仲量联行2018年第一季度成都房地产市场回顾
2018年4月2日，成都——甲级办公楼市场方面，延续去年市场情绪，需求保持稳健；优质零售市场方面，较往年同期表现强劲，核心商圈保持领先优势；高端住宅市场调控政策效果显著，供求关系趋于稳定，市场情绪逐渐回归理性；物流地产方面，电商、第三方物流以及制造业成为一季度主要市场需求来源。
仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“‘创新’可谓这个季度乃至今年的关键词，我们观察到办公楼市场中，新兴办公模式在不断探索，同时零售市场新型业态也不断涌现，随着人的需求的变化，商业地产变革势在必行。”
甲级办公楼市场
市中心一栋甲级办公楼项目入市
继2017年第四季度西部金融国际中心、领地中心东塔入市后，今年第一季度，市中心再迎一栋甲级办公楼，即位于东大街的睿东中心高区，供应面积约2.6万平方米。至此，成都甲级办公楼体量达311.7万平方米，其中，市中心体量达151.1万平方米；城南紧随其后，共有约107.2万平方米。受新项目影响，甲级办公楼空置率在本季度小幅上升至28%，环比上扬0.4个百分点。
市场租金稳中有升
成都甲级办公楼市场需求在本季度保持平稳，净吸纳量录得5.8万平方米，同比微幅下降约0.9万平方米。市中心仍为市场需求主要来源区域，其占比约为总量的63.9%。行业方面，高科技以及专业服务在本季度表现亮眼，例如MFG也在本季度签下国际金融中心T2约1.8万平方米，而来自美国的云智易控也在本季度选址领地中心东塔。而在市场租金方面，尽管空置率略有上升，但稳定的市场成交并未影响租金上扬势头。本季度业主继续缩小价格弹性。截至3月底，成都甲级办公楼市场净有效租金录得91.9元/平方米/月，环比上涨0.4%，同比上涨1.3%。
新兴办公体验大势所趋
仲量联行于2017年4月提出“未来办公”的概念，这是JLL对不断改变的工作环境及其对下一代企业不动产影响的展望。报告指出，办公场所远远不只是一处物业，它其实更是一处生活环境，一处能为个人与企业打造生活和工作更好融合的综合体验社区。
随着租户需求向更灵活化、更社区化、更人性化的方向转变，适应这一需求的产品也因此有着不错的表现，例如，Wework在本季度进入成都市场，而MFG、梦想加也在不断进行市场扩张。除此之外，许多企业也在进行“新兴办公体验”的实践，例如，仲量联行对上海、重庆、广州等分公司关于未来办公的打造。“针对未来的办公楼，如何能够借力科技、打造真正富有社区理念、持续提升办公体验、或创建‘小生态’系统，这将成为其在市场中脱颖而出的关键”，仲量联行成都商业地产部总监黄璐表示。
优质零售市场
零售市场较往年同期表现强劲，核心商圈保持领先优势
本季度，全市优质零售市场净吸纳量约32,000平方米，较以往三年同期均有不同程度增长。从需求来看，零售和餐饮仍占主要需求来源，分别占19%和35%。高端设计师品牌看好成都消费力，青睐优质地标项目，加强核心商圈品牌独特性和丰富度。运动品牌逐级渗透，向区域型和社区型商圈迈进，加快占有市场份额。就餐饮而言，社交需求增加，话题轻餐热度不减，Pree、奈雪的茶、喜茶相继入蓉。本土餐饮品牌发展势头不容小觑，柴门饭儿、私飨继续拓点。租金方面，受市场租赁成交活跃推动，首层有效净租金环比上涨0.9%至374元/平方米/月。
市场活跃度进一步提升，新型业态不断涌现
供应方面，季内市区共录得一个项目开业和一个项目闭店，分别是位于水碾河的未来中心开业和位于红照壁区域的季库奥莱闭店，令全市零售总体量提升至654万方。
值得关注的是，零售市场活跃度提升，新型业态不断涌现，目前主要有三类：第一类，新零售积极扩张，如：阿里盒马鲜生成都首店已于季内开业，第二店也将于上半年亮相，腾讯入股的“超级物种”先后进驻新城市广场和锦华万达等。在新零售快速扩张背后，主要得益于科技和大数据的支持和线上线下渠道的打通。第二类，新能源汽车和联合办公等新型业态也进入到零售项目中，如：前途汽车进驻晶融汇一期，蔚来选址银泰中心in99、“车合家”进驻天府新谷等，新能源汽车的快速扩张与其良好的市场表现密不可分。零售和办公融合趋势更加明显，对于零售项目而言，联合办公的引流功能更稳定，同时有利于去化高楼层面积。第三类，传统百货向其他业态转型，如：仁和春天百货棕北店正式转型为美克美家家居馆。
优质零售项目在资本市场的价值逐渐凸显
近期，仲量联行华西区资产评估团队助力亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船在新加坡交易所主板上市，它为商业地产开发融资退出渠道和零售项目探索利用跨境融资新模式有重要意义。仲量联行成都零售地产部总监
褚丹表示：“随着市场发展逐渐成熟，一些优质零售项目也在竞争中脱颖而出，优质零售项目在资本市场的价值凸显，不仅在投资市场上表现活跃，而且在金融领域也赢得更多机会。同时，透过零售资产证券化也折射出只有做好定位和运营，才有机会帮助项目更好地实现资产证券化。”
高端住宅市场
“摇号”+“限价”+“供应增加” 市场情绪逐渐回归理性
2017年12月16日，成都正式执行摇号选房，市场透明度和公平性得到极大提升，购房者在政策保护下，实现公平有序选房。与此同时，受限价政策的持续作用，一手房价较二手市场更具竞争优势，越来越多的购房者加入摇号大军。
供应方面，政府加快预售证审批速度，新房投放量快速提升，摇号中签率相应提高，购房者情绪逐渐回归理性，更加关注项目区位、户型、配套等方面是否满足自身需要，盲目买房的情况有效减少。
供求关系逐渐稳定，资本值步入平稳期
随着新房市场的逐渐放量，供不应求的情况有所缓解，加之限价政策对一手房价起决定性作用，因此一手房价整体涨幅趋缓。截止第一季度末，全市高端住宅一手资本值为20,100 元/平方米/月，环比小幅上涨3%。
就二手房市场而言，由于一手房价格竞争优势明显，吸纳了较大比例的购房者，导致二手市场询问量明显下降，二手市场上涨幅度也相应收窄。截止第一季度末，全市高端住宅二手资本值为24,200 元/平方米/月，环比小幅上涨4.8%，涨幅较上一季度减少4.6个百分点。
拿地规则再升级，土拍市场首现降温信号
经历了去年土拍市场的持续火热，拿地规则从“熔断”“竞自持”“抽签”“竞无偿移交/自持面积”“竞配套建设”等一路升级，成交楼面价也节节攀升。然而，随着房企在金融市场融资通道逐渐收紧，开发商拿地情绪开始趋于谨慎。例如：3月2日土拍市场有两例市区优质地块，但由于附带较为严格的配建要求，最终因报名人数不足而流拍。
（非保税）仓储物流市场
市场供需稳定，空置率与租金并未大幅波动
2018年第一季度，成都市场仅有一个新增项目：安博成都龙泉物流中心（一期&二期）。新增供应面积约25.7万平方米。截至这个季度，成都优质（非保税）仓储物流共有存量约331.9万平方米。新项目较高的预租情况使得市场空置率并没有受到太大的影响。截至3月底，市场空置率数据录得14.6%，环比上涨0.3个百分点，同比下降6.1个百分点。需求方面，来自第三方物流以及电商的市场需求继续表现亮眼。除此之外，龙泉驿区域的汽配品牌仓储需求也在本季度有所上涨。受新项目影响，市场平均净有效租金略有下降，录得23.3元/平方米/月。
预期未来市场需求仍将不断上扬
展望未来，短期内来自第三方物流、电商需求或受自建库的影响，较2017年略有回落；但随着成都乃至周边城市电商消费不断上涨，预期未来会有大量租赁需求外溢。加之双流临空经济示范区获批、四川自贸区正式挂牌，以及蓉欧快铁开行等，都使成都“国际物流枢纽”地位日趋凸显，为成都物流仓储市场带来多重发展机遇。2019年-2020年，供应逐步放缓，同时需求保持旺盛，成都市场或走出下跌周期。同时，高质量仓储项目的入市也将第一步提高成都市场水平。但对开发商来说，现阶段可交易土地数量的有限成为该市场发展的最大瓶颈。
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