這半年來，這貨很焦慮。
現在的焦作一套120㎡三房，首付大概在27萬，利率上浮25%，月供大概在4500，工資拋除五險一金和個稅，勉勉強強能抵得上月供。
更關鍵的是，事業編大學老師的工資基本上是一眼看到頭的，短期內的工資跳漲幾乎是不可能的事兒，3年前，剛進學校，工資5500，如今6000，3年時間，幾乎沒漲；
另外，在一個不入流的大中專院校教書，年終獎更是沒影的事兒。去年年終，每人發了一兜學校食堂大師傅蒸的白麵包子。
H說，其實，我還算不錯的，起碼每個月的收入都是有保證的。
焦作這兩年，有一波的企業破產潮，沿著高新區的神州路，一路向東而去，四家企業中，有三家企業瀕臨停工，一家勉強維持。
焦作神州路企業現狀▼
H說，我有個表兄弟，就在其中的一個工廠裡上班，現在已經停工，連續3個月只發基礎工資的1/3，一個月到手只有1500元。而他因為結婚，被逼著在去年買了房，月供3700元，現在已經開始套現信用卡了。更可怕的是，他並不知道工廠何時能復工，想換工作，放眼望去，其他工廠也大都是勉強維持。
跟他比，我還算幸運的吧，H說。
焦作不像鄭州，這就是個小城，城市容量小，機會也少，每個人已經沿著固有的傳統軌跡生活數十年，階層基本已經固化，收入升階是很微小的可能，根本經不起如此大的變量衝擊。
H說，我現在最後悔和惋惜的有三件事——
第一，畢業後，我回到焦作當了老師；第二，我沒在2017年以前買房；第三，我上輩子沒拯救銀河系，沒讓我生在焦作的城中村裡。
焦作的房價從5字頭懟到8字頭，只用了不到1年時間；而焦作人的工資從5字頭到8字頭，卻不知還需多少年……
棚改爆發的天量貨幣改變了焦作房地產，卻改變不了焦作的產業、經濟和基礎收入。
4
以上，就是“2018年米宅看地市”焦作篇的第一稿。
說實話，我很難過。
1年的時間，焦作的房價漲了30%，但與之對應的城市還停留在3年前，工資水平還停留在3年前，社區品質還停留在3年前，戶型設計還停留在3年前。
城市進程、收入進程和房地產開發進程都滯留在3年前，僅僅因為棚改的集中爆發，房價一夜之間變了天，隨之的一切全都變了，固化的生活軌跡也被重新顛覆！
在這種變天式的疑雲籠罩下，這個城市裡的人充滿了懷疑、不甘、焦慮、惆悵、懊惱！
房價的變革，對於小城生活固有軌跡的改變幾乎是顛覆式的，越小的城市，這種顛覆的撕裂感越為明顯！
“2018年米宅看地市”焦作篇的第二稿，將會細化分析焦作具體的購房建議，敬請期待。
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