如果用中國歷史上的某個時期來形容當前我國的房地產市場，那我們現在就正從春秋走向戰國。
這個時代的典型特徵是，混戰了一個時代，小國或許將被逐漸吞併，大國則越來越強。
而競爭越激烈的時候，碗裡的酒就越濃，故事也越多。
比如，這樣的故事。
某天住持讓兩位小和尚下山挑水。兩個小和尚覺得獨自挑水太累，便用合作的方式，每次兩個人挑一桶。兩人一下午總共挑了十桶水。晚上主持遇到小和尚甲，問挑了多少，甲回答說十桶。後來又問小和尚乙挑了多少，小和尚乙也說十桶。
住持以為挑了二十桶水，但其實水缸只多了十桶。因為住持不知道小和尚們搞的是合作挑水。
為什麼要說這個故事，是因為下面要說的這家房企，2017年的銷售數據，就這麼來的。
一家號稱過年銷售額過千億，並準備衝3000億的房企，2017年實際的權益銷售額卻只有500多。
對！這家公司就是旭輝，2017年衝千億叫得最響的那家。
1
旭輝邁入一線房企行列？
2017年房企銷售額前三的老大分別是碧桂園、萬科、恆大，銷售額都突破了五千億。這是第一梯隊。
融創、保利這些，年銷售額超3000億，處於第二梯隊。
這兩級之外，就是熱鬧紛呈的千億梯隊了。
這其中，我們今天的主角旭輝是1040億。
1.旭輝銷售額總量不少，營收卻很低。
我們選取了2017年銷售額和旭輝相近的世茂房地產，以及銷售額只有旭輝一半的佳兆業來做對比。其中的財務數據選取自各房企的年報以及克爾瑞研究中心發佈的年度排行榜。
從圖中我們可以看到，世茂與旭輝在2017年的銷售額幾乎一樣，但是世茂的營業收入是旭輝的兩倍還多。
再來對比一下佳兆業和旭輝。2017年佳兆業的銷售額連旭輝的一半都不到，但是營業收入卻比旭輝還多了一點。
也就是說，賣得比旭輝少一半的房企，收入卻跟旭輝一樣。賣得跟旭輝一樣多的房企，收入卻是旭輝的兩倍！
我常說，有些問題，是要用腦子想的，但上面這個，用屁股想一下就知道，一定是有問題的。
2.旭輝近年銷售額大幅增長，利潤卻沒跟上
我們再單獨看看旭輝歷年的數據，就能發現旭輝出現了增售不增利的現象。
從2012年到2017年，旭輝集團的合同銷售金額從96億元上漲到1040億元，增長幅度達983%；
而其營業收入卻僅從81億元上漲到318億元，增長幅度為293%；
利潤僅從20.21億元漲到61.48億元，增長幅度為204%。
為什麼旭輝的銷售額增長了近十倍，但利潤卻只增長了兩倍？
難道是因為旭輝賣的房子便宜，利潤率低？
查閱各房企年報我們發現，2017年萬科、恆大、碧桂園、旭輝平均售價為每平方米11765、9960、9080、16530元。旭輝每平米賣得可是比龍頭們貴了一部Iphone。
你要說，拿恆大和碧桂園來舉例不妥，因為他們以三四線為主。那好，那我們看以豪宅開發為主的融創和中海每平米平均售價分別是：16380、13320元。融創的數據接近但仍然沒超過旭輝。
淨利率方面，恆大2017年淨利潤率為11.9%，碧桂園是12%。旭輝12.8%的數據比老大們都略勝一籌。
但這恐怕也不是啥值得驕傲的數字。
因為，儘管規模大，但碧桂園的利潤並不高。跟行業龍頭比，還是差了幾個銀河系的，給張表格你看看就知道了。
2
水分在於權益銷售額
回到文章開頭的那個故事，其實同樣邏輯的故事每天都真實地發生在房地產圈。
近年來許多房企喜歡聯合幾個小夥伴搞合作開發，每家佔一部分股份。
目前房企喜歡聯合拿地、合作開發，大致基於如下幾個原因：
1、地價成本越來越高，動輒百億，這對開發商的資金實力提出了更高的要求，合作開發能有效分攤金融風險。
2、麵粉太少，與其競拍互相傷害，還不如坐下來分享，大家都有得賺；
3、做大規模，如前面所說，哪怕是佔股1%，在計算銷售額時，也能算百分之百，好事一樁。
他們每家都可以把合作項目總的銷售額當做是自己的，但實際上真正屬於他們的只有其所佔股份的那部分，也就是他們的權益銷售額。權益銷售額才是真正能反映一家房企的銷售規模的指標。
然而目前所有房企通常意義上指的銷售額都是合同銷售額而非權益銷售額——畢竟這貌似也是一條“共同富裕”的好路子嘛。
所以有些合作開發項目多的房企，看似龐大的業績底下其實都是虛胖。
這也就不難理解為什麼有的房企銷售額很高，但營收和利潤卻沒跟上。
而旭輝就是合作開發模式的佼佼者。
根據克爾瑞研究中心發佈的2017年中國房企銷售排行榜，旭輝以1040的銷售額排在第十五。
但在權益銷售金額的榜單上，旭輝只以624億的規模排在第25。
有趣的是，旭輝在榜單上這個權益銷售額的數字，也有注水。
我們查閱旭輝的年報後發現，旭輝的權益銷售額其實只有550億。榜單上的624億足足虛胖了74億——人家中石化一年利潤也才八十億左右。
如果以550億計算，旭輝的排名怕是就“更在孫山外”了。
2017年，旭輝的權益銷售額佔整體銷售額的比重為53%，剛剛過一半。也就是說，旭輝在一千億出頭的業績裡，有一半都是注水的！
當前中國各大城市地價整體高漲，房企因拿地成本上升、城市佈局困難、資金鍊緊張等因素促成的合作無可厚非，但權益佔比只有五十多的企業還是很少見的。
如果不算業務模式較為特殊的綠城中國，權益佔比低到53%的房企，也很難再找得出幾家了。
旭輝只是今年這樣嗎？
非也。旭輝歷來如此，而且數據一年比一年難看。
2014年至2017年，旭輝分別實現權益銷售額164億、201億、292億和550億。但是權益銷售佔整體銷售額的比重則從2014年的77%逐年下降為66%、55%和53%。
客觀來說，旭輝這兩年的增長確實不錯。
但對於這樣一家虛胖的房企而言，在當前的地產江湖中，頂多也就一個三流。
而旭輝之所以大肆搞合作開發，其實就是為了拼銷售，衝一千億的規模。千億大關如今就像是一線房企陣營的入場券。
查詢年報發現，旭輝有不少項目的應占權益只有20%，個別甚至連20%都不到。
我們來看旭輝在上海處於開發中的最大項目——上海九亭中心。
整個項目建築面積22.7萬平方米，假設樓盤平均銷售價格為每平方米2萬元，並且全部售罄，那麼在旭輝的財報中，顯示該項目的合同銷售金額就是45.4億元。
而事實上，該項目是由金地商置集團有限公司、寶龍集團以及旭輝集團三家企業共同開發完成，旭輝所持有的股份僅為34%，也就是權益銷售金額為15.4億元。
而我們仔細數了一下，2016至2017年，旭輝和友商們總共有88家聯營或者合營公司。
可以看出，旭輝這個千億俱樂部的身份，可是被兄弟們給抬進去的呀。
在業績發佈會上，旭輝集團董事長林中沒再重複2017年年中提的3000億目標，但信心滿滿地表示一定會進TOP8。“前十這個名次太籠統，於是算了算，認為未來是可以進入前八的。”
恩，這牛吹得還是夠可以的。
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