隨著國家大力發展租賃行業，各地方政府陸續出臺相關的政策，酒店，互聯網，房地產商，地產中介和私人資本陸續湧入，行業變成"大象也會飛"的風口。 長租公寓目前對運營方有兩大痛點。第一點就是房源難以獲取。目前租金水平和租期性價比比較高的物業難以獲取，尤其對於集中式公寓，前期投入巨大，需要獲得8-10年的租賃合同，在租賃合同期內分攤前期投入，租期越長裝修成本分攤越低，後期收益才越高。與分散式公寓相比，集中式更有市場，IRR更高。
由於長租公寓的火爆，更多業主看好租賃市場，紛紛把租金預期提高或者縮短租賃週期。公寓公司不得不接受高於市場價格的租金，甚至僅僅只有5年的租期。長租公寓除了租金差價以外，在高漲的租金壓力下，沒有其他更好的收入來源，所以，行業只有忍受20%左右的IRR。
第二個痛點就是，重投入，低迴報，投資週期長。以運營小產權房集中公寓模式為主的蜂趣公寓為例，它們獲得租金性價比超高的小產權房，平均每個項目回本週期在3-4年，這在行業來說屬於不錯的成績了。大部分項目需要4-5年裝修分攤，要5年以上才能盈利。在沒有規模和其他更好的營收渠道情況下，這種重資產ROI低暫時難以改變。
要快速佔領市場，光靠企業自身的滾動發展還是不夠的。公寓行業本身是一個重資產的行業，一個項目動輒數百萬甚至上千萬，只有區區的利潤，難以通過內生性的發展，支持企業短時間大量房源的投入。所以，必須要考慮外部融資的問題。長租公寓雖然回報週期長，但是收入穩定，未來收益可以鎖定，也算是一門好的生意。長租公寓融資渠道多元化，股權融資，REITS，ABS，銀行貸款，P2P借貸，眾籌，私人借貸等。我們簡單介紹幾種主流融資方式。
一、REITS和ABS，前者是私募基本形式，後者以信託受益權為基礎。信託和REITS在國外，尤其美國資本市場非常發達，很多大型的公寓管理通過發行保底型基金的形式獲得融資，融資年化利率在4.8-6%之間。2017年11月7日，深交所宣佈新派公寓權益型房託資產支持專項計劃正式發行設立，這是全國首單長租公寓權益型類REITs產品。緊接著保利，魔方和自如發行各自的REITS和ABS產品。這兩類金融產品都是面向有一定規模的大型長租公寓企業。
二、股權融資。主要是新興長租公寓品牌獲得風險投資基金股權融資，被投資的企業通過轉讓一定的股權得到融資，最終VC風投通過溢價併購或者上市退出，獲得收益。股權融資是最低成本的融資方式，除了轉讓股權，稀釋股份的代價，初創公司幾乎沒有資金成本的發生。當然了，某些風投對創業公司也有一些對賭條約，這些TS要求企業達到一定的銷售業績或者IP0時間要求，否則就以原價回購並按一定的複利支付利息，這種"明股實債"是VC對創業團隊的一種鞭策和自我保護。目前，不少長租公寓都獲得了股權融資。如魔方公寓從創立到現在一共融資了接近30億人民幣；自如C輪融資金額高達40億。
以上融資方式都是偏向於中大型和知名的企業，而更多的中小型的長租公寓公司融資渠道狹窄，僅能通過幾種方式獲得資金。
三、銀行貸款。工農商建四大行都有針對長租公寓的貸款產品。特大型的企業可以獲得銀行的低息信用貸款，一般年期在3-5年，貸款利率6-8%不等；針對中小型公寓公司的經營貸款，利率比較高，貸款週期比較短。工行和建行要求企業有一定的流水，房源在2000套以上，貸款期3年以內，年化利率在7-10%之間，同時為了降低風險，銀行還會要求企業法人或者股東提供額外的資產擔保，甚至還要求提供第三方連帶責任擔保。
四、眾籌。眾籌也是股權融資的一種，只是融資的對象從精明的投資機構，變成個人投資人，投資金額大大降低，20000到50000的起步門欄，廣大低淨值非專業投資人都可以成為項目的股東。除了正常的股權分紅回報，平臺為了保證投資人的利益，對項目有收益的保底要求和第三方的擔保或者項目方現金補足承諾的分紅收益，金融術語叫"明股實債"。在成功獲得融資以後，眾籌平臺方會提取融資金額5%作為佣金。目前，酒店，公寓類主要有天使匯，人人投，多彩投等眾籌平臺。其中多彩投已經成功協助E+青年公寓，包租婆女神公寓和蜂趣公寓獲得融資，對中小品牌公寓來說，眾籌是一種非常有效和低成本的融資渠道。
五、P2P理財。長租公寓因為有穩定的現金收入，許多P2P都盯著這塊市場。簡單來說，長租公寓企業把預期的租金收益權抵押給P2P平臺，然後獲得貸款資金。貸款期一般3個月到24個月不等，利率8-15%不等。說白了，就是一種債務融資。長租公寓企業通過P2P短期獲得資金，而投資人得到穩定的收益。
六、私人借貸和內部入股。大部分小型的企業還是沒有很好的融資渠道。那不妨我們尋找志同道合的合夥人一起創業。這些合夥人可以是你的親戚，朋友，同學。熟人關係容易增加信任度，這樣提高項目成功的機會。需要注意的一點，選擇合夥人就如同選擇老婆，選好了，大家可以安穩的過一輩子，否則，要涉及到"離婚"，夫妻雙方要分家，合夥人之間股權要分割，是以整體轉讓還是甲收購乙？以什麼價格收購對方的股權？這都是很燒腦的事情，搞不好企業倒了，朋友沒了，賠了夫人又折兵。要知道，中國初創公司有相當一部分死於公司合夥人內鬥，最後把企業鬧到倒閉。如果不能找到稱心的合夥人，同時資金也不足，那不妨向熟人借款創業，當然，不能以高息借貸，這種壓力隨時把企業推向不可回收的地步。
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