房屋渗漏、承重墙出现裂缝、阳台断裂、地基不均匀沉降……现实生活中，购房者以高昂价格购买住房后，常常被各种质量问题困扰，即便在保修期内，找到开发商维修也往往扯皮不断，伤透脑筋。住宅质量一直以来都是人民群众关心的热点。在江苏，一项正在推行的新举，或将有效化解住房质量矛盾，切实维护住宅所有权人合法权益——
投保“质量险”将成为土地出让条件
所谓“住宅工程质量潜在缺陷保险”，是指由住宅工程建设单位投保，保险公司根据保险合同约定，对在保险责任期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行修复赔偿义务的保险。
“工程质量潜在缺陷”则是指因设计、材料和施工等原因造成的工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。
江苏工程质量潜在缺陷保险的适用范围是：经省住建厅确定的试点项目或试点地区范围内的保障性住宅工程、商品住宅工程。这些住宅工程在土地出让合同中，将把投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。
住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围为：（一）整体或局部倒塌；（二）地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；（三）主体或承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；（四）阳台、雨棚、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂；（五）围护结构的保温工程、屋面及地下室防水工程、有防水要求的卫生间、房间和门窗、外墙面防渗漏处理工程损坏。
其中，第（一）至（四）项保险期限为10年，第（五）项保险期限为5年。
参保建设工程在建筑竣工备案后两年内出现质量缺陷的，由施工承包单位负责维修。而因使用不当或者第三方造成的质量缺陷、不可抗力造成的质量缺陷，不属于保险责任范围。
保险合同签订之后，保险公司将聘请符合资格要求的工程质量安全风险管理机构，对保险责任内容实施风险管理。工程质量安全风险管理机构在工程完工后，将出具完整的最终检查报告，报告中提及的质量缺陷问题在整改完成前，不得通过竣工验收。保险公司经检查发现投保的住宅工程，存在严重质量缺陷，且在竣工时没有得到实质性整改的，保险合同解除。
据悉，保险公司将编制《住宅工程质量潜在缺陷保险告知书》，列明保险责任、范围、期限及理赔申请流程，业主办理入户手续时，建设单位应按规定将上述告知书，随同《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》一起送交业主。
年竣工住宅1.1亿平，质监力量捉襟见肘
工程质量保险是一个新兴事物，据了解，目前国内仅上海、深圳等个别城市有所实践，可以借鉴参照的成功经验并不多。但在省住建厅党委书记顾小平看来，对于工程质量保险制度的探索研究，难度虽然不小，但意义重大。
建筑业是江苏的支柱产业。数据显示，2000年至2017年，江苏建筑业总产值从1500多亿元上升为3.12万亿元，增加值从不到600亿元到4200多亿元，利税总额从不到60亿元到2450亿元。全省先后有227个项目获“鲁班奖”，246个项目获国家优质工程奖……“江苏建造”已是响当当的品牌。
“虽然江苏企业创建的‘鲁班奖’数量占了全国总数的近10%，但质量通病还不同程度存在，特别是住宅工程质量投诉、纠纷仍然较多。这与江苏建筑强省的定位还不相符。”顾小平也坦言。
另据透露，近三年来，江苏每年保障性住房项目竣工面积3000万平方米左右，商品住宅竣工面积约1.1亿平方米。相对于全省住宅工程建设的庞大体量，监管力量却显得捉襟见肘，一些地区1个监督员的监督面积达到上百万平方米。监督力量与监督体量严重不匹配，工程质量的监管成效自然也无从保证，更不能满足当下高质量发展的需要。引入市场机制，全面推进住宅工程质量潜在缺陷保险试点，也是现实的倒逼。
党的十九大报告提出建设质量强国，江苏省委近期出台了全省质量提升行动实施方案，明确提升工程质量和品质是建设质量强省的重要组成部分。去年江苏省人民政府出台的《关于促进建筑业改革发展的意见》中明确要求，“对房地产开发项目实行工程质量保险制度，将保险费用列入工程造价。”
“无形之手”建立有效屏障
实施工程质量保险后，一方面，保险机构从保障自身利益出发，聘请专业的工程质量风险管理机构，通过设计方案把关、现场实地检查、关键节点监管等途径，对工程建设的全过程进行质量风险预防与评估服务，将进一步压实建设单位的首要责任和勘察、设计、施工单位的主体责任；另一方面，通过建立保险理赔服务机制，当投保住宅出现质量问题时，业主可以直接向保险公司索赔，保险公司第一时间组织维修并先行赔付，可避免因建设单位或施工单位履行维修责任不到位而带来的不良社会影响。
“这在一定程度上将改变传统模式下住宅质量问题直接由政府兜底的状况，通过市场的‘无形之手’建立一道有效屏障，切实维护好人民群众的合法权益。”业内人士认为。
顾小平也表示，工程质量保险只是为创新监管方式、提高监管效能、改革质量监管体制提供了土壤支撑和平台可能。工程建设参建各方的质量终身责任和行业主管部门对于工程质量的行政监管责任，并不会随着项目承保工程质量保险而一并转移给保险机构。
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