部分内容来源/城市战争、房王网
这两天，楼市又不寂静了。有件事一直牵动着购房者的心，尤其是广州的购房者，那就是“加息”！
据多家媒体报道，自2018年2月1日起，广州四大行首套房贷利率全部上调，从原来的基准利率上浮5%调整为上浮10%。
消息一出，有很多粉丝都来咨询房王君，加息后已经买房的人月供会增加吗？加息会不会降房价？加息后适合买房吗？还是等降息再买？
今天房王君就给大家统一回复一下，希望能解答大家心中的疑惑。
已经买房的人月供会增加吗？
先说答案，不会！
很多人都分不清，利率上浮和加息的区别。其实很简单，加息就是央行上调贷款的基准利率，基准利率一旦上调，不管是房贷、车贷还是其他消费贷；不管是已经贷了款的，还是正准备贷款的人，利息都会增加。（已经贷了款的，一般在次年的元旦按照新的基准利率重新计算月供）
而这次的房贷利率上浮，并不是真正的加息，因为央行的基准利率没变，只是银行对楼市和购房者的“定向加息”。在资金额度充裕时，银行可能为了鼓励大家贷款买房，就会给出“利率折扣”，比如85折；在资金额度紧张或者要缩紧银根时，银行就会利率上浮。这个折扣或者上浮对之前已经贷了款的没关系，只对之后要贷款买房的人有影响，而且在贷款期内是固定的。
举个栗子：
小明准备贷款买首套房，银行规定的房贷利率是上浮10%，依照现在的基准利率，那就是4.9%*（1+10%）=5.39%，假如以后央行加息，基准利率调整为6%，那小明的利率就是6%*（1+10%）=6.6%。简单来说就是，基准利率跟着变，利率上浮永不变。
利率上涨会不会降房价？
市场可能会降温，但不会降房价。
从历史数据来看，基准利率上浮10%后，也只有5.39%，这个数据仍处在历史低位水平，购房者的资金成本其实不高。要知道，现在随便把钱存在余额宝或者零钱通，年收益率都有4%以上！下图是最近20年的房贷基准利率，一目了然：
因此，这次的房贷利率上浮对楼市影响很小。虽然增加购房者的资金成本，理论上可以阻挡住一部分对成本敏感的购房者，暂时减少总需求，但这只能给市场降温，而不能扭转市场的基本走向。
一项资产只要满足“低风险、高收益”的特征，不管它的成本有多高，都不能扭转它的行情。更何况，房贷利率上涨，降低的是杠杆率，这实际上是在降低市场风险，而不是增加。
单纯从成本上讲，打击消费贷、不允许消费贷进入房地产市场，要比单纯加息猛得多，但我们看到，去年是严打消费贷的一年，但很多城市的房价纹丝不动。更何况，很多房产投资者的资金成本原本就是基准利率的1.5倍到2倍，基准利率上浮10%推高的资金成本其实痛痒不大。
加息时买房，还是降息时买房？
加息或者利率上浮后，购房者的利息成本会更高，这的确会增加刚需人群的负担。
数据显示，最近一个月广州二手房均价为31409元/平方米，一套90平米的住宅，总价为283万。首付30%为84.8万元，需要向银行贷款198万元。经过计算可以看到，利率上浮前后购房成本相差22万元。
不过，好处也是显而易见的，那就是促进房价平稳，让买卖双方从容交易，特别是有利于买方挖笋、议价。
相比而言，降息有一个副作用，那就是房价可能会大涨。经过多年的房地产行情教育，国民已经形成一种共识，那就是“降息就等于救市”、“降息就等于房价要涨”。所以，降息时，买房者蜂拥而至，房价往往会大动，购房者虽然省了一点资金成本，但需要付出房价上涨的成本，后者可比前者高得多，可谓捡了芝麻丢了西瓜。
所以，对刚需自住买家来说，加息时买房才是正确之选，因为房价平稳时，开发商的折扣与优惠更多，二手房市场也更容易挖到笋盘，一个笋盘让你省下来的钱，可比多掏的那点利息成本多得多。
楼市秘密：真正的按揭只有10年
不要把利率上浮看得太重。十年前买房的人会告诉你，房贷的压力是自己想象出来的。
在中国，虽然你买房子的按揭时间不相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。因为货币在贬值，你的收入也在上升！
在房王君上期推送的《现在的100万元，10年后值多少钱？》一文里，已经给大家详细分析过，按照过去5年中国M2增长率、GDP增长率、CPI指数增加、真实通胀率的平均值，今天的100万元，到2028年大约相当于：46-63万元！
以此推算，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的二分之一，也就是每月4600-6300元了。再往后看，经过20年按揭之后你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的八分之一了。
这仅仅是通胀对购买力的影响，如果计算上你的收入增速，每年的房贷压力只会越变越小，那点点利率上浮真的不算什么。由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松。
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