密密麻麻招租廣告牌背後的房子，“擁有者”百分之八十不是本地人。

01東莞租房市場，來莞人的第一落腳點

作為製造業起步城市，東莞外來人口占比超70%，龐大的外來人口，除了帶來城市GDP的上升，同樣帶來了強大的住房需求。

民房首當其衝

白天在南城東城一幢幢輝煌的寫字樓裡辦公、會客，下了班就將回到租住的公寓或者城中村的小房間，這種對比差，異城就業的人都深有體會。房租低、佔據核心位置，城中村成為很多人的選擇。

“每逢週六日，城中村徘徊張望的那些年輕人，很大可能都是在找房子。”一位受訪人講述。

“二手房東”職業是個香餑餑

正如文章一開頭提到的，密密麻麻的招租廣告牌背後的房子，“擁有者”百分之八十不是本地人，而是我們平時所稱的“二手房東”。

二手房東分很多種：有做正規小區和公寓的、有做農民房的、也有做舊廠房改造以及辦公室出租的。今天我們主要講一講民房這一塊：

民房出租集中在大大小小的城中村內，在東莞二手房東圈子裡多數是湖南、江西那邊來的“老表”們，他們與本地人簽訂協議，以整棟承包的形式將房源拿下，之後再對房屋進行重新規劃、隔間、裝修、最後招租。

原房東收取二手房東固定租金，二手房東自由定價，以中間商的身份賺差價、賺水電、賺點不足期的押金。

02年收入超300萬，東莞“二手房東”的發家史

與各大平臺、中介發佈的小區招租信息不同，巷子口那質樸卻顯眼的廣告牌就是二手房東招租的法寶。出租信息+電話，簡單明瞭，有要求一點的還會在自己門前搞一個燈箱，放兩張房間照片，齊活~

看似“糙活”的背後，是上百萬的交易

房報君今天採訪了一家子二手房東，三十多歲的小曾（夫婦二人）加上雙方父母，三個“隊伍”長期深耕東莞出租房市場。無其他副業，僅靠收租，家庭總年收入超300萬，經過十幾年努力，小曾一家已經是穿著拖鞋褲衩、修水管扛木梯的千萬身家家族了！

小曾的父母是最早來東莞做“二手房東”的一批人。上世紀90年代初，“世界工廠”轟隆隆運轉、百業俱興、人口繁多，在流水線幹活的曾爸看見了“代租放租”這樣的機會，於是搞起了這個行當！據曾爸講述，“那時候的房子是真的好租，好租到什麼程度呢，這一家說了退房，還沒搬走，我就已經提價租出去了。那時候大家盼的不是有人來租房，而是租客趕緊退房”。

那是一個人多房少的年代，那是一個“坐地起價”的年代。

包租版圖再擴張：從深圳到東莞再到揭陽

父親乾的風生水起，僅初中文化水平的小曾“子承父業”也幹起了這一行。不同的是他從深圳起步，那時候的深圳還不是社會主義先行示範區，那時候的深圳房價還沒有那麼驚天。小曾從深圳起步，靠著曾爸的前期資金支援，直接整棟包租賺到了第一桶沉甸甸的金！

隨著對行業的認識和了解，小曾和老曾一起壯大東莞、深圳，今年更是將“業務”拓展到了揭陽。問到為何選擇揭陽時，小曾只是回了房報君一句：“二手房東這個圈子，信息互通，有個朋友介紹了那邊的房源，覺得不錯、能做，我們就在那邊搞了一棟先試試。”

只是，坐地起價的時代已經過去，東莞進行了產業升級，機器人取代了普工，國家大力發展的“家門口就業”取代了“背井離鄉”，曾經的“東南西北中，賺錢到廣東”，如今人口也大幅度減少。

二手房東這個行業，需要更多的智慧去經營。

兩代人共端一個“鐵飯碗”

小曾的岳父母是典型的農村人，年輕的時候在家務農為生，勤勞刻苦。當小曾的二手房東事業步入軌道、也需要人手時，岳父母成了首選。於是，簪花嶺新村的房源現在由岳父母代為打理。

簪花嶺新村緊挨會展酒店，周邊有聯佳大廈、鴻發大廈、頂好大廈、廣發金融大廈等寫字樓齊聚，2公里內是國貿中心、萬科城市廣場，鴻福路地鐵站和旗峰公園地鐵站步行15分鐘就能到達。

整個新村超80%以上都是出租房，到處可以看到大大小小“有房出租”的招牌。但是由於地理位置的優越性，房子並不愁出租。

一直往裡走，走到最裡面，就是小曾岳父母包租的房源。這要是放在其他地方，這麼入內估計不好出租，但幸好是在真正的南城CBD。小曾岳母透露：“這麼靠裡是會有一點影響，但來租房子的人還是很多，總有人找到這裡面來。今年以來，房子騰空的頻率高了，我自己也會去村口溜達。看到那些望來望去的年輕人，我就知道他們是要租房子，就上前問他們，把他們帶進來。總體來說，換進換出的多了，但總的來說位置好空置的時間還是很少的。”

完了老太太還不忘感慨一句：“多虧我的女兒，讓我一個不怎麼識字的老太太一個月不用幹啥也能賺萬把塊錢。”小曾的岳父白天就去寫字樓當保安，兩位老人帶著一個7歲的小孩，在這個城市安定了下來。

03利潤解析：不要小瞧了那些“包租婆”

稍顯破舊的房子背後，是很大的一個利潤空間

一般十幾個房間的小棟民房，扣除給到原房東的租金，可收取的房客租金3000元左右；二三十個房間能達到4000-6000元；四十間以上則可實現收入上萬（小曾口述信息，僅供參考）；

水電費、網費同樣是一筆不小的來源，出租房的水電費是二手房東自己定的，沒有硬性規定，一般高於市場價超50%；

另外就是押金，沒有租滿一定時間押金不予退還。“現在的年輕人，換房子的頻率都快趕上換對象了，不足期的不少嘞！”阿姨開玩笑說。這筆數額不小的押金也就收入房東囊中。

當然這一切都建立在出租率上，幾位當事人都提到一個點：近年來，出租房入住率有明顯的下降傾向。每年臨近年關，會有一小波退房潮，但這幾年這潮來的一年比一年早，時長也一年比一年長。“想想，從年尾到開春，厲害的得有三個月放空期，那都得我們自己墊吶！”

那個“坐地起價”的時代已經過了，現在的出租房拼的更多的是地段、配置和服務。城中村也無一例外。

房屋出租是一項前期投入大、資金回本慢的大工程

小曾告訴房報君，以一棟30間的小棟民房來看，前期的建造、裝修、傢俱、人工以及給到一手房東的租金，總費用超過40萬（都可以拿下一套小剛需的首付了），行情好也要三年才能回本。

而房子裝修好之後的市場情況如何，沒人知道，房子租不出去面臨的就是虧錢。

別看小曾一家身家千萬，但其實資本都在一棟棟房子裡，手上的現金其實沒有多少，肩上的風險倒是不少。

城市更新：“二手房東”們成了最後一批無權的“抵抗者”

時間成本是一方面，更讓“二手房東們”頭疼的是未來城市的發展規劃。

舊改、城市更新消息頻出，大家在歡呼城市發展更美好的同時，留給二手房東們更多的是迷茫。前有南城水澗頭村的拆遷，一手房東可以得到安置補償，而還沒有回本的二手房東們，怎麼辦？

遲早面臨拆遷的城中村，是繼續搏一搏，還是轉移陣地，換一座城市？

難道洗手不幹再轉行？

連他們自己也暫無答案。