文\地產隨筆 潘永堂
今晚，5月最後一天，業績百強榜又出街了。
滿屏的都是“壓強”！
看這張座次表的千億數字攀升，忽然想起吳亞軍那句話：未來房企，最重要的還是活下來，或者說，你要保留在球場上繼續踢球的資格，是的，你在百強榜，或者在進一步說，你在20強裡，這對優秀的你來說，很重要，非常重要。
繼續洗牌3、5年後，老潘估計，未來百強榜和座位表已經大體固化，房企格局基本塵埃落定，再排榜單，就沒啥看頭。而反觀，有看頭的正是這3、5年。
目前，每隔1年，或者每隔幾個月，座位表就有小變、甚至鉅變，而這，正是這3、5年百強榜的看點和媒體興奮點。
誰掉隊了？
誰提速了？
誰超車了？
誰又沒落了？……
無論是誰，成也好，敗也罷，進步有進步的理由，可憐房企也必有可恨之處……但無論如何，掉隊者，超車者，都是一個個的地產好故事、好案例。因為你的失敗，你的摔倒，或許能給剩下繼續前進的勇士，更冷靜的反思，更穩健的前行。
直入主題，看看最新出爐的30強榜單吧！（對不起，懶得看百強榜，100家房企一個個看完太累了，未來房企30強將佔據70%，甚至更高的份額，這個行業的未來，不可能未來100家房企個個都活得滋潤。）
1，“霸道哥”碧桂園
月月總冠軍，770億單月新紀錄
開個玩笑，給整個地產行業帶來壓力的——不僅有外部的調控政策，有金融的嚴厲“去槓桿”，還有大家的同行一哥“碧桂園”，這個小夥伴，隊友看著說著，都是一種“壓強”感。核心是，碧桂園，太拼了！
言歸正傳，前5月，月月做冠軍，而且前5月就實現3400億，比老二恆大超出700億，看來2018年碧桂園全年當冠軍也無太大懸念了。
單月指標也“恐怖”，剛過去的5月，一個月拿下770億，應該刷新了中國房企月度銷售新紀錄。
要知道770億，已經相當於2017年地產24強的規模。
不排除在未來2、3年，碧桂園1個月破千億，對比之下，很多百強房企還在提出未來2、3年集團破千億。事實上，5月單月770億，考慮到房企貨值供應大多在下半年，而且考慮到下半年局部城市調控可能會放鬆一點 ……真不排除，2018年某個月，碧桂園單月破千億。
碧桂園單月破千億，雖然不關你事，但卻關乎這個行業格局之變，寡頭壟斷之深度。
當然，碧桂園埋頭苦幹，無意於給行業、給地產人增加壓力，但他自己業績太“一騎絕塵”了，同為地產人，的確有點“殃及友商”，估計不少老闆都說，你們看看碧桂園那麼拼，業績那麼狠，你們還好意思不拼搏。
應該說，這兩年的碧桂園表現，拉高了整個地產行業的奮鬥指數。
2，不同塊頭不同速率
同樣是大塊頭，究竟誰速度更快？
這是一個快魚吃慢魚的時代，具體到前5月，究竟誰跑得最快了？
是大巨頭，還是20強，還是50強，抑或100強？
答案是逆襲的，你會發現，什麼大企業病的託詞，什麼大象難跳舞的臃腫，什麼規模天花板很難突破……事實告訴你，這在碧桂園等巨頭面前，都是扯淡。
其一，碧桂園前5月已是3345億，同比去年5月才2521億，同比增長32%左右；而100強去年是52億，今年是62億，多出10個億，微弱的進步基本讓地產人無感，這也充分證明了，大象比兔子跑得更快。百強，基本只有小進步。
其二，別抨擊高週轉了，別抨擊三四線了，你慢慢週轉，你慢慢一二線開不了盤，你規模怎麼做起來？你業績目標就達不成。這3、5年，房企不進步，小進步就是大倒退，而持續小進步，結局就是“出局”。所以，不進則退，小進大退，大進不退，才是百強榜尤其是50強榜單的“金玉良言”。正如龍湖副總裁胡若翔所說，地產第一陣營門檻未來每年30%提高，
去年10強門檻是1500億，2018年不到2000億進不了前十，2019年要2600億，2020年3300億。未來規模房企低於20%增長，都是“掉隊”。同樣讓人印象深刻的是宋衛平說做好產品，規模慢一點也不要緊，但事實上，中交控股後，中交提出：“規模很重要，央企注重規模，資本市場也承認規模，不進前十的話，有很多規模帶來的紅利享受不到。所以綠城也必須保持規模，最起碼也要進TOP10，不能掉隊。”
從目前來看，未來只能往3000億元、4000億元、5000億元走，未來無路可走。
其三、從億翰智庫的5月百強門檻來看，50強梯隊的房企速度跑得最快，增速高達57%；而TOP10梯隊和TOP100梯隊的門檻提升的增速都為26%，TOP30的門檻增速37%。顯然從整體而言，50強的門檻增長最有爆發力，而30強也是，這一點與老潘之前反覆提醒大中型房企最著急，即不大不小最尷尬，所以唯有快速做大、儘可能做大，當然也要安全做大，才是第二梯隊規模房企的戰略第一要義。
目前來看，預計2018年全年TOP50門檻值或將超500億元，而TOP10門檻突破2000億。
3，動盪的房企座次表
地產10強格局微調，地產30強大調。
考慮到目前第一梯隊和第二梯隊落差加大，目前有一種感覺，不考慮重大央企合併，不考慮極端收併購，未來TOP10即十強格局會適當微調，會有少量非10強幾家房企進入10強；
但地產30強，50強，由於這個中上等梯隊波動很大，考慮到房企也是高風險行業，產品結構，城市結構，投資拿地稍微錯過政策週期，踏錯節奏，或者有些房企過於激進，高槓杆，高負債，會面臨大調整。未來TOP10~30將面臨3、5年巨大調整。
具體看當下2018年前5月的榜單，老潘也刷下一些網紅TOP50強新秀。
其一，超級黑馬中梁前5月勁銷502億，佔據行業17名，已經名不見經傳的中梁地產，目前已是行業20強，而且短短几年，城市已經佈局中國21個省市90多座城，業績快，城市擴張快，爆發力太強。
其二、黑馬新兵新力前5月熱銷223億，佔據41·名，這家公司成立才8年，南昌的業績老大，如今一個惠州三線城市，新力2018年要做到300億收成。
其三，新城控股，一直很低調，2018年某副總裁提出“保十爭五”的口號，也就是說新城要進入TOP10。而前5月，新城銷售666億，數字一個順啊，不過前5月，新城已位居TOP10，預計全年1800億，新城表示有信心。
……
4，被拋棄的千億目標
2017年熱衷談千億，2018轉眼換成2千億、3千億
受碧桂園和萬科，或公開或私下提出萬億房企的目標刺激，很多哪怕才兩三百億，甚至100多億的房企，在2017年都紛紛提出快速衝擊千億的戰略目標……
但轉眼間，1年過去了，如今的2018年，房企流行的已經是如何做到2000億，3000億，甚至更高。更有一批優秀房企，已經不滿足於2000億，3000億，而是提出第一梯隊，TOP8，保持行業前十的相對領先位置，這已經成為繼千億目標之後的網紅“新目標”。
其實，不是房企老闆胃口大了，而實在是房企規模增長太快，行業洗牌太狠。
一家房企若是太“娘了”，太“溫情了”，等待他的結果，就是落後和出局。
這個行業從來不相信眼淚，資本機構看業績座次榜，看土地儲備，供應商也看你的成長性，地產精英也看你的平臺成長性……房企沒高增長，就沒錢投你，沒人跟你，沒新土地給你做……。
當然，躍過1000億之後，有很多房企大佬告訴老潘，在我個人看來，房企銷售規模超過1千億後，和3千億沒有本質的差別。
同樣，這些年核心城市房價上漲和未來中長期上漲，大型房企可能開發、銷售面積沒增長多少，但因為單價高了很多，所以業績也高了很多，但實質產品體量並沒增加太多，很多時候，未來5000億，也就相當於今天的2000億，3000億。
曾經主張慢一點的龍湖也提出2020年，龍湖業績跨過3000億元；
以前名字叫方興地產，很多地產人都還不知道，如今更名為中國金茂，瞬間已是13強。面向未來，中國金茂提出2019年破千億，2022年2000億；
綠城計劃2018年突破1800億，2019年突破2000億；
新城也明確2018年1800億，富力2020年3000億
同樣，旭輝乾脆不提3000億還是4000億，而是強調相對排行榜，旭輝戰略明確說二五戰略2021年佔據行業TOP8。
5，你有幾個“區域王牌軍”？
未來”百億城市，千億區域”公司將層出不窮
2017年、2018年流行的是孵化和裂變，即碧桂園變成若干個小碧桂園，世茂變成9個小世茂，中南變成若干個小中南，N個戰區。
龍湖年會提出5321區域公司目標，即龍湖未來要實現幾個500億區域公司，300億公司和200億公司，50億的地區公司若是持續做不到，乾脆幾個合併為破100億的公司。
同樣，新城2018年預計會有8到10個公司銷售破100億，萬科就不說了，四個區域公司中上海萬科、深圳萬科都是單區域破千億。
值得關注的是，在超級黑馬融創下，華北融創，西南融創，上海融創預計都會今年或者明年突破千億區域公司，同樣，類似中南提出一個江蘇戰區破千億，世茂提出一個福建區域破千億，類似也有其他房企一個浙江區域公司破千億……都是最近幾年必須衝擊的區域公司目標。
未來房企強不強，既看總部強不強，還看區域狠不狠。
未來，沒有幾個鐵打的戰區，或者王牌區域，很難支撐整個集團持續走強。
未來3、5年是區域走強，區域王牌軍誕生的關鍵3、5年，作為自媒體，也應該多關注區域王者是怎麼煉成的？去分享給整個行業。
6、拿地排行榜
TOP10拿地的力度，速度，體量最為兇猛
今天土儲儲備數量與質量，就映射未來2、3年企業規模的座次表。
首先，從拿地城市分佈來看，從2018年前5月城市拿地排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，三四線重點城市持續火熱。從總量來看，2018年5月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交5506億元，同比增長33%；從城市土地來看，杭州以1363億元的成交總價位於榜單首位，同比上漲251%；北京和蘇州市場分別以606億元和501億元的成交總額佔據榜單第2、3位
其次，從拿地金額來看，碧桂園、萬科、保利居前三甲。2018年1-5月，碧桂園以645億元拿地總額重奪拿地榜榜首，勢頭猛進。萬科以496億元拿地總額躍居第二；保利以453億元穩居第三位，土地市場發力顯著。
其三，從拿地結構分佈來看，TOP10房企1-5月拿地總額3696億元，佔TOP50企業的45.7%，同比平均增長率為40.7%，品牌房企資源集聚效應日益加強，強者恆強態勢凸顯。
整體而言，第一梯隊TOP10拿地的力度，速度，體量最為兇猛，他們獲取資源的能力更強。
7，不僅僅是衝規模
有質量，可持續增長，不是純口號而是真行動了
考慮到行業洗牌，所以房企不得不拼規模。
但100%衝規模的房企，目前來看基本沒有，所以輿論也沒必要老是抨擊房企規模論。
也因此，房企在拼規模的同時，大型房企幾乎都提出了有質量的增長，或者關注轉型和商業模式能否穿越住宅調控週期，或者關於商住現金流的組合去減少住宅調控的影響，或者城市結構，產品結構，財務機構的優化以實現有質量，均好的增長，或者從產業類型上關注輕資產，運營，服務的產業補充，或者從財務質量上關注升利潤，控負債，提規模的均好發展……
今天高喊N千億的規模房企，早已不是唯規模論。
比如萬科、碧桂園，恆大都提出有質量、有效益、可持續的增長戰略和行動舉措就不多說了。而更多在規模高速增長的房企，同樣也在彎道超車的同時，強調發展平衡論，質量論、持久論。
比如龍湖提出，未來龍湖住宅規模要衝擊3000億，一直保留在行業前十，而且利潤持續提升，爭取未來利潤能排在行業前五，同時商業地產提升回報率，進入商業全國前五，而在長租公寓2018年計劃開業5萬間，未來做到行業前三……顯然，龍湖確立住宅，商業，長租公寓，物業四大主航道之後，未來住宅規模衝擊3000億，運營服務租金類收入突破150億，企業更關注多產業的協同均好，穿越單一住宅調控週期，最終實現龍湖N千億規模後的可持續發展。
同樣，新城在未來衝擊2000億，甚至更高業績的同時，也提出非住宅領域的發展目標，即2020年保證新城吾悅廣場的開業數量達到100家以上，實現年租金收入100億……新城已經成為行業少數商業和住宅並駕齊驅，雙雙出色的差異化模式實踐者。對於商住並舉，無論是商住綜合體拿地優勢，還是商業支撐銷售額貢獻，還是購物中心為住宅品牌溢價，價值賦能……
新城商住並舉的模式，未來做大住宅規模，同時強調商業做大、做強的運營競爭力打造，也是面向未來有質量增長的一種探索和實踐。8，2018年最核心是缺錢
融資兩級分化、龍頭房企融資相對“勝出”
2017年加槓桿的很多都成巨頭了，而2018年中央去槓桿後，房企想加槓桿也加不了。
這兩年龍頭房企漲勢嚇人，但2018年做地產的確難上加難，核心是2018年去槓桿後，加上本身開發商高負債，很多債務在2018年陸續到期，所以房企2018年只要談錢，都一個苦字當頭。
第一，房企這兩年為了做規模，普遍在加槓桿。2017年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，達到2005年以來的最高位；到2018年一季度，136家上市房地產開發企業中，有近40家公司的資產負債率超過80%。
第二、2016年的發債目前在2018年陸續進入還債期。2018年一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。預計2018年下半年，債務到期會更加集中和頻發。
第三，政策去槓桿，強化金融管控，因此在“缺錢”的大背景下，一方面，資金利率提升非常顯著，預計2018年整個房企融資成本都會上漲5~10%，甚至更高；另一方面，金融機構對房企的資質及信用提出了更高的要求，甚至有些銀行，只對排名在TOP30的地產商進行貸款。
似乎只有大房企才能通過多渠道融資，盤活資產，降低融資成本。而本身缺乏融資平臺，融資能力弱、負債率高的中小企業更是處處受限，雪上加霜。
所以就在最近幾個月，你會發現眾多T0P50房企頻頻發債，中原地產研究中心統計數據顯示，截至2018年前4個月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了233.2億美元，同比2017年1-4月的112.35億美元上漲幅度達到了107%。
反過來，在普遍都難的大背景下，前50強的房企相對又有融資的優勢，一方面，他們很多都是上市企業，有能力通過多渠道融資方式，優化債務結構，降低財務槓桿，另一方面，他們可以根據企業自身的週轉速度、現金流、溢價能力，一邊降低負債的同時，一邊增加“買地錢”，獲得持續生長，繼續長大。
小結
未來3年，可能是房企最忙、最難、競爭最激烈的時光！
在如今房地產強勢調控後，在長效機制逐步建立大背景下，未來3、5年可能是中國房地產行業最複雜，最棘手，最難受的3、5年。外在的業績分化，行業的洗牌整合，組織的分裂調整，資金的緊張、轉型的焦慮……最終都會反映在每家地產企業，每個地產人不平靜的365天中。
行業還在調控，還在洗牌，還在分化、還是高速運轉……身在其中的我們，雖然要努力增長，但也不能爭一時勝敗，不能亂了節奏，不能過度專注眼前，而是看遠一點，走穩了、走得持久，這平淡的提醒，或許是你我天天匆忙奔跑時不能忘卻的警示。
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