【1】
北京租賃型住宅面臨高成本困局
租售並舉演變成以租代售行為，高房租，租不起！
最近萬科翡翠書院項目可謂是大出風頭了。
根據媒體報導，萬科翡翠書院作為自持型租賃住宅項目，90平米的精裝修租賃房，要求租金一次性付清，10年總租金高達180萬。
其實在2017年12月份的時候，位於大興的中鐵建理想家，也是自持型租賃型住宅，同樣也需要一次性交清10年租金，總租金也同樣是180萬。
消息一經報導，整個北京震動，中鐵建也因此涉嫌“以租代售”而被約談，項目就此擱淺。
這一次萬科故伎重演，背後其實是由於成本過高導致的無奈之舉。
2016年10月，萬科以109個億的土地成本拿下萬科翡翠書院地塊，如果按照這個成本計算，需要以10年租期簽約6055套90平米房間，才能覆蓋其基本成本。
一句話總結，這個租金計算下來，萬科還基本處於賠本的邊緣，資金投資回報率還不到2%！
同樣的問題也存在於集體建設用地租賃房中。
根據北京市的相關數據統計，目前北京已經基本確定集體建設用地租賃房項目達到了45個，未來的出租面積可能會達到300萬平米以上。
但是根據實際操作經驗，這些集體建設用地的使用權目前均在相關鄉鎮企業手裡，開發商要想獲取這些用地的經營權，也需要支付較高的地價水平。
也就是說，集體建設用地並非沒有地價，而且地價還不低！！！
再加上建設成本，集體建設用地租賃房的成本也是居高不下，以大興集體建設用地租賃房為例，光土地樓面價就不會低於10000元/平米，再加上建設成本，集體建設用地租賃房的單方成本至少在15000元/平米。
如果按照這個成本計算，一個60平米的集體建設租賃房，10年租金不會低於90萬，一個月的租金至少要在7000元/平米以上才能基本回本。
而且未來究竟如何收取租金，是否會一次性收取租金，也屬於未知數。
根據北京市《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》文件的第四條第五小點規定：集體建設租賃房的租賃年期、租金價格及支付方式等事項由相應的出租方與承租人協商確定！
至此，北京所謂的租售並舉，極有可能演變成以租代售的市場行為！
未來北京租房，顯而易見，房租只會越來越高，租不起了！
【2】
限價房面臨購房搖號制度大變局！
想買，可能買不到了！
而另一個方面，北京商品限價商品住房，可能將會面臨購房方式的大變革。
北京自從2016年10月大規模出讓的限價商品住宅，在歷經一年多的開發之後，可能將會採用嚴格的搖號制度進行銷售，而且極有可能傾向於共有產權房的客戶優先。
同時限價房大概率變成政府持有10%比例的共有產權房。
這樣一來，北京新房完全變成了以剛需為核心主流的“福利房”，而且需要嚴格搖號，想買的難度大大提高了！
至此，北京新房市場已經全面剛需化，福利化，想買的，已經買不到了。
【3】
北京商住的火爆源於住宅的稀缺性
住宅門檻提高，有助於商住市場的去化
北京商住為何在2016年碰到了十年不遇的高峰期？
有兩個核心原因：
第一，北京住宅高度稀缺，供地嚴重不足，導致市場大量需求從住宅轉向商住，住宅稀缺是北京商住市場火爆的市場前提。
第二，不限購，不限貸，購買成本及門檻低，是第二個主要原因。
但是隨著326新政的落地，限購、不讓貸款，讓商住市場瞬間冷卻。
而與此同時，北京也大量增加住宅的土地供應，分流商住市場的自住型客戶。當住宅不再稀缺，商住將會失去市場基礎，要想起來就難上加難了。
非常幸運的是，北京市住宅供地雖然加大了，但是住宅供應量卻沒有上去，北京住宅稀缺的基本格局沒有改變！！
原因就在於北京土地供應全部用於了限價房、租賃房的供應，而這兩個產品由於行政干預、成本困局而變成了少數人的遊戲。
只要北京住宅稀缺性不改變，北京商住的市場基礎就不會喪失，商住的市場空間就永遠存在！
從近期北京商住的租金和二手商住成交量有明顯回升，就已經證明了政策制約永遠都是短期遏制了市場需求的釋放，並不會改變中長期市場需求的逐漸釋放。
【4】
北京商住投資價值依然存在
短期內可以價換量
中長期溢價空間依然較大
由此大山老師判斷，北京商住投資價值依然存在。
但是要分為短期和中長期來進行判斷：
短期由於政策依然嚴厲，要想實現成交，必須要以價換量，意思就是要想賣出去，還得有價格上的優勢。
否則客戶就去租住宅或者購買限價房、共有產權房了。
價格是商住產品在政策嚴厲期，唯一的市場優勢，短期內可以以價換量獲取置換住宅的機會，二手商住業主則可以實現脫手。
從中長期來看，隨著北京產業及人口疏解到位，商辦類物業大量積累庫存，商住政策放開擁有其合理性及可能性，我個人預計週期在3年左右。
而且從人口集聚上看，北京總量人口控制恐怕難以實現，全國人口流向首都區是市場規律，北京房產物業從中長期看，升值也是必然的。
同時從產業及人口疏解上看，隨著北京城區大量的疏解，除了通州會成為大量人口集聚地之外，近郊城區也會承載部分產業及人口，這一點對北京近郊商住也起到了推動的作用。
因此我個人認為，北京商住物業的中長期溢價空間依然較大，尤其是在通州、亦莊等人口及產業高度密集的區域，商住市場前景必然看好！
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