中原地产研究中心数据显示，5月份单月，部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录，受监测的50大热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨幅度高达111.5%。总体来看，1-5月，50大城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨了57.6%。
事实上，在“房住不炒”的定位下，如今整个房地产市场正在渐渐“冷静”。“热点城市房价下跌”“炒房客退场”“楼市‘凉凉’”等新闻报道更是比比皆是。而在这样的背景下，为何部分城市土地市场出让金屡屡刷新年内纪录？对此，有专家认为，在调控政策作用下，虽然成交金额冲高，但大部分城市土地成交溢价率明显下行。还有观点指出，今年以来，土地市场出现了明显的降温趋势。
市场步入“量涨价跌”状态
根据上述数据，中原地产首席分析师张大伟认为，从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。数据显示，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。另一方面，全国多个城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性依然较高。同时，三四线城市土地市场也明显活跃，2018年来，大量的房企进入三四线城市拿地，推高了这些城市的土地出让金额。
克而瑞研究中心数据显示，二季度以来，土地成交相比一季度有所回暖，但并未整体大幅、显著地回升。在4月份土地成交规模回落后，5月份成交重新攀升，但涨幅不大且成交均价反而下滑。
具体来看，5月份克而瑞监测的300城经营性土地共成交2383幅，同、环比分别上涨8%和19%；成交建筑面积16540万平方米，环比4月上涨17%，同比大幅上涨43.2%，但5月份土地成交总价仅2869亿元，环比下滑14%，楼板价也环比下跌13.6%，仅为1735元/平方米，刷新一年以来的最低楼板价纪录。
克而瑞研究中心分析人士指出，5月份土地市场整体进入“量涨价跌”的运行状态，主要原因在于一线、二线城市的土地成交大幅降低，基本上进入“无地可拍”的局面，且土地成交频繁遇冷，底价成交的地块激增，此外厦门、成都、天津均有地块由于无人报价而流拍。
该人士进一步表示，“另一方面，三四线城市的土地成交量持续走高，并带动地市整体的成交面积上行，但是三四线城市的大幅度占比也对土地价格产生较大影响，而且从重点监测的京津冀、长三角、珠三角三四线城市来看，5月这些高地价三四线城市的成交量仅占全部监测三四线城市的不足10%”。
据悉，1-5月土地出让金最高的杭州市为1391亿元，同比上涨246%。从金额看，包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市出让金收入全部超过500亿元。
张大伟进一步分析认为：“虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。”
溢价率将保持“凉凉”态势
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前溢价率总体上压缩，在于溢价率的指标有很大的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。
张大伟认为，未来房地产市场走势会持续出现分化。“整体来看，2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低”。
事实上，今年以来，土地市场出现了明显的降温趋势，一二线城市土地流标现象增加。截至5月底，一线城市流标8宗，流标数量同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达700%；二线城市流标68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期上涨了53%。
对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，房地产市场下行过程中，开发商未来预期降低，拿地热情下降，考虑资金回笼周期等问题，拿地更为谨慎。顾云昌指出房地产业很大程度取决于开发商融资成本及融资难易程度，而目前资金链的收紧、利率的提高、资金流向不向房地产倾斜等情况，使开发商面临较大的资金成本压力，使市场扩张缺乏动力，总体持观望情绪。
（综合自：经济参考报、21世纪经济报道）
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