政策作為一隻“看不見的手”，常常是樓市走向的風向標。2008-2018年，這隻“看不見的手”曾攪動了東莞樓市的活力，也曾將東莞樓市推上浪尖，現在，這隻“看不見的手”試圖撫平東莞樓市的燥熱、捋順東莞樓市的秩序。讓我們一起回顧這隻“看不見的手”是如何攪動東莞十年樓市風雲的。
2008年
全國多部門協力“救市”
2008年是動盪的一年，金融危機衝擊下，政府採取一系列措施解綁年初時收緊的樓市政策，刺激房地產投資消費。
2008年上半年，央行連續六次上調存款準備金率，貨幣緊縮，整個房地產市場活力有限。東莞開發商們為了快速回籠資金，房價從2007年底的均價7000元/平跌到5500元/平。
2008年下半年，金融危機衝擊下，全國樓市蕭條，為穩定經濟，政府多部門協力救市：百日內連續5次降息，給予首次購房者貸款基準利率7折優惠，首次購買90平米以下住宅契稅減至1%......一系列政策刺激下，消費者觀望情緒有所緩和。
政府積極救市加之東莞開發商捨得下血本大幅降價，進入12月後，東莞樓市出現了成交小高潮。
2009年
東莞樓市迴歸理性 平穩發展
2009年是“瘋狂”的一年，在市場政策利好的刺激下，2009年的房地產市場觸底反彈，成交量、房價快速增長，全國樓市房價漲幅普遍在30%以上。為抑制房價過快上漲，“國四條”應聲落地。
相比於其它城市的“瘋狂”，東莞樓市在逐步迴歸理性的同時趨向平穩發展。東莞樓市在2009年2月中旬開始回暖，量價開始觸底反彈，需求集中釋放，成交持續上漲，但房價的漲幅僅約15%，全市住房均價不足6000元/平，以理性為主。
2010年
全國政策“從緊” 規範市場
2010年是嚴厲的一年，國家級調控政策輪番出臺，“國十一條”、“國十條”、“升級版國五條”……調控密集程度、嚴厲程度前所未有。
這一年的東莞除了貫徹執行國家調控外，也出臺不少“本地政策”，以規範房地產市場。一方面嚴格執行“認房又認貸”政策，房貸利率優惠“從緊”；另一方面嚴打開發商捂盤惜售，不斷規範房地產交易市場。
受層出不窮的正常影響的東莞供應明顯放緩，整體成交二次探底。據中原戰略中心數據顯示，2010年東莞商品房成交總面積為499.55萬㎡，成交套數49598套，總成交金額394.02億元，面積同比09年下降15.62%。
2011年
多城限購 客戶外溢至東莞
2011年是持續調控的一年，央行頻繁上調存款準備金率，限購、限價、限貸、等政策不斷出臺，全年都處於緊繃的調控之中。
反觀東莞，廣深兩地限購為東莞“送來”了不少客戶；加之盛傳東莞“限購”，改善型客戶受到刺激大幅度出手；再加上限制房價漲幅不得超過8.5%和實行“一房一價”新政，東莞房價稍有下跌，成交上漲。
據優房超瑞城搜監測數據顯示，2011年東莞新增住宅552.72萬平米，環比增加10%；而住宅成交量520.05萬平米，環比增加18%，供需持續走高。
直至2011年11月，全國樓市的低迷情緒蔓延至東莞，東莞也進入了長達約半年的觀望期，成交量明顯萎縮，大量剛需購房需求受到抑制。
2012年
東莞政策“空檔期” 剛需井噴
2012年是政策“平靜”的一年，樓市進入“政策空檔期”，雖然依然堅持調控不動搖，但主要是鞏固原來的政策，並未新增實質性調控政策。
東莞樓市2011年底的低迷延續到2012年5月便被打破，大量剛需客戶入市，成交量持續釋放。“以價換量”是這一年東莞樓市的關鍵詞，全年住宅均價呈前高後低之勢。
這一年東莞調整了普通住房價格標準：一類標準鎮街由之前的6000元上升到8000元，二類標準由之前的5300元調整至6000元，三類標準維持4500元不變，在減輕了購房者的負擔之餘又支持了剛性自住需求。
總體而言，這一年東莞的政策環境較為穩定，影響性政策較少。
2013年
全國政策延續維穩 東莞市場利好
2013年同樣是是政策環境較為穩定的一年。
雖然這一年東莞發佈了“史上最嚴”公積金貸款政策，規定貸款額度不得高於公積金賬戶餘額的8倍還有不少銀行收緊了個人房貸，二手市場甚至出現停貸的現象。這些政策使買賣雙方陷入了短暫的觀望，但樓市旺銷的行情很快使買賣雙方重建信心，積極入市。
在穩定政策環境和市場暢銷的雙重利好下，開發商退貨熱情高漲，剛需、改善、投資等各類需求積極入市，成交量達755.56萬㎡，創歷史新高。
2014年
東莞樓市一波三折 先抑後揚
2014年是樓市政策變革的一年也是曲折的一年。國家對房地產市場的調控不再是“一刀切”式的調控，而是轉向強調地方自主的針對性調控；政策也經歷了從嚴到松的過度。
2014年上半年，樓市受信貸持續緊縮、房貸折扣全面取消等政策影響，東莞樓市觀望氣氛濃厚，成交陷入谷底。
8月11日，東莞明確“取消新建商品住房銷售價格申報備案制”，開發商定價權力“解綁”。這個政策持續實行了一年，為2015年東莞樓價的飛漲埋下了伏筆。
9月30日，“央行9.30房貸新政”落地，首套房利率最低可打七折；首套房貸款還清，二套房貸按首套執行。這無疑是向持續收緊的樓市投下了一枚深水炸彈，大大減輕客戶首期付款壓力，極大地降低了改善型客戶的入市門檻。
“9.30房貸新政”出臺滿月時，東莞不是樓盤已經開始執行“認貸不認房”，東莞許多開發商乘勢推貨；進入第四季度，央行降息，市場利好，引發東莞房企開盤潮。
房貸政策的利好，加上開放二胎政策落地東莞，今年東莞的改善需求釋放十分明顯。
2015年
寬鬆政策貫徹全年 東莞樓市高漲
2015年是東莞樓市蓬勃發展的一年。央行5次降準、5次降息，貨幣政策寬鬆；二套房貸款首付款下降至4成，購房者入市成本下降，樓市政策全面寬鬆刺激樓市成交高位運行。
迴歸到東莞，央行“雙降”後房貸成本創十年新低，東莞各銀行執行新政，寬鬆政策從年頭延續到年尾。對東莞樓市影響最大的是“330新政”、首套房貸最低首付比例不得低於25%、全面二孩政策正式開放等。
其中，“330新政”規定，首套房公積金貸款首付降至20%，有效釋放了購房需求，成交量由此正式步入上升軌道。除此之外該新政還對個人住房營業稅做出了調整，免徵年限由5年恢復至2年，這在很大程度上提升了購房者看房和業主掛牌的積極性，二手房交易量明顯回升。
多種政策利好疊加營造了史上最寬鬆的購房氛圍，東莞本土需求釋放，並因為交通、價格等優勢吸引了深圳外溢購買力。
這一年，東莞樓市交出了“千億”答卷。
2016年
跌宕起伏 東莞開啟“限購令”
2016年是東莞樓市冰火兩重天的一年。
2016年上半年，東莞樓市延續2015年寬鬆的政策環境，深圳客大幅流入，大量投機需求入市，東莞樓市成交異常火熱，房價飛漲。
下半年，東莞政策收緊。10月16日，東莞首次出臺“限購令”，規定居民家庭最多隻能購買2套一手房；同時發佈的還有“限貸令”：購買144平米以上戶型首付比例提高到6成。
“雙限令”的出臺為東莞樓市畫下了一條分界線，剛需觀望、改善受傷、投資退潮，市場成交量大幅慘跌。
從整體上看，2016全年東莞住宅市場成交量964萬平米，同比下跌7%；成交均價13687元/平米，同比暴漲40%，一路飆升。
雖然隨後東莞也出臺了“規定商品住房實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價15%”的政策，試圖限制過快上漲的房價，然而收效甚微。
2017年
調控升級 東莞進入“五限”時代
2017年是東莞樓市政策全面收緊的一年。在2016年限購限貸的基礎上多次升級調控力度，致使樓市進入“限購+限貸+限外+限價+限售”五限時代，房產交易門檻越來越高。
在過去的2017年裡，東莞緊跟國內主題政策收緊趨勢，出臺了一系列的樓市政策，從對房價的嚴控，到限制炒房，再到規整商業公寓市場。
“限價”：3月21日，房管局明文規定新房調價幅度不得超過5%；29日，追加規定“新房首次備案價格不得超前三月同區競品20%，調價間隔時限延長至90天”；隨後8月10日，將調價間隔市場延長至180天，將備案價格調整為不得超前三月競品15%，不斷升級限價政策，抑制房價過快上漲。
“限購”、“限外”：限購兩套；非莞籍首套房要1年社保（本科以上學歷半年）、二套房需2年社保；證滿2年才可轉讓。
“限售”：在東莞購買的房源須取得不動產權證滿2年後方可上市交易；企業購房、拍賣房需證滿2年才能交易。
加上2016年10月出臺的“限貸令”，東莞樓市五座大山齊壓，在多輪政策的影響下，房價過快上漲的勢頭得到有效的控制。
據合富數據顯示，全市房價漲幅從2016年的上漲40%，回落至2017年的上漲20%，目前維穩在16000元/㎡左右。
除了對住宅進行全面調控，東莞還明確嚴禁“商改住”，不得將審批用途為商業、辦公類的建築改變為商業用途，邁出嚴格整頓公寓市場的第一步。
另一方面，由於政策重點限制外來投資客，導致區域分化嚴重，城區和水鄉片區等主打本地客的區域成交突出，但塘廈、黃江、樟木頭等臨深片區的住宅需求遭滑鐵盧式大降，部分樓盤價格出現鬆動。
2018年
東莞調控持續 堅持“房住不炒”主基調
今年以來，東莞樓市繼續延伸去年的嚴控態勢，不斷規範整頓樓市。
年初，東莞商業銀行首套房貸利率普遍上浮20%，實行5.88%利率；二套房貸利率以上浮25%-30%為主；甚至部分銀行出現已停貸。一二手樓市房貸壓力再次升級。
從實行“三價合一”，打擊陰陽合同，重新整頓二手樓市；到新房首次備案不得超過前6個月同區競品的10%（含）再到新建商品房銷售價格一經備案不得上調，進一步縮小新房漲價空間。這些都可以清晰地看到東莞政府規範房產交易市場的決心和調控房價的意志。
多重重壓之下，今年的東莞樓市出現了嚴重分化。大型房企加緊推貨，中小房企試探觀望；一手市場回暖，二手市場低迷；外地客退潮，本地客崛起。
前不久，東莞還發布了公積金新政，首套房最高可貸120萬，二套房最高可貸80萬，讓重壓之下的人們似乎看到了一絲希望。
但總的而言，今年樓市觀望氛圍濃厚，無論是開發商還是購房者，都被一波接一波的政策震得“有點懵”。
東莞樓市十年風雲變幻，跌宕起伏，離不開政策這隻“看不見的手”的推動或抑制。按照目前“房住不炒”的大形勢，政策從嚴或許是未來一段時間東莞樓市的基調。重壓下的房企如何絕處逢生？剛需自住需求是否真的能夠滿足？房子是否真的能實現“是用來住的而不是用來炒的”？讓我們一起拭目以待，期待東莞樓市的下一個十年。
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