焦作市场调研！来自郑州楼市
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河南豫西北的一个地级市，从2017年下半年开始，房价进入上涨模式。
不足一年，房价跳涨了30%；疯狂过后，留下了一地鸡毛。
这个城市里的所有人，在房价的切割和割裂下，无所适从……
这个城市，就是焦作，这也是我们“2018米宅看地市”的第三站。
1
城改爆发，房价跳涨30%！
下面这张是焦作市各地产板块的房价分布图▼
围绕这张图，我们来简单聊聊焦作的城市发展和房价分布特征：
第一，焦作建成区面积很小，而且板块划分相当粗暴，围绕中心城区，北向叫焦北，西向叫焦西，东向叫焦东，而且城市扩张在早期呈现明显的摊大饼式扩张；
第二，焦作目前的主力开发方向是向南发展，高新区是焦作的行政、商务、居住和新兴商业中心；
第三，房价全面突破6000+，中心区房价基本突破7字头，高新区房价全面突破8字头。
如果我们将这几个区域一年前的价格和现在的价格放在一起对比的话，我们会发现，在这不到一年的时间里，焦作的房价完成了大幅的跳涨。
高新区房价涨幅最高，跳涨了30%以上，其次是焦西和中心城区，也都逼近了30%左右。
究其原因，与这波跳涨的绝大多数地级城市一样——
棚改爆发+房价传动！
关于房价和市场热点的传导，应该已经不需要我再次普及。无非就是在省会城市房价暴涨之后，余热波及。
关于焦作的棚改爆发，我想给大家分享几组数据：
• 3年内完成14个棚户区，52个城中村改造；
• 2018年，棚改计划27个项目，共计拆改24894户；
• 2016-2018这三年的棚改总和，大概率会超过焦作市过去数十年的棚改总量；
• 鼓励货币化安置力度，选择货币化安置的，可按照征收房屋评估值的30%给予额外补贴；
• 要争取货币化安置的体量达到6成以上。
也就是说3年间，超50000户拆迁，超30000户选择货币化安置！
3年，近400亿货币，集中投放到焦作市场，而2016年，焦作市房地产总销售额也就区区130亿上下而已！
一边是100亿规模的小市场，另一边是400亿的货币集中投放，在这样的冲击下，房价跳涨不稀奇，不涨才是笑话！
2
房价涨了30%，产品和居住品质却还滞留在3年前。
焦作的房价暴涨几乎是一瞬间的事情，也就是短短的不足1年时间，甚至真正的暴涨期也就是3-5个月的时间。
这背后最根本的原因就是，天量棚改货币的集中投放，第一笔的补偿款到位了！
而在此之前的长达3年时间里，焦作都在漫长的去库存红海中挣扎。
所以，我们现在去看焦作的市场，高新区之外的其他区域里，绝大多数的项目都是早在3年前都已经入市的老项目。
这些老项目都会出现一个共同的问题——
产品和居住品质感已经落后于这个时代3年之久！
比如，诸多项目的外立面还都是又土又low的廉价欧式立面，立面材质也大都以涂料为主，社区绿化基本不成体系，就是简单的草皮加上普通的硬质铺装，基本社区已经普及的人车分流，在这里被当做社区亮点来着力介绍。
而在户型设计方面，因为很多项目还在用传统的板塔结合式的建筑，所以，整体的户型设计非常差，市面上充斥着短面宽大进深的奇葩户型。
焦作某项目109㎡三房▼
因为在过往的时间里，焦作的整体房价水平偏低，所以，对户型空间的充分设计利用并未得到重视。最终，表现在户型设计上就是——
三房两厅一卫起步面积平均在110㎡，三房两厅两卫起步面积平均在125-130㎡。
这些户型绝大多数都存在着严重的面积浪费，整体的空间利用缺乏精细化。
焦作某项目112㎡三房两厅一卫▼
总的来说，焦作的房价1年跳涨了30%，产品设计却还滞留在3年前。
这种奇葩的现状在之前几乎是不可能出现的。正常的市场演化是，伴随市场的前行，老项目会逐步开发殆尽，新项目会逐步入市。
在新旧交替之中，虽然房价会上涨，但新项目的开发和设计也会逐步提升，户型的设计和空间利用会越来越精细化，面积浪费和各种设计不合理会逐步改良。
但是，焦作因为是棚改爆发导致的房价突然跳涨，过去的老项目刚刚从去库存的泥潭中脱身，房源还会出清，新项目也未集中入市，所以市场上占主流的还是3年前的老项目、老产品和老户型。
最终，焦作的购房者用7字头、8字头的新价格，买着3年前的老产品和老户型！
3
房价涨了，工资却没上去。
上面说到焦作市的房价一年的时间，从6字头怼到了8字头，跳涨了30%，但与此对应的是，普通人工资收入和购买力却没随之上去。
葫芦娃有个朋友H，一路念到了研究生，毕业后苦逼的闭关了大半年，考上了焦作某个普通大中专院校的老师。对，就是那个地市里诸多人艳羡的事业编、铁饭碗。
咬咬牙，也敢说自己是个大学老师，一个月的各项收入加在一起，足足有6000块。
这半年来，这货很焦虑。
现在的焦作一套120㎡三房，首付大概在27万，利率上浮25%，月供大概在4500，工资抛除五险一金和个税，勉勉强强能抵得上月供。
更关键的是，事业编大学老师的工资基本上是一眼看到头的，短期内的工资跳涨几乎是不可能的事儿，3年前，刚进学校，工资5500，如今6000，3年时间，几乎没涨；
另外，在一个不入流的大中专院校教书，年终奖更是没影的事儿。去年年终，每人发了一兜学校食堂大师傅蒸的白面包子。
H说，其实，我还算不错的，起码每个月的收入都是有保证的。
焦作这两年，有一波的企业破产潮，沿着高新区的神州路，一路向东而去，四家企业中，有三家企业濒临停工，一家勉强维持。
焦作神州路企业现状▼
H说，我有个表兄弟，就在其中的一个工厂里上班，现在已经停工，连续3个月只发基础工资的1/3，一个月到手只有1500元。而他因为结婚，被逼着在去年买了房，月供3700元，现在已经开始套现信用卡了。更可怕的是，他并不知道工厂何时能复工，想换工作，放眼望去，其他工厂也大都是勉强维持。
跟他比，我还算幸运的吧，H说。
焦作不像郑州，这就是个小城，城市容量小，机会也少，每个人已经沿着固有的传统轨迹生活数十年，阶层基本已经固化，收入升阶是很微小的可能，根本经不起如此大的变量冲击。
H说，我现在最后悔和惋惜的有三件事——
第一，毕业后，我回到焦作当了老师；第二，我没在2017年以前买房；第三，我上辈子没拯救银河系，没让我生在焦作的城中村里。
焦作的房价从5字头怼到8字头，只用了不到1年时间；而焦作人的工资从5字头到8字头，却不知还需多少年……
棚改爆发的天量货币改变了焦作房地产，却改变不了焦作的产业、经济和基础收入。
4
以上，就是“2018年米宅看地市”焦作篇的第一稿。
说实话，我很难过。
1年的时间，焦作的房价涨了30%，但与之对应的城市还停留在3年前，工资水平还停留在3年前，社区品质还停留在3年前，户型设计还停留在3年前。
城市进程、收入进程和房地产开发进程都滞留在3年前，仅仅因为棚改的集中爆发，房价一夜之间变了天，随之的一切全都变了，固化的生活轨迹也被重新颠覆！
在这种变天式的疑云笼罩下，这个城市里的人充满了怀疑、不甘、焦虑、惆怅、懊恼！
房价的变革，对于小城生活固有轨迹的改变几乎是颠覆式的，越小的城市，这种颠覆的撕裂感越为明显！
“2018年米宅看地市”焦作篇的第二稿，将会细化分析焦作具体的购房建议，敬请期待。
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