地產是其他行當企業的照妖鏡，一照一個準
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最近地產行沒什麼大事，地產外的娛樂圈鬧的風風火火，崔永元依靠著一個微博，把馮小剛和他的華誼兄弟弄的翻天覆地
說實話這件事的來龍去脈我就不說了，我不知道，知道的也不一定客觀。但是對於華誼到底是一傢什麼樣的企業，或許從地產這個行當看出來
我是浙江玉環人，玉環一個小地方，但是出了一個龍頭企業蘇泊爾，這一直在我們地方的驕傲，後來等我上高中了，一直有傳聞蘇泊爾會將總部搬移到杭州，當然後面也搬了。
但是玉環希望能夠留下這家企業，也表達出最大的誠意
而這誠意很重要的一部分，就是地產
所以我記得從我大學時候開始，玉環以蘇泊爾名義定義的樓盤就一直賣到現在，怎麼也賣不完
當一家企業做大做強，成為某一領域的名片，房地產總能千方百計的找上來
這對於華誼兄弟來說也不意外，早在2009年華誼就嘗試開拓地產業務，計劃在在青島、成都、北京等城市嘗試主題公園，但是這件事後面全部擱淺了。
這時候的華誼還沒看上地產的特點，不會用房地產的語言看待這個模塊
換句話來說，那時候的華誼兄弟還是單純的，單純的從事電影領域
後面一切的變化，本質上都是人心
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房地產有什麼威力，這行當最大的威力，就是他總是可以悄無聲息的解決很多問題，特別是錢
在一個重資產的行業，資金回籠的量總是比想象中的大，而且穩定從不間斷
當特朗普號稱對中國採取有史以來最嚴厲的貿易制裁的時候，我簡單的算了下，中國房地產10天就填補了這個漏洞
雖然互相之間沒有本質關係，但是換句話來說，如果你在自己的行當裡缺錢了，如果你插了一腳房地產，填坑比你想象中的要快
有趣的是，電影行當更是如此，內容產業的價值難以量化
所以換句話來說你說多少錢就多少錢，加上地產可以做槓桿，這個錢的回報比你想象的極限還要龐大，幾乎就是一個空手套白狼的事
很顯然，這對於收益利潤一直不理想的華誼兄弟來說，這簡直是天大的好事
2010年開始，華誼兄弟的老大王中軍開啟大刀闊斧的“去電影化”
其最為行業所知的首個電影小鎮項目海口觀瀾湖馮小剛電影公社便在2012年正式簽約落定開工
拿出了公司的最大招牌，拿了一塊從內到外都能說故事的地塊
這個項目運營的情況如何我們後面再說，但是從此，華誼兄弟對地產就像吸了鴉片般迷戀
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在2014年底公司執行總裁王中磊向外界描繪其藍圖：4到5年落地20個城市，每年為華誼貢獻180億美元收入。
我簡單算了下，就是平均一年一個項目產生60億的收入
說實話，這個口氣遠超過一般的房企
規模數字一看就是浮誇的，我們也不探究如何實現，華誼兄弟一定說了各種各樣的故事來圓這個故事，因為本質上這家企業已經找到很好的空手套白狼的招數
來看下這教科書般的扣手套白狼的方式吧
首先勾搭上了中國最大的財主：平安，給他們做什麼事情呢，幫助他們融資和土地評估
為什麼要華誼兄弟做融資和評估呢，很簡單，電影市場如今正在風口，可以很好的融資，抵押的無非是一個個虛無的IP而已。
至於做土地評估也很簡單，平安入股了綠地、碧桂園、旭輝這樣的房企，有華誼電影概念進入，一塊地什麼都不動就可以增值30%
所以就是這麼一拍即合，平安給華誼一個巨大的承諾：給華誼兄弟300億的貸款，同時牽線旗下的開發商幫助他們合作
2015年年中牽手建業打造鄭州電影小鎮項目，就是這樣的典型
而這個範本的終極演繹就是：華誼兄弟和恆大的合作
雙方未來合作開發100個小鎮，每個小鎮項目華誼都將獲得1億的品牌費用加10%的股份
華誼兄弟什麼都不做，就提報的時候露個臉，1億和10%不會賠本的股份就裝入口袋
當然，恆大也因此得利，用這個噱頭可以大量的各地極其低價的拿地，理由很簡單，這段時間全國熱掛的小鎮風，土地藉著這個口子出，多便宜都不奇怪
這兩家公司出乎意料的合拍，所以此情此景華誼的老大王中軍也喊出了我拿出去1億就要收回100億的口號
嘖嘖嘖，這口氣，應該不是5年前懵懂的電影人會說的話了
華誼兄弟實景娛樂項目總投資已經超過500億元，全國各地可查的土地儲備近14000畝，這個數字放在房企裡，毋庸置疑就是家百強地產公司
而我查了下全國各地華誼兄弟的項目
毫無疑問都是這種類型：龐大以及看上去唯美的旅遊度假小鎮
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自認為玩的溜的華誼兄弟後面也不滿足輸出品牌了，一度希望自己也可以做開發，畢竟這個階段的王中軍王中磊看到了地產這行原來可以這麼劇烈的做槓桿，而且還不像電影這樣有風險
所以華誼兄弟收購了華遠地產旗下的華遠嘉利的全部股權及債權，有了這個殼，就可以在市場上獨立拿地了
這個時候的華誼兄弟輕資產重資產兩張手都有了
為什麼他敢膽子這麼大
因為華誼兄弟又發現了地產的另一個真相：只要拖，土地就增值，一切問題都可以掩蓋
所以你會發現，大概這五年，一直有華誼兄弟拿地合作的消息，但是能夠拿出來的項目卻乏善可陳
實在躲不過去的馮小剛公社
場景建好了，但是遊客稀稀拉拉，運營這件事擺在華誼兄弟頭上的時候發現比想象中要難
2017年上半年馮小剛公社的營業收入僅8764萬元，營業利潤為負1276.51萬元，淨利潤負1189萬元。
電影公社高達55億元的總投資，目前還負債24.23億元。
蘇州項目營業收入只有4.5萬元，仍舊負債14.5億元，今年的三月
現場的實景照片是這樣的，什麼都沒弄好
唯一做好的，是輸出夢想未來的告知牌
很顯然，華誼兄弟高估了自己，或者低估了地產的難度，他以為用輕資產的模式切入可以高枕無憂，但是不知道運營卻是地產這行最大的門檻
當然，這麼做也沒問題，畢竟自己沒什麼投入，但是這本質上直接決定了華誼後面拿地的可能
換句話來說，華誼兄弟用自己的口碑在地產賺了筆快錢，後面品牌和口碑，似乎自己也不是太在乎
還是那句話，只要土地便宜拿了，現在漲了，一切都不會有太大的問題
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寫到這裡其實我不太想探討這麼做對不對，本質上我認為存在的就是合理的，華誼兄弟能夠這麼玩其實也是趕上了中國房地產發展的一個特殊的風口
但是通過這個脈絡我們大概可以看到一個方向：這家企業很愛錢而且異常的愛錢
所以你說他走政策邊緣玩資本轉換的遊戲我相信是做得出來的，各種輾轉騰挪憑空玩弄數據的情況也不是什麼奇怪事
感受過地產的借槓桿，電影領域裡用手機1孵化出手機2這種大IP孵化小IP的場景都太小兒科了，和范冰冰馮小剛等明星簽訂各種對賭協議固定內容產出然後再去變相融資的這種方式本質上也是地產的融資套路
所以這家公司的企業估值虛高是一定的，遇到一些問題崩盤也是一定的
因為電影不像地產有經濟發展撐腰，票房也不像房價一樣一直漲
電影這個相對市場化的行當，沒有基層邏輯託底，槓桿玩的再溜，一個地方斷了就會快速的下滑
如今的華誼兄弟對電影已經失去了匠心，估值被光線超越也是情理之中。
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回顧華誼兄弟，浩浩蕩蕩的五年時間，熱烈的擁抱地產，學遍的全是地產的戾氣，翻雲覆雨，錢錢交易
但奈何從頭到尾都在做夢，不願拿出作品，也不願意醒
地產折射出華誼兄弟的真實面目，華誼兄弟折射出所有想在地產行吞嚥的外來嘴臉
以上為正文，來自真叫盧俊
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