“粵港澳大灣區”的規劃方案，
很有可能在未來兩週內公佈。
這將是2018年中國區域經濟發展的最大紅利，其重要性將超過海南的“自貿區+自由港”的建設。原因很簡單，“粵港澳大灣區”體量實在太大了，一降生就是世界級的。
這裡說的“世界級”不僅僅指經濟總量、人口規模，還包括金融、航運、貿易、科技、高等教育在全球灣區裡的地位。由於這些數據此前列舉過，這裡就不再贅述。
而海南的“自貿區+自由港”的試驗雖然力度非常大，但海南經濟目前的體量只相當於東莞而已，其匯聚的資金總量只有大灣區的28分之一。
對於大灣區，普通老百姓只關心三個問題：第一，誰是龍頭；第二，買房的機會在哪裡；第三，我所在的城市有什麼利好。所以，我的文章也未能免俗，將分別探討這三個問題。
1
誰是龍頭？
這個話題最容易引發爭論。其實，每個人怎麼想不重要，最終還是要看：第一，官方如何表述；第二，真實情況如何。
“粵港澳大灣區”方案是四方協商的結果，所謂四方：中央政府、廣東省、香港和澳門特別行政區。之所以要協商，是因為存在“一國兩制”，以及“三個關稅區”。所以，中央政府充當協調人，四方協商。
在四方協商之下，三個省級區域：香港、澳門和廣東省都有自己的需求。所以，香港、澳門和廣州很重要。然後才輪到深圳、珠海、東莞、佛山等。換句話說，深圳你再NB，也不能超過香港澳門廣州；東莞佛山再NB，也不能超過珠海。珠海體量小，但輩分高，人家是特區（持有粵C的車牌），還是廣東省的三大副中心之一（另外兩個是湛江和汕頭）。
至於實際的中心，當然是“深港”。“ 深圳+香港”，面積只有3000平方公里，不到廣州的一半，佔大灣區5%的面積，但匯聚了65%資金。香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活躍度、成交量也能進入全球前十。所以，僅僅金融業，“深港”就已經是世界級了。至於集裝箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起來全球第一。
大灣區內的世界級企業，也基本上都在深港兩個城市。此外，香港還是中國跟世界聯繫最大的經濟門戶城市，中國對外投資的55%，外部對中國投資的65%，都通過香港進行。僅僅這一點，就足以讓香港傲視上海。
香港還是中國重要的外交門戶，擁有的使領館數量超過上海，是廣州的2倍多。
此外，香港—深圳—東莞—廣州，還形成了大灣區的黃金軸線。大灣區北輕南重、西輕東重的態勢是非常明顯的。如果把大灣區簡化為一個大寫的英文字母“A”，則右下角是最閃亮的，右邊這一條斜線是最有活力的。
下圖是大灣區11個城市主要經濟、社會指標的對比，海南省也參與了比較。
大灣區內城市2017年主要指標對比
排序 | 城市 | 資金總量 （萬億） | 地方財政 （億） | 汽車擁有量 （萬輛） | 小學生 （萬人） |
1 | 香港 | 9.93 | 4641 | 65 | 35 |
2 | 深圳 | 6.97 | 3332 | 321 | 97 |
3 | 廣州 | 5.14 | 1533 | 240 | 100 |
4 | 佛山 | 1.40 | 661 | 228 | 54 |
5 | 東莞 | 1.25 | 592 | 263 | 77 |
6 | 澳門 | 0.80 | 921 | 12 | 3 |
7 | 珠海 | 0.69 | 314 | 63 | 16 |
8 | 惠州 | 0.55 | 389 | 105 | 56 |
9 | 中山 | 0.54 | 313 | 89 | 30 |
10 | 江門 | 0.43 | 222 | 67 | 32 |
11 | 肇慶 | 0.23 | 95 | 49 | 37 |
海南省 | 1.00 | 674 | 110 | 81 |
注：香港的統計數據是截至2017年5月，其他城市截至2017年末。財政收入，香港、澳門為全口徑（包含賣地），內地城市均為“一般預算內收入（不含賣地，扣除了上交部分）。”上述數據都摺合成了人民幣。
2
樓市的最大機會在哪裡
廣東，尤其是珠三角地區，是中國城市化最大的熔爐，也是匯聚外來人口規模最大的區域。廣東公佈的官方人口是1.13億人，但根據我的推算，廣東實際生活人口在1.32到1.4億之間，而且高度集中在大灣區的9個城市。
大灣區屬於廣東的9個城市，被廣東官方分為三個組——廣佛肇、深莞惠、珠中江。在這三個小圈子裡，人口增長最好的是“深莞惠”。你拉長10年，觀察一下9個城市的“小學生人數”就一目瞭然了。表面上看，廣州小學生在四個一線城市裡率先突破了100萬，但事實上廣州增速並不快，其基數一直很大。
我們的團隊曾統計過2010年到2016年廣東所有城市“小學生人數”的變動情況，在這6年裡深圳增長了47%，惠州增長了33%，東莞增長了34%，而廣州、佛山、肇慶分別增長了17%、17%和-3%。珠海、中山、江門的增幅是：23%、22%、4%。
換句話說：珠三角9城市裡，人口增長最慢的板塊是“廣佛肇”。這可能讓很多人感到意外。
上圖：肇慶經濟有點“撐不住”的感覺。
我一直在專欄裡強調：粵港澳大灣區最大的機會，是深圳帶來的，而不是香港、廣州。原因很簡單：深圳目前才是“大灣區”最大的人口、資金增長中心，而且由於深圳面積狹小，資源必須外溢。
對於廣州來說，面積很大，很多區域還沒有發展起來，能外溢的能量不多。香港那邊，因為匯率等原因，資金其實是流向歐美的，迴流內地的很少。看看李嘉誠家族的資金流向，就明白了。
深圳在2016年底，曾出臺了“深圳市住房建設規劃（2016-2020）”，這份文件值得細讀。在這份文件裡，深圳預計在“十三五”期間（2016-2020），全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。
期間深圳的住房供應量有多少？說出來嚇人：只有65萬套！其中“力爭新建商品住房批准預售與現售30萬套；保障性住房和人才住房供應35萬套”。
180萬減去65萬，還有115萬套房子從哪裡來？當然只能靠周邊城市。
對此，深圳官方已經直言不諱，多次表態要跟周邊城市合作，來解決這個問題。最近有消息說，深圳又在跟東莞、惠州商談，仿照“深汕（汕尾）合作區”搞兩地合建的開發區。這類開發區，一般會有配套的住房。此外，深圳還希望沿著連接東莞惠州的地鐵線，建設一些能安置深圳居民的小區。當然，這涉及到落戶、教育和納稅等諸多問題，需要協商。
115萬套房子，每套住4個人，就是將近500萬人。而這，僅僅是“十三五期間”。
事實上，過去幾年東莞、惠州、中山都有相當比例的房子，被深圳人買走。據“樂有家”統計，2017年惠州的房子85.6%被深圳人買走，東莞的房子57.3%被深圳人買走，中山的房子51.4%被深圳人買走。（估計統計的是新盤）
想想看，當500萬深圳人真正住到東莞、惠州、中山，這將是一番怎樣的景象？一個真正的、高度互動的城市群就誕生了。其中帶來的商業機會將非常巨大。
深莞惠軌道銜接示意圖
3
大灣區誰最受益？
大灣區是一個共贏的方案，11個城市都可以獲得紅利。但相比之下，紅利有大有小。其中東莞、惠州、中山、廣州獲得的紅利，或許更大一些。
閱讀更多 深莞惠淘好房 的文章
