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回迁房就是开发商为了征收土地，赔给拆迁户的房子，回迁房的质量现在和商品房质量一样，但一般售价都稍低于同小区的商品房，这是因为它的产权一般分为两种类型：

第二，回迁户只有回迁协议的回迁房，由于协议是开发商与回迁户之间签的私人商业协议，没有得到房管局的认可，这类房子临时没有房产证，不能在房管局进行公正交易，也就是所谓的小产权房，这类房子最好不要买，就是买的话要最好到公证处公证办理比较好，等能办下房产证时在进行过户手续。

买卖回迁房是要注意一下几点：一是房子是否有共有人，如果有共有人，进行办理手续时需要共有人都到场才能办理，要不很容易出现一房多卖现象，因为每个人都有进行买卖的权利。二是要约定房产过户和交易的时间。三是买房买只有回迁协议的房子时要留点尾款，等办理房产证时一并补齐房款，以上就是我的一些看法和建议，希望能给你提供点帮助，谢谢你的关注。

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回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。如果回迁房也跟商品房一样办理了房产证，那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没出房产证的回迁房，如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。

回迁房与商品房的区别

回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：

1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

回迁房与动迁安置房的区别

拆迁安置房，是指在市人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。他们之间的区别是在市人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

回迁房的产权问题

首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种：(1)没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权就是俗称的“乡产权”，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小产权”，不是正规的国家予以承认的产权；(2)经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权。这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”，也就是说，其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，取得房产证之后可以作为二手房买卖，但是需要交纳成交价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质。

回迁房面积标准

对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。

以上是关于回迁房的相关知识。

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回迁房指的是开发商在征收土地的时候赔给拆迁户的房子。一般回迁房的房子的售价要比普通的商品房略低一些。

回迁房根据具体所征收的情况不同，有的回迁房是有房产证的，有的是没有房产证的。对于有房产证的回迁房基本上跟普通的商品房差别不大，都是可以进行上市交易的，所以这样的房子一般可以进行买卖，购买者也可以进行过户转让。

但是还有一类回迁房是没有房产证的，被拆迁人手中只有回迁协议，来证明当时开发商征收土地的时候，同意给予一定比例的房屋，但是这仅是被拆迁人与开发商私下签订的一种商业协议，所赔付的房屋并没有得到房管局的认可，所以不能办理合法的产权证书。没有产权证的证书，自然也无法进行上市交易，如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。

对于没有产权证的回迁房，如果要购买此类房屋风险还是比较大的，比如购买人无法获得完整产权，就没有办法对该房屋进行处分。例如不能合法转让、抵押房屋收益、用益，购买没有房产证的回迁房也无法办理抵押贷款的。

其次，在房价上涨时，出卖人有可能会违约，主张当时的买卖合同无效或者要求解除。因为该回迁房不具有合法性，所以被判决无效的可能性也是比较大的。

除此之外，由于该回迁房没有合法的产权证书，也有可能会影响户籍的迁入问题。

所以不论回迁房的价格是否比普通的商品房要低多少，但是没有合法产权证，毕竟永远不能成为自己的合法财产，所以大家购买的时候还是要谨慎处理。

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回迁房在现实的生活中存在交易，也可以交易，但是在交易过程中我们需要注意下面两点:

第一 :房子的持有人已经取得了《房产证》，那么购买这样的回迁房就比较的简单，因为已经取得了房产证，购买时就相当于购买二手房一样，可以正常的交易过户。

第二: 房子的持有人只有开发商手中的回迁协议，并没有取得回迁房的房产证，这样的回迁房我们在购买的时候就要多加注意了，因为这种没有房产证的房子不可以办理过户手续，卖房人手中的回迁协议只是房子的持有人和开发商之间的约定，这个协议并没有得到房产主管部门的认可，所以在交易的过程中，应该在公证处做相应的交易公证，等房产证下来才可以办理过户。

回迁房可不可以办理房产证，这和开发商是不是通过正规程序审批之后取得的土地使用权有很大的关系。

因为回迁房的产权性质类似于经济适用房，但又不完全受到经济适用房制度的制约，如果开发商经过正规手续拿到土地，比如说危旧房屋改造，城中村改造等性质，这样的回迁房以后就可以办理房产证，而没有取得正规手续审批的回迁房，比如说我们农村集资土地的建房，这类房子一般手续是当地乡政府村政府颁发，也叫作“乡产权”房。这种房子都是属于“小产权”，是不能够取得房产证的。

所以说，如果我们购买的回迁房和商品房一样办理的房产证，那么买卖交易时和普通商品房交易性质一样，如果回迁房没有房产证，只有回迁民和开发商之间的合同，这样的房子会有一定的交易风险，我们购买时应该多多注意。

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