詩琦2177988540

1、法院可能不包“售後”

在拍賣的過程中，很多法院基本只負責“賣”，當買受人過去收房的時候，有些原房主會以不知情為由佔據著房產拒不搬離，而法院不管這些入住糾紛，因為法院在拍賣公告上註明過該房產“不交吉拍賣”。簡單來說，只管協助買受人辦理過戶手續，交房和其他糾紛，由自己處理。

有一種情況，即便法院想幫你也沒辦法。原屋主名下只有一套房產，如果強制執行，被執行人的居住就成問題了，或者房子裡住著原房主的父母等其他情況。這個時候，法院會從維護社會穩定角度考慮，往往不予執行。

2、帶有租約的房屋可能帶來額外糾紛

此外，被司法拍賣的房子可能會涉及租約，而且會帶有很多甚至很長的租約，這些租約清理起來往往需要一些費用和精力，這無疑是對買受人最大的阻礙及憂慮。如果租約是10年、20年這種類型，就是債務人鑽“買賣不破租賃”的空子。

意思是房產權歸你，但為了租戶的權益，不能強制和對方解約。現實中，很多人在因各種原因而導致房產被查封拍賣前，惡意夥同他人簽訂一份長期租賃合同，合同會要求租金一次性付清。

3、抵押給銀行房產糾紛可能較少

如果要選擇司法拍賣的房屋，最好選擇銀行的抵押房屋，由於是銀行抵押的，有別於個人借貸糾紛，此種房屋會面臨的問題會比較少，房屋產權也相對比較清晰。金十君曾見過，在現場勘查房屋時，時不時會碰到借貸糾紛的房屋被人潑油漆，寫著“欠債還錢”四個大字。

別以為法院拍賣的房子一定產權清晰，這可不一定。法院只負責通過法律文件證明你是房子的購買者，但是真正給你發房產證或者確權的是房產部門。一些建造久遠或者歷史遺留的房子，產權往往不清晰，會出現各種各樣的問題，過戶也就變得困難。

4、房產稅推動房屋購買價格增加

需要注意的是，儘管法院拍賣的房子價格便宜，但是照樣要繳稅，殊不知可能在各項稅費交完之後，此價值也許比市場公開價還要高，包括營業稅、個人所得稅、契稅、土地稅、房屋交易手續費、印花稅等等。最終稅費加下來，大致是市場價格的10~30%之間。

綜上所述，司法拍賣的房子可能存在諸多“後遺症”，絕大部分人都承擔不起、耗不起，而且真出了問題想退款或轉手幾乎不可能，因此金十君建議大家購買前需要慎重考察。

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金十數據

談談自己的觀點，網絡司法拍賣起源於2012年，2012年6月底，浙江省兩家試點法院首先將訴訟資產放在某寶進行司法拍賣，發展至今，已基本覆蓋全國各個省份，此種拍賣形式有別於傳統的拍賣形式，具有公開透明，促進標的物價值最大化，擴大拍賣參與機會等優勢，並且越來越受到人們的關注及認同!

至於拍賣的房子比市場價低一半也沒有人買主要有以下幾點原因：

1.跟很多答主回答的那樣，很多的司法拍賣帶有租約，並且有很多帶有長期租約，無論你是買住宅，商業，還是廠房，這都是對買受人最大的阻礙及憂慮。試想，你花了一大筆錢，結果卻沒有辦法拿到房子的使用權，想想都是十分鬧心的。當然租約的形成要看在抵押之前還是在抵押之後，這裡會有很大的不同。如果租約在抵押之前，此種情況租約是受法律保護的；如果租約在抵押之後，此種情況抵押權是優先於租賃權的；而承租戶的損失，要看房東在出租房屋時，有沒有明確告知其房屋抵押的事實，如果沒有，承租戶是有權向房東索要賠償的，反之，一切損失，由承租戶個人承擔。

2.網絡司法買賣很多情況下要求是一次性付款，如果房屋價值量較大，這對於很多人來說，都是一個不小的難題。

3.稅費問題確實是一個不小的問題，表面上看著便宜，殊不知可能在各項稅費交完之後，也許你會發現，此價值也許比市場公開價還要高。

4.過戶問題，司法拍賣的房屋，在處理過戶時，可能會出現各種各樣的問題，包括此房屋的各項產權是否清晰，這個非常重要，如果產權不清晰，那恭喜你，你進坑了！

5、騰空問題，不論是不是帶有租約，要是碰上那種無賴，你真的是懊悔莫及啊。我前幾天剛看到一個新聞，買受人全款買下房屋，並且順利完成產權過戶，結果在最後收房的時候，原房東死活不執行法院判決，並且以死相逼，也許很多人說法院可以強制執行，但是現實中，有時候法官都很無奈，碰到這種情況，你也是一個頭兩個大。此種例子，不枚勝舉。

我個人也是從事房地產評估的工作，對於司法拍賣的業務也有經手，個人建議，如果要選擇司法拍賣的房屋，最好選擇銀行的抵押房屋，由於是銀行抵押的，有別於個人借貸糾紛，此種房屋會面臨的問題會比較少，親眼所見啊，我們在現場勘查房屋時，時不時會碰到那些個人借貸糾紛的房屋被人潑油漆，寫著“欠債還錢”幾個大字，而且銀行抵押的房屋產權相對比較清晰。

瀟眾先生

說起住房投資，買得好不如買得巧，今天有小夥伴問我們，法院拍賣的房子手續齊全、產權清晰，價格還比市場價低一半，為什麼卻很少有人買呢？

其實，別看法院拍賣的房子價格低，其中的貓膩卻不少。

首先，很多法拍房要求一次性付全款

另一方面，很多房子本身帶有租賃合約，俗話說，買賣不破租賃，意思是房子產權你買了，但為了租戶的權益，不能強制和對方解約。

很多房主為了防止房子被拍賣出去，會刻意找人簽訂五年、甚至更久的租賃合同，就算房子買下來了，合約關係也不好清理

所以說，

另一方面，很多法拍房起源於房產糾紛，特別是個人之見的借貸矛盾，很容易因為不服判決，產生一些額外的糾葛——比如惡意破壞房產、潑油漆、寫大字等。

買房住房，本來是一件喜慶的事情，到頭來，成為無辜的接盤俠不說，還可能沾一身灰，假如碰上不願意搬走的房客，再發生點意外矛盾，一波未平、一波又起，結果只能是兩敗俱傷。

碰到這種情況，買房的錢是少了，住卻住得不踏實，那多不值啊！

總而言之一句話——法拍房有風險，買房需謹慎了~

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你好，嗨住租房回答這個問題。

已經有人為了佔小便宜虧了錢

深圳有一名男子，通過司法拍賣的方式買了一套學區房，價格僅369萬比市面上同類型的房產價格便宜很多。這名男子就自認為賺到了，結果當要去辦理房產證的時候才發現，僅僅370萬的房子卻要交242萬的稅，其中就包括218萬的土地增值稅。

原本370萬的房子確實比較便宜，但加上稅費之後，這個房產的總價竟然比同小區的房子還要貴上不少。最終這位男子因為無力負擔過於龐大的稅費，而選擇了違約，25萬定金就打了水漂。據相關報道稱，因為沒有了解清楚司法拍賣的一些手續和相關情況，而導致定金被吞沒的現象並不少見。

司法拍賣的房產稅費為什麼這麼高

很多司法拍賣的房產都是因為原先由公司持有，由於經營不善等多方面的原因導致公司的現金流出現了問題，最終公司可能破產。因此，在公司資不抵債的情況下，房產自然會被銀行抵押，通過法院進行拍賣。而對於公司的房產要轉售給個人，則需要提交土地增值稅、契稅、增值稅等。

另一方面的原因則是因為，很多一線、二線城市，近幾年的房價上升的非常快，幾乎一年一個價，而大部分稅費都是通過差額進行計算，例如土地增值稅，就是根據登記價差額的60%。對於房價迅速上升的地區而言，所要交的土地增值稅自然就更高。

參與司法拍賣要做準備工作

對於大部分人群而言，司法拍賣的房產並不是隨隨便便就可以獲得的。如果這套房產本身就比較廉價，沒有任何問題，那麼也許早就會被別人拍走。當我們遇到這種佔便宜的時候，必須時時刻刻的提醒自己，會不會有什麼問題在等著我們。

我們都知道，現在大家對於住房的需求都是非常強烈的，特別像學區房這一類剛需類住房，很多人都在等待合適的時機入手。但心急吃不了熱豆腐，對於房價迴歸理性，還是應該抱有平常心。如果買房這件事並不那麼急迫，大可以通過租房的形式，慢慢等待房價迴歸。當然了，租房也不能隨意草率，也需要多加謹慎。選擇一個好的平臺，就是選擇一個好的租房顧問。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。

嗨住租房

法院拍賣的房子，一般都是債務人無力履行債務而經債權人申請法院強制執行，法院於是就把債務人的房子拍賣，用所得價款優先實現債權人的債權。

也就是說，法院拍賣的房子，大多數是老賴的房產，雖然拍賣價格相比市場價格比較低廉，但也隱藏了許多風險，因此很少有人競拍法院拍賣的房子。下面我們就來具體分析有哪些風險。

付款壓力大

法院拍賣的房子，雖然總價較低，但需要購買者一次性全款付清。因此，對於很多攢錢買房的普羅大眾，是拿不出一大筆錢全款付清價款的，他們只能選擇購買可以按揭付款的商品房。

權利負擔重

法院拍賣的房子，也許早就被債務人設定了權利負擔，最常見的就是把房子租賃給了第三人。由於“買賣不破租賃”的原則，就算把房子買了也只能繼續租給第三人。因此，對於那些買房自住的朋友們，自然不會想買法院拍賣的房子。

住房麻煩多

既然是老賴的房子，雖然法律程序可以輕而易舉地將房屋產權變更登記在買受人名下，但他們既然揹負老賴之名，自然不肯善罷甘休。

他們會想盡辦法拖延搬出房屋，或者用卑鄙手段干擾住房安寧，比如往牆壁上潑油漆、寫大字，甚至製造噪音擾人清靜。如此看來，誰還願意去趟這趟渾水？

事實上，參與競拍法院拍賣房產的人，大多數是炒房客和投機者，他們並不會買來自用，所以顧慮會小很多。

冰焰

因為風險特別大，尤其是帶租約的房子。

老賴又搞出了一個新玩法，就是和租客（老賴的朋友）簽訂一個20年的租賃合同，然後把20年租金的流水給匯了。等到法院貼出拍賣公告了，立刻起訴叫做案外人執行異議之訴，這個是有法律依據的“案外人依照民事訴訟法第二百零四條規定提起訴訟，對執行標的主張實體權利，並請求對執行標的停止執行的，應當以申請執行人為被告；被執行人反對案外人對執行標的所主張的實體權利的，應當以申請執行人和被執行人為共同被告。"，訴訟請求就是確認租賃權，這個也是有法律依據的。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”當然，這個租賃確實不影響拍賣進程，但一旦司法拍賣結束，真正的買家是住不進來的，因為買賣不破租賃，租客說我付了錢的，你不能趕我走，二十年之後我自然會走，當然你可以去問原先的房東要錢。

這麼一來，這類房子的拍賣價格會非常非常的低，甚至沒人會來拍，除非你認識金鍊子大哥才會選擇拍賣這類房子。最後如果流拍， 如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十，兩次流拍，那拍賣變成了變賣，如果第一次拍賣保留價為評估價假設一千萬元（此評估價應為法院委託評估的評估價而非抵押時的評估價）；如果三次流拍，第三次拍賣的保留價最低為兩次打八折，也就是640萬元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍賣的保留價變賣，這個變賣基本上都是知道情況的才會去買，不說了。當然變賣也可能沒有人買，根據規定，自變賣公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外，這條文也就是不了了之的意思。所以說，普通人擔心房子被拍，流落街頭，就不停鬧，真正的生意人根本不怕房子被拍賣，懂了伐。

上海灘小律師

南京最近就在拍賣一套別墅，在江寧區，市價1236萬元，拍賣價435萬元。

將近500平米，帶花園，摺合也就一萬一平。

這可比市價低了太多啊。

可就是這樣，還拍賣了三次都沒能賣出去。

就因為，這房子以前發生過兇殺案。

2006年的時候，房屋的男主人郭某曾經把自己的車借給親戚開，結果發生了車禍被燒死在了車裡。結果車上的身份證和駕駛證優勢郭某本人的，於是就被誤認為死者是郭某了。

當時郭某也正好面臨著經濟週轉的問題，和妻子一商量後，決定將計就計，騙得一筆鉅額保險金。

錢到手了，可是郭某從此變成了一個沒有身份的人。

在一次次地向妻子馮某討要護照後，馮某怕事情敗露，便和自己的父親產生了惡念。

2011年2月25日，馮某的父親在麥德龍購買了塑料袋、斧子等殺人工具後，便與女兒一起殺害了郭某並且將其碎屍。

於是，發生了這麼一件碎屍案，豪宅變成了凶宅。

中國自古以來都是比較講究風水的。據說蘇州的府學起源就是范仲淹買地時找人看風水，風水先生說那塊地出奇的好，於是範老就沒拿來私住，而是建起了學校。

徽派建築院落中都會有一座聚雨水用的天井，也是因為徽商的“聚財”風水觀。

這也許就是人們不願意購買價雖低、手續全、但風水不好的拍賣房的原因吧。

不過也有看房大媽坦蕩地說：“好便宜！我買！我不害怕，哪棟房子不死人啊！”

還有網友調侃道：“你大媽還是你大媽！”

“我是窮鬼，我才不怕什麼鬼！”

運營控

先來說說法拍房的由來。

法拍房，簡單說就是被法院執行的房子，一般都是所有權人抵押貸款還不上，欠款還不上導致的。具體有這幾種：

1、商業貸款，比如房貸斷供，銀行收回後拍賣；

2、民間借貸，借貸還不上，債主起訴，法院執行財產，拍賣房產；

3、司法沒收，一般跟刑事案件有關。

4、無主財產，比較少見。

除了個別城市，大部分限購城市尚沒有將法拍房納入限購。有興趣的可以重點關注一下。

法拍房需要注意的有這麼幾個：

1、法拍房雖然比較便宜，但銀行一般不給法拍房提供貸款，這是買法拍房很大的門檻。你得準備全款，對於大多數剛需來說，並不具備買法拍房的實力。

2、法拍房欠的錢需要競得者繳清，法院是不會處理的，這裡有時候會有深坑。

比如未交齊土地出讓金，房產證未辦理等，拖欠物業費水電費，房屋有租房合同在身，你買了也得等租房合同到期，或者承租人主動退租。

樓市微觀察

我現在就是南寧做房地產的，在一家小公司裡面，雖然只有三十多個人，但是在南寧我們還是獨一家做法拍房的公司！

第一：大家要明白什麼是法拍房，顧名思義，法拍房就是法院拍賣的房子，為什麼拍賣，其實就是欠錢了唄，法院的或者個人的，又或者是黑貸，然後還不上就被執行拍賣的。

第二：不是所有法拍房都可以拍的，比如說產權不明，比如說沒有證的，又比如說貸款複雜的，如果你們拍到這樣的房子，那麼可能出現很多情況，比如最直接的就是裁定書下不來，這個會直接影響過戶。

第三：其實最好是靠中介機構，雖然要交一點中介費，但是至少會省心很多，比如下裁定書，現在這種房子基本都會比市場價低百分之三十左右，即使你花費了一定中介費，但是成交總價上依然會低於市場價，而且這種房子如果房源好的話，那就是可遇不可求的好房子，是值得你出手的，中介還有一個好處就是，我們跟銀行跟法院都有關係，跟銀行有關係，我們就可以給你做成貸款的，跟法院有關係我們下裁定書就快，過戶的過程中如果我們的房子被起訴，我們依然可以進行強制過戶，我們的客戶最快的就是交完尾款三天內就下了裁定書，這就是我們中介的優勢，如果一般人法院如果拖你個一年半載的，你不得哭死？所以有人代辦，何樂而不為！

其實大家都想買，但是無奈裡面涉及到法律的東西，很多人都不懂，但是現在法院拍賣又不得錢，普通人也怕被拖久，畢竟法院不保證任何東西，什麼裁定書過戶啊，法院根本就不管，就管拍賣收錢，很多人觀望，也僅僅是觀望而已，畢竟有些時候一套房幾十一百多萬就是他們的全部家當了。所以真正能下手的都可能是炒房的投資客。

大家有什麼不理解的或者不明白的地方可以提出來，我將不定期過來解答一下。

房地產資深分析師

我前年就遇到了這個情況，看中一套房子，沒了解太多就交了保證金。起拍價70萬，80萬我拍到手，結果過戶的時候去稅務局問，需要上到18萬左右的稅，當時差點哭了。還好冷靜下來立馬聯繫法院，那個拍賣的錢還在法院賬戶裡，給負責人說了這個事，人家反過來安慰我說不用急，他們也是第一次碰到，然後跟我一起去稅務局證實。後來法院幫我把賣家需要上的稅全部出了，還順帶把拖了兩年的物管費交了，我也算幸運啦！如果法院真要咬文嚼字的話，拍賣公告上面也說得很明白，拍賣後一切費用由買家承擔。所以買法院拍賣的房子一定要謹慎！圖便宜的話有可能吃更大的虧！

關鍵字: 房產 買受人 生活