龔鈺璟

事情經過

根據新聞信息，可以瞭解到，該別墅最後以786萬的價格拍賣成功，高出起拍價351萬，但是，卻比正常的市場價1236萬便宜了450萬。

雖然從外部來看，這棟獨棟別墅依山而建，所處的環境十分優美。房子雖然顯得有些破敗，但其實原因是房子缺少人打理。如果從房子內部來看，別墅的戶型九室兩廳七衛，有游泳池、花園，而且根據專業的評估機構評估，裝修為七成新。

照理說，如此低的起拍價，應該許多人搶著買啊!為什麼最終的成交價卻比市價要便宜呢？。

原來，這棟房子原先的房主，在這棟別墅的車庫中，被其岳父殺死並被肢解了屍體。由於發生過兇殺案，在很多人看來，這是個凶宅，這使很多買房者有顧慮。房子從2014年第一次拍賣至今，已多次流拍。

法院在拍賣網站的介紹中，也毫不避諱地指出：因為房屋內發生過殺案件，具有重大瑕疵，極不易變現。開拍之前，很多購房人前來看房時，也都瞭解到了這個情況。

那麼，為什麼不能隱瞞房子曾經發生過兇殺案的經過，以此拍得更高價款呢？

如果隱瞞是“凶宅”的事實，購房者因為不知情而買入，有什麼法律上的救濟手段呢？

法律分析

傳統觀念上，房屋內曾發生過兇殺、自殺等非正常死亡的惡性事件，是“不吉利”標籤。

儘管“凶宅”不影響使用，與房屋的物理質量無關，但是在正常交易下，購房者通常不願購買。即使不小心購入了“凶宅”，大多數人知情後因為不願意繼續居住。因此“凶宅”在交易中，可被認定為“瑕疵出賣或出租物”。

如果是在不知情的情況下，買入了“凶宅”，那麼，根據合同法規定，一方以欺詐、因重大誤解的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

因此，不小心買入凶宅，可以雙方協商處理，協商不成的，買受方可起訴要求撤銷合同。

不過，上述法院的拍賣，因為購房者已經明確知情，依舊願意購買，合同成立，應當受到法律保護。

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法律顧問家

雖然案件足夠慘烈，但利益當頭，一切皆有可能。

只要有得賺，什麼不能炒呢？炒房圈的思維，沒有深度浸淫其中的人是難以理解的。相反，他們在研究人性上比一般人高明得多。

南京這個“凶宅”已經在一定程度上“觸底反彈”了。雖然是凶宅，但過度曝光，實際上反而能形成“負負得正”的刺激效果，為什麼這個人敢於以這個價格拿地，我覺得一定程度上有這個考慮。

以上是我對這個凶宅超預期成交的一點看法。

第二個問題，凶宅可以要求撤銷合同嗎？

不一定，從眾多的法院判決案例來看，支持房東和購房者的均有。

具體要視情況而定。但是必須要提醒的是，即使是支持購房者，也很少出現退房的情況，凶宅沒有法律上的概念，絕大多數情況下，法官只能酌情判決補償。

有一個案例，我覺得應該引起大家的關注，某高層住宅發生過墜樓事件，法院最終認定，人墜樓後死亡，並不是在屋內，談不上凶宅。沒有支持購房者的請求。

要賠償，只能預先打好預防針，在購房合同中追加“凶宅”的約束條款。

樓市微觀察

首先，“凶宅”和“死人房”在法律層面沒有明確的邊界界限。但是在普通市民的觀念中，在媒體的描述中，前者往往指該房產或不動產曾經發生過人為的兇殺案或謀殺案，後果是已經確確實實造成被害人死亡。給後續購房人造成巨大的心裡恐懼感，而碎屍案屬於法律性質中最嚴重，最惡劣的殺人案。

在該房產競拍的過程中，E2197競拍人對這套“凶宅”似乎志在必得，不斷加價，體現了不達目的決不罷休的態勢。最終，E2197如願以償，以786萬的價格拿下了這套別墅，比原價便宜了整整450萬元，價格便宜了三分之一，應該講是物有所值，價值決定價格，價格圍繞價值波動，完全符合經濟規律。也體現了競拍人心裡素質比較堅強，在“凶宅”面前勇往直前，心裡恐懼感應該是非常低的，甚至是零。完全不相信凶宅不吉利的迷信說法，是唯物主義者。當然在短期內這套房子的上升空間應該不大，不過以時間換空間的形式逐漸會恢復它的經濟價值。

另一方面，無論作為拍賣方機構、競拍人或出售人，甚至房產中介機構，按照公平、誠信的交易原則必須向市場披露或釋放重大信息，這是法律賦予的權利和責任。如果故意隱瞞事實真像，造成交易不公平，價格不平等，競拍人有權利要求取消交易結果，也可以認定為非法交易。如果交涉不成功可以請求法院介入。

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法海一粟認為，賣房人負有披露涉案房屋曾是“凶宅”的義務；如果賣房人未履行披露義務的，買房人享有請求撤銷買賣合同的權利。

1、凶宅的定義。這裡所說的凶宅，不是指曾經有人在涉案房屋中去世的事實，也是涉案房屋中曾經發生過兇殺案的情形。之所以這樣定義，是因為，生老病死屬於人生常態；房屋裡曾經有人去世屬於普遍現象。事實上，哪個房屋裡沒有死過人？因此，不能將房屋裡曾經有人去世劃入凶宅的範圍。而對於房屋裡曾經發生過兇殺案的事實，在生活中並非普遍現象。另外，兇殺案尤其是比較恐怖的兇殺案，對於人的心理影響是明顯的，因此，將其列入凶宅範圍，符合一般常理。

2、誠信原則是民法中的帝王條款。在我國，無論是民法總則，還是合同法等，誠信都是其中的一個重要的基本原則。基於人們對於凶宅所存在的普遍的恐懼心理，按照誠信原則的要求，賣房人應當主動將所賣房屋是凶宅的事實披露給買房人。如果買房人對此提出詢問，賣房人應當就此作出明確的答覆：是，抑或不是。否則，就是違反誠信原則的行為。

3、賣房人示披露涉案房屋是凶宅的事實，其合同是否有效。對此，實踐中可能存在三種觀點：

（1）賣房人的行為屬於欺詐行為，買房人享有請求撤銷買賣合同的權利。

（2）賣房人的行為違反了公序良俗，其合同無效。

（3）因為賣房人違反披露義務的行為屬於違約行為，而該違約行為致使買房人訂立房屋買賣合同目的無法實現，因此，買房人有權請求解除買賣合同。

法海一粟認為，賣房人違反披露義務的行為屬於欺詐行為。

（1）賣房人不履行披露義務的行為，不屬於違背公序良俗的行為。因為，按照誠信原則，賣房人有披露的義務。對此，法律已經作出了明確規定，因此，無需通過模糊的法律概念去調整法律明確規定的行為。

（2）賣房人不履行披露義務，不是違約行為，而是違反合同法的行為。因此，按照解除合同的規定來處理涉案合同，在法理上似乎不妥。

（3）按照誠信原則，賣房人明知涉案房屋是凶宅而不披露的行為，就是隱瞞真相的欺詐行為。根據民法總則第一百四十八條之規定，【以欺詐手段實施的民事法律行為的效力】一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。因此，法海一粟傾向於按照撤銷的規定處理本案糾紛。

法海一粟：運籌帷幄之中，決戰法庭之上。

法海一粟

此前“凶宅”的買家終於塵埃落定，找到了歸屬。雖然該套房屋內曾經發生過命案，但是經過一番激烈的追逐，最終落入神秘買家手中。值得注意的事在本次司法拍賣中，秦淮區法院在標的物介紹中明確寫明這套房屋曾經發生過謀殺案件，具有重大瑕疵，極不易變現，給予競拍人足夠的知情權。

那麼隨之而來的問題，在購買“凶宅”時，如何保證自己的知情權？

作為購買人，應當在購買前多打聽，特別是面對低價的時候。如果發現房價明顯低於市場價，可以在小區裡面多打聽打聽，還可以上網搜索，查看相關新聞。其次，實地查看，仔細觀察。現場看房時，留意大門框有沒有變形，如門框出現變形、扭曲、有大小洞等時，房屋有可能已很久沒有人居住或發生過打鬥。最後可以在購房協議或者通過中介簽訂的三方協議上寫明房屋內未發生案件等，如後面出現問題有利於維護自己的權益。

買到凶宅如何處理？

麋鹿說法

吃瓜群眾看傻眼了。這兩位對這“凶宅”志在必得的熱情，鬼都拉不住。

什麼不敢買，什麼不敢住，事實證明，都是鬼話。

就看是不是足夠便宜，是不是足夠值。

馬克思早就說過，資本的冒險精神，與利潤成正比。

何況這個險，只是想像來的，是一傳十十傳百地越編越玄乎的鬼話嚇唬人的，被嚇住的，就成了吃瓜群眾，嚇不住的，就成為追逐於拍賣行的狂歡者。

既然買了，人家就不怕，就有信心化得解，鎮得住。

建議這買了房子的哥們來進行現場直播，以現身說法，破除“凶宅”一說，普天下的“凶宅”們，都會對您感恩戴德。

回到正題。既然吃瓜群眾對於“凶宅”一說，寧可信其有，不可信其無，既然這個說法，足以影響購買房子的決策，那麼，根據合同法的規定，就應該在出賣房屋的時候，如實告知所有可能影響交易、影響對方決策的一切信息，如果房子裡發生過非正常死亡，即成為所謂的凶宅，一定要如實告知，否則，賣方就違反了誠實信用的原則，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，買方可以起訴，要求撤銷交易。

凶宅已易主，冤魂別過，國泰民安。

潘衛霞律師

這個問題，需要看情況而論

第一種情況，“凶宅”是以市場價出售的，而且市面上沒有關於這棟房子發生過任何命案的新聞

在這種情況下，從買方的角度而言，他只能從賣方處得知這個房子是否屬於“凶宅”，因為這個房子沒有任何的可疑之處，包括以市場價出售、市面無新聞，所以如果賣方不主動告知的話，買方就由理由相信這個房子是正常可使用的房子，一般不會往“凶宅”去想，因此如果此時賣方沒有履行主動告知義務或者買方詢問了，賣方沒有實話實話，那根據《合同法》的規定，買方後期可以以“重大誤解”或者是“欺詐”為由，請求法院撤銷該合同。

在這種情況下，如果買方要求撤銷合同，未必可以得到法院支持，特別是房子如果遠遠低於市場價，這個時候從一般人的角度來說，都會產生疑問，為什麼這個房子那麼便宜，是不是房子裡發生過命案，如果這個還可以從網上查到相關的新聞的話，法院又有可能會認為你是明知道這個房子是“凶宅”而因為便宜把它購買下來，這個時候要求撤銷合同，法院是不支持的。

當然，如果買方明確詢問了賣方這個房子是否是“凶宅”，但是買方明確予以否認，而且編造其他理由來解釋這個房子為什麼那麼便宜，在這種情況下的話，賣方是構成欺詐的，買方依然有權撤銷合同。

李欽宇

首先回答你第一個問題：這套房子升值空間大嗎？

可以這樣說，只要是市場房價在提升，這套房子的價值就會被提升。但是肯定會略微有一些影響，就像這次拍賣會，評估價格跟最終競拍價格重疾還相差了近500萬左右。即使有多人參與競拍，可依然達不到市場價。

第二問題：賣房的時候是否有告知拍賣人曾是凶宅的法律義務？

首先，官方已經說明價格為何這麼低了，因為發生過重大謀殺案，屬於重大瑕疵。所以，在拍賣的時候，是有義務告知競拍人所拍房子的缺點、不利因素。包括拍賣車的時候，也一樣會告知車的使用情況，是否出過交通事故、是否有過重大維修。下面是媒體報道的一段話：

近日，有媒體報道稱南京市江寧區秣陵街道將軍大道50號瑞景文華142幢101室別墅將於2018年6月11日在阿里司法拍賣平臺上進行拍賣。該房屋總層數為3層，建築面積422.77平方米，設計用途為成套住宅，市場估值1236萬元。
但評估公司對估價對象查勘時，通過查閱歷史資料後，確定本次評估對象發生過謀殺案件，具有重大瑕疵，極不易變現。最終價值考慮在原有市場價值的基礎上按照50%計算最終價值，即最終對該房屋估價618萬元，首輪起拍價435萬元。

第三個問題：假如沒有如實告知房子的不利因素達成了交易，買主可以通過法律渠道撤銷合同嗎？

這個可以肯定的回答，是可以的。不知道你是否買過房子。在我們買房子的時候，開發商會讓我們看購房合同，而且購房合同中會標註小區裡面的樓房有哪些不利因素，比如靠近變電站、靠近火車道等。是在你完全瞭解知情的情況下去簽訂合同。

如果知道是凶宅而故意隱瞞，很顯然違背了誠信交易的原則，法律會支持撤銷合同的。

保險島島主

首先，對這個問題，目前各個省有各個省的意見，但案件發生在南京，就要用江蘇的規定來判斷。

江蘇省最新的意見是：

江蘇省高級人民法院 關於審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答（2017最新）★36、“凶宅”買賣如何處理？買受人以市場價格購買房屋，該房屋曾出現自殺、謀殺等非 正常死亡事件，經買受人詢問，出賣人對此未作披露的，構成欺 詐，買受人有權予以撤銷。【說明】關於凶宅的披露問題，存在兩種觀點：第一種觀點 認為出賣人應主動披露；第二種觀點認為，買受人應對此先詢問， 只有在詢問後出賣人未予披露的，買受人才有權撤銷。條文采納 了第二種觀點。

按照江蘇的意見，則相對保守，需要買方人詢問，而比如上海，是賣方主動告知，這就尷尬了，江蘇的這條意見就我個人來說，我覺得江蘇省省高院的觀點實在不符合常理，沒有誰買房子之前問你們房子裡死過人沒有，一是會被賣方膈應，脾氣不好的，直接打出翔，二是就算問了，之後怎麼證明呀。

所以，買房時候還是注意點吧

匠心法意

所謂的“凶宅”，其實就是人們心理上的一種忌諱稱呼。這一稱呼雖然沒有明確的界定含義，但會直接影響居住者的心情及心理活動，也會在周圍人的感官上產生不同於常的敏感反應。

從房屋的價值來說，基本上由如下幾個方面構成——基本建築成本、隱含的地理位置交通成本、本身地理位置的商業成本、本身地理位置的生活成本、本身地理位置的居住環境以及人文環境。其中，人文環境就包含了現實生活中人們的觀念、風俗習慣等。

發生過碎屍案的住宅，人們在看法上自然會產生畏懼與恐懼心理，也是一種自然的忌諱心理。而這一事實，並不是某個人獨自發起的，是一種自然的、客觀存在的普遍現象。

本質上，發生過碎屍案的房屋，雖然在實物形態上沒有任何受損，但由於受到人們的現實生活觀念影響，這一房屋的價值已經因為忌諱心理而產生極大的貶值。

鑑於這種客觀存在的現實，發生過碎屍案的房屋主人，在出售這一房屋時，當然就有事先告知的義務。否則就存在重大的誠信問題和隱瞞重大瑕疵的問題。

假如在原房屋主人隱瞞以上信息的情況下成交了該房屋，購買者在發現真實情況後，可以到人民法院起訴撤銷原來的買賣合約，我相信法院會據實判決的。

關鍵字: 房產 市場價 別墅