觀點摘要
房地產市場成交再度活躍，與一二線城市供給改善有關。“搶房打新”和“搶人大戰”兩類現象的出現，反映市場交易秩序亟待規範。限價政策疊加融資成本上行，開發企業項目利潤率壓力漸增，在核心區域追逐高價地塊的動力減弱。部分房企區域佈局下沉，三線城市土地市場升溫。到位資金增速短期改善，卻不代表房企資金鍊發生向好逆轉，其融資環境依然嚴峻。融資制約將不可避免地影響商品房開施工節奏，開發投資增速處於下行通道之中，但政策性住房建設的加快將給投資以韌勁。
正文
一、房地產交易再度活躍，市場秩序亟待規範
1-5月份，商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9％，增速比1-4月份提高1.6個百分點。商品房銷售額48778億元，增長11.8％，增速提高2.8個百分點。價格方面，70個大中城市新建商品住宅算數平均價格環比增速為0.8％，上漲速度加快。其中二線省會城市領漲，平均環比漲幅為0.93％。同比增速為5.35％，增幅亦較上期有所擴大。
房地產市場交易再度活躍，且呈現量價齊升的局面，與一二線城市供給逐步改善有關。二季度開始預售證管控邊際放寬，以及部分開發商應對資金鍊趨緊採取快速週轉策略，使推盤量相應增長。5月CREIS一線和二線代表城市成交面積同比分別增長4％和28％，三線代表城市則同比下降。近來二線城市升溫之中產生了兩個現象，反映出房地產市場交易的相關秩序亟待規範：
一個是“搶房打新”。限價令下一二手房價格倒掛，顯著的套利空間引發了更濃烈的市場投機氛圍，掀起了一撥“樓市打新”熱潮。儘管目前已有8個城市開始採用公證搖號的方式確保新盤銷售的公平性，但若沒有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數的稀釋反而是對剛需的不公。高價誠意金和內幕交易等亂象更不利於剛需群體獲得購房機會，與限價政策的初衷相悖。
另一個是“搶人大戰”。自去年以來，已有50餘座城市和4個省份推出人才引進和安居政策，多以降低落戶門檻、提供住房補貼和優惠的公積金政策吸引人才紮根。從原因來看，與人口紅利減少背景下提前為地區發展儲備高學歷高技能人才有關；而從結果來看，將“留住人”直接與房地產市場掛鉤，這種變相的限購限貸放鬆均實際拉動了當地樓市成交。
圖1：各線城市新建商品住宅均價環比（％）
二、房企區域佈局下沉，三線城市土地交易升溫
1-5月份，房地產開發企業土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1％，1-4月份為下降2.1％；土地成交價款3522億元，增長16.0％，增速提高2.4個百分點。
以100個大中城市分等級來看，一線城市土地成交面積同比已降至-10.9％，溢價率觸及“零點”；二線城市相對平穩；三線城市土地成交增速為33.9％，呈現明顯升勢，在總成交中的佔比增至56％，同時溢價率也有所上漲。
限價政策疊加融資成本上行，開發企業的項目利潤率壓力漸增，在核心區域追逐高價地塊的動力減弱。同時，獲地能力的制約也使部分具有三四線開發經驗的開發企業佈局範圍進一步下沉，主打核心城市的大型房企也通過併購等方式開始進駐縣鎮一級的城市。三四線城市土地市場在總成交中的佔比可能還將有進一步的提升。
圖2：各線城市土地成交累計增速（％）
圖3：各線城市土地成交溢價率（％）
三、到位資金短期改善，開發企業“錢景”仍然存憂
1-5月份，房地產開發企業到位資金62003億元，同比增長5.1％，增速比1-4月份提高3個百分點。其中，國內貸款10201億元，下降2.8％；利用外資21億元，下降76.2％；自籌資金19473億元，增長8.1％；定金及預收款20122億元，增長12.7％；個人按揭貸款9250億元，下降3.6％。
到位資金增速的短期改善，卻不代表開發企業資金鍊發生向好逆轉。在各項資金來源中，僅有自籌資金和定金及預收款同比正增，主要受益於較好的銷售情況。事實上，房地產作為去槓桿的重點領域，融資環境十分嚴峻，各項渠道都在明顯收緊：開發貸與按揭貸總量控制、增速壓降，公司債發行陷入“中止潮”，非標融資收縮，股權融資受限……僅有海外發債和資產證券化相對通暢。但前者只適用於大型公司，後者在遠期富有前景卻難解“近渴”。在嚴監管環境下，大型房企在資源和資金獲取上的優勢凸顯，特別是國資背景的房企。
圖4：開發企業各項資金來源增速（％）
四、開發投資保有韌勁，壓力或將漸顯
1-5月份，全國房地產開發投資41420億元，同比名義增長10.2％，增速比1-4月份回落0.1個百分點。
二線城市高推盤高成交下，帶動新開工和施工意願回升。1-5月房屋新開工面積和施工面積同比分別增長10.8％和2.0％，增速較上期分別提高3.5個百分點和0.4個百分點。然而融資渠道的全面收緊若持續，將不可避免地影響商品房新開工和施工節奏，土地購置費的支撐作用也可能減弱，開發投資增速仍然處於下行通道之中。另一方面，租賃住房、保障性住房、共有產權房等政策性住房的建設將加快，將使開發投資具備較強的韌勁。
圖5：房地產開發投資和開施工增速（％）
本文源自交通銀行金融研究中心
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