我不知道各位剛畢業時候有多少人住過城中村。我大學畢業剛畢業的時候，收入很低，記得我第一個月的工資是800塊錢，當時發工資還是一個工資條，發的是現金，我還激動的在衛生間數了數，晚上回家的路上還專門買了一個燒雞和涼拌豬頭肉，幾瓶啤酒和父母一起吃飯慶祝第一次發工資。
那個時候時候我就跟著父母蝸居在鄭州一個叫陳寨的城中村，在當時還號稱“小香港”，父母在城中村做點小生意，租的房就是晚上回去睡覺的地方，並沒有家的感覺，但是從我內心來說對城中村非常感激，它提供我們從農村來城市的第一站，讓我們以極低廉的價格可以在大城市暫時落腳。
後來我去北京北漂，落腳的第一站北京的馬連窪，那個條件更差，屋裡連個衛生間都沒有，但城中村配套齊全，房租低廉，作為剛畢業的窮學生來說，有個住的地方，就有在北京安頓的機會。
如今，城中村越來越少了，很多城市已經全面消滅了城中村，我以前的住的北京的馬連窪和鄭州的陳寨村也早已拆除完畢，陳寨是一個新的房地產項目。
我個人認為，在政府沒有能力提供更多廉價住房的情況下，應該適當的保留一部分城中村，而不是全部無條件的拆除。
城中村居住條件非常惡劣，但是還是不斷有人湧入。為什麼？因為在大城市有機會獲取更高的收入和更高的地位，然後你在搬走。如果你是個從農村跑到城市裡來找夢的人，好不容易找到一個打工的地方，除掉養家餬口，剩下的錢你即買不起房，也租不起商品房，怎麼辦？只能在城中村找個合租的落腳地方。
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但是作為一線城市的深圳，GDP已超香港，發展後勁依舊十足，但目前還依舊有大量的城中村存在，深圳1044個城中村裡居住了60%的城市人口。
前一段我去深圳出差，專門跑去幾個城中村看萬科的村改。
最近王石做的一個演講我很認同，他說城中村曾長期受到人們的誤解，甚至被誤認為是城市發展的“毒瘤”。但隨著城市發展的深入，深圳1044個城中村裡在全市轄區範圍內均勻分佈，為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點，他們是特區活力與競爭力的基石。
萬科推行的一項“萬村復甦”的城中村改造計劃，又名“萬村計劃”。以城中村綜合整治＋引進物資營管＋城市化商業運營的模式進行開發。
萬科與政府和村委會村民三方共同參與，以集約化整體租賃的形式，將村民自建老舊物業進行專業化改造，並通過商業團隊進行商業配套、生活內容、產業配套的植入，為城中村帶來都市霓虹和綠色配套，推動城市另一極的教育文化與產業創新發展。
“萬村計劃”也是萬科泊寓推廣的主要途徑之一。通過運營升級這些城中村公共設施配套，將一些老舊社區改造為長租公寓，提供租賃服務。
目前，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中10個村已開啟整租及改造運營工作。
以我去看的新圍仔村為例，這是九十年代深圳新興的城中村之一。因為華為、富士康等企業工業園進駐，帶來巨大就業機會，大量外來人口聚集與次，被譽為深圳IT第一村。
新圍仔村共計建築約230棟，住戶約6093個，居民樓林立，線路凌亂。隨處可見接地氣兒的“蒼蠅館子“，原本不算寬敞的街道被商販們佔據一部分，顯得更加擁擠。但是深圳城中村的情況比我在以前鄭州的陳寨管理要好太多太多，起碼佔道經營和乾淨程度非常好，衛生打掃的非常乾淨。
以前的規劃中並沒並未預留人車分流路徑，也未科學規劃休閒場所。開放型社區，人員流動性較大，常年人車混雜，缺乏公共鄰里的交流空間，也缺乏安全監控體系，並存在線路老化等公共安全和消防隱患。
新圍仔村規劃
萬科介入後，進行整體規劃，通過不同的功能分區，局部實現人車分流。取消原有巷道和公共空間停車，加設人行和車行出入管理口，淨化居住環境。三線入地，理清各種成年線路問題，增加社區休閒場所。
改造後的效果圖
通過萬科泊寓成熟的體制，規劃話規範化運營。引入特色商業，豐富村民與租客生活配套。
在產品方面萬科根據不同村規劃特點，進行改造。規劃完善，建規整齊的城中村，萬科會通過組團、分批次修整；對一些排布較為錯亂，密集型社區，萬科會先設計回家動線，將多棟樓的首層進行打通，並將屋頂平臺聯通，改善客戶空間體驗，併為消防疏散提供更好的解決方案。
萬科已經對簽約的建築進行施工，同步施工的還有一些社區公園。
修復作業
不在是以前的拆除重建，而是在現有的基礎上對建築進行形象美化、景觀環境改造和基礎設施提升。
翻新後對比
萬科泊寓樣板樓
這個樓是改造後運營的第一棟，作為參觀樣板
一樓的公共大堂
頂樓的公共洗衣機
整改後投入使用的泊寓，公共配套上擁有電梯、裝有電梯，另設有健身房、洗衣房以及廚房等公共區域。。一樓則是年輕人的娛樂休閒空間，樓頂也預留空間給租客進行聚餐、燒烤等活動。
為突出個性，迎合不同客群需求，每層都有不同的主題色調。
目前樣板樓的房間以單房和一室一廳為主，大多是15-25㎡戶型。萬村通過統一改造後，每個房間都配有床鋪、沙發、空調、衣櫃、書桌、壁畫等硬件設施。
重要的是價格，很多人肯定會罵，改造後雖然漂亮了但是租金上漲很厲害，這個我再周邊走動都問了問價格。
原本新圍仔村20㎡左右的一居室，租金為800元/月。萬村與新圍村村民的簽約年限一般為10年，給付的價格比村民出租的價格持平。改造後租金800-1500不等，據介紹，萬科泊寓16㎡單間月租不會超過1000元，24㎡單間不會超過1500元。
另外目前只是改造完了一棟樓，還有三棟正在改造施工，關於和其他村民的談判情況，這個生意的財務模型不太瞭解，但我個人認為有一定的社會價值，可以讓更多剛上班，收入偏低的年輕人，有一個乾淨漂亮舒適的小窩。
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整體看下來，萬科的萬村改造其實就是長租公寓的模式，只不過取得房源的方式不同。現在，長租公寓業務也是國家重點支持的新行業，被定位為‘城市配套服務商’新業務探索與佈局的重點之一。龍湖、碧桂園、萬科、旭輝、康橋等傳統房企均已經進入這個行業，旭輝和碧桂園甚至已經發行了大金額的REITs，通過對無法拆除、閒置的老舊物業進行改造升級，提供中長期公寓租賃及品質物業管理服務，為“漂一族”提供一站式居住解決方案。
不知道讀本文的朋友，是否住過城中村？可以分享些城中村時候的故事。
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