深圳樓市，從來都是焦點。
上週末的“商改租（住）”政策，引起了媒體和市民熱議。政策很簡單，就是存量商業和辦公用房，可改建為租賃住房。
當然，申請改造，還有幾個前提條件，比如以棟為單位，不改土地用途，不改容積率，不改主體結構（不能砸牆），不能銷售等。
也就是說，只是從原來商業或服務業經營性質的租賃，改為個人住房租賃。大家可能會有點懵，既然這樣，為啥要改呢？
原因有兩個，一是商業辦公用房的空置率太高，二是新市民（新就業大學生、穩定就業無房戶等）租房太難。
對寸土寸金的深圳來說，這也太尷尬了吧！
一邊是佔著每一個片區最核心、最優質地塊的商業和辦公樓一直空置著，白天“曬太陽”、晚上“曬月亮”；
一邊卻是佔全市實際管理人口80%的租房人群，或租不起，或租得不體面，承受著“來了不是深圳人”的心酸。
『01深圳寫字樓空置率居高不下』
我們先看空置率的問題吧！
早在2019年的4月份，央視就報道了深圳寫字樓的“高空置率”問題。當時稱，深圳寫字樓空置率高達18.2%，部分區域高達50%。到了2019年底，就上升到22.04%，比2018年增加了6.33個百分點。
其實，深圳全市平均空置率2018年已突破20%，2019年上升到25%左右。部分區域，比如寶安中心區的空置率在40%以上，而前海合作區的空置率甚至高達70%以上。
其實，如果拿深圳25%左右的空置率看，在全國並不算特別高，內地很多城市寫字樓空置率高達30%以上。
問題是，寶安中心區一直是深圳的核心商務區之一，也是自貿區和前海合作區“雙擴容”的新片區；而作為深港現代服務業合作區、自貿區、大灣區和新區“四區疊加”的前海，更被譽為深圳產業轉型、現代服務業密集、高質量發展的前沿陣地，為何出現這麼高的空置率？
很大程度上是由於，近年來，互聯網、金融、地產、智能科技等傳統的高溢價行業，或觸頂回落，或下沉四五線，或遭遇瓶頸。寄生於這些行業的中介服務，比如諮詢、法律、會計、設計、信息等，也一損俱損。它們是商辦的消費大戶。
過去，這些行業紅紅火火，在類似前海這類CBD租個寫字樓，裝飾一下門面，才好意思說自己在創業，風投等融資方都對你笑臉相迎。
▲深圳五大寫字樓片區入駐行業及租賃寫字樓佔比
正所謂，“鐵打的商鋪、流水的商家”，不變的是商辦市場的紅火。但現在，繁華過後總是空，洗盡鉛華方為真。創業者務實多了，裝飾門面這類虛頭八腦的東西，都和泡沫一樣，被擠出去了。
寫字樓“消費降級”，很多搬到次中心租金低廉的辦公樓。製造業能縮減產能，但是，寫字樓無法消滅過剩產能，最終導致空置率居高不下。
可怕的是，後續的供應，源源不斷地上路。
目前，深圳前海存量寫字樓400萬平米左右，未來5年還有近400萬平米入市，佔全市供應量的43%，也是全市寫字樓最密集的區域。前海三大“地主”——招商、中集和深國際，還有800萬平米潛在供應要入市。
另外，領導對深圳寄予厚望，希望創新發展快一些，各區招商引資展開“競標賽”，中心區設計對標，都比肩紐約曼哈頓、倫敦金融城。
前海只是寫字樓供應的一塊，深圳各個行政區都要搞CBD，搞總部基地，包括福田、寶安、龍華等幾大中心區，後海、留仙洞、深圳灣等幾大總部基地，這些還有數百萬的存量。
▲美國紐約曼哈頓
國外知名的CBD，往往要幾十年潛心打造、培育、沉澱，而我們恨不得一夜之間躋身全球金融中心。
前海這樣想，深圳的幾大總部基地，都是這樣想的；深圳這樣想，廣州（南沙、珠江新城）、東莞（濱海灣）、珠海（橫琴），也是這樣想。
相聚不過100公里，珠江口居然要打造3個世界級的CBD。加總一起，產業空間過剩是鐵板釘釘。
而且，供應遠不止此，深圳上世紀80-90年代作為全球製造業基地，遺留下來的幾千個工業區，在寫字樓高溢價的誘惑下，在現代服務業主導的規劃下，開始向“類辦公”（M0等產業研發）轉型。
深圳只是一個縮影，這個珠三角史無前例的舊改狂潮開啟了，產業園區都在升級。
『02、買不起，也租不起』
再說說，租房難的問題。
首先，提出一個觀點，高房價對新市民不公平。特別是，對於深圳這種人口吸附能力極強，住房在1997平方公里的狹小空間內無法騰挪的城市，越晚進入的新市民，越悲催。
“來了就是深圳人”，起碼得讓人租得起。
2019年前三季度，房租本來穩定了，甚至有所下跌，但年底深圳樓市異軍突起、“一枝獨秀”，房租也再次暴漲，每平方米月租金再次站上80元，並超過歷史最高值。
根據《全國重點50城租金收入比調查研究報告》，2019年上半年，上海和深圳整租一居室租金收入比分別為82.5%和78.1%。
過去，為規避高租金，合租應運而生，10大城市有8成年輕人選擇合租。但現在，收入增幅下降了，即使合租，北上深的租金收入比仍普遍在30%以上。
2019年以來，深圳很多片區商鋪和寫字樓的租金，已降至與同區域住宅租金差不多的水平，甚至出現了“租金倒掛”。
比如，福田區新洲路某商鋪，其租金為每平米100元，跟樓上住宅租金持平，但租不出去。
再比如，深圳灣後海豪宅區，這是深圳商品房價格最高、購買力最強的區域。照理說，商鋪旺租才對，但沿街空置更嚴重，即便出租了，租金也大大低於同小區住宅的租金。
『03、“商改租”註定是小眾產品』
萬事俱備，政策東風也來了，是不是能成行？筆者並不看好！
為什麼？其實，這個政策是老調重彈。2016年國家啟動“租購併舉”後，就多次提出，低效閒置的商辦可改為租賃住房。
近3年過去了，筆者看到的，除少量年代久遠、功能殘缺的老舊商辦，由長租公寓、“二房東”整租後改成租賃公寓外，很難想象，中心區林立的高樓，如何改造為住房租賃。
剛剛過去的2019年12月，住建部等六部委發文，要制定閒置商業辦公用房、工業廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。深圳“商改租”就是落實國家的指示。
要知道，多數商辦是房價高歌猛進時代“招拍掛”的產物，當時的區域規劃，都是CBD級別的，招商引資也很高大上，很多都是非世界500強不引入。
顯然，租金和銷售定價，對標的是高溢價行業的租賃需求。自然，開發商拿地的成本低不了，甚至很大一部分是要銷售套現的。
現在，你讓他去對接新市民的租房需求，甚至轉向公租房，這怎麼可能？招拍掛付出的損失，要自己承擔嗎？
而且，租房要接入明火、接入燃氣，晚上還要住人，單就消防成本來講，就是一筆不菲的開支。商辦的消防要求，遠低於住宅，消防部門打死也不蓋章，這是筆者看到的真實案例。
另外，煤氣、煙道、自來水等管道接入，衛生間改造，中央空調獨戶設置、外掛，加上大廈物業管理，綜合成本不會低。
改造後，新市民能否支付得起租金，這才是最關鍵的。
本質上，“商改租”是地產迴歸實體、對接實體的表現，也是泡沫“軟著陸”的體現，考驗的是從上到下打破剛性兌付、承擔損失的決心。
不打破剛兌，一切都無解，“商改租”也只會是一廂情願，商辦高空置率與新市民“租房難”並存的尷尬困局，也無法真正解決。
目前看，中心區多數商辦寫字樓，由於成本太高，與低成本租賃需求根本不匹配，不具備改為租賃住房的條件。
不過，商品房高價區域空置率較大商辦區（如後海、香蜜湖、寶安中心區）、老舊商辦區（羅湖、福田八卦嶺、福田南）、低容積率和低密度商辦區（羅湖、龍崗等），商辦租賃需求減弱的區域（龍崗），這四個區域，部分商辦“商改租（住）”的可行性較大。
這些區域，商辦租金與周邊住宅租金差距小，改造成本也小，政策扶持下，部分項目有望改為租賃住房。商鋪寫字樓區位優勢突出，還能解決“職住平衡”，緩解城市病，降低生活成本。
總之，政府態度明顯，政策大力扶持，算得過賬，就來申報，“商改租（住）”是個多渠道租賃的小眾產品。
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