NO. 1｜壹
不論品質如何，越是低總價的住宅，搖號中籤率越低。
自4月10日，和家園啟動第一次公證搖號起，杭州總價200萬以下的新盤（不含富陽、臨安），一共搖過16次，一半中籤率低於10%。
原因很簡單，200萬上下，差不多已是如今杭州八區住宅“上車盤”的最低門檻了。
這還是限過價了，再不買，下次誰知還上不上得了車？
僅有兩個中籤率超過25%的，一個在蕭山瓜瀝，一個在餘杭超山，實在是遠到地圖上都快找不到，朝九晚五太不現實。
現在的問題就是，如果你是一個剛需，即便勉強掏得出200萬預算，想買套新街、良渚或臨平山北的住宅，85%以上的概率是“買不到”。
租房子不甘心，又不能睡橋洞下，許多人把目光轉向了酒店式公寓。
是的，杭州的酒店式公寓，正在從早年的“純投資品”，一部分變成剛需過渡型居住的替代品，甚至是某種形式的“上車盤”。
比如橋西的運河郡，40%以上的業主都是附近“分巢家庭”買來自住。
濱江的星瀾之城，總價200多萬的房子，差不多一半以上的人衝著自住去的。旁邊已交付的星耀城一期，有不少帶小孩住在裡面的。
還有一個指標，也可以反映酒店式公寓購買人群的變化，那就是車位價格。
濱江、奧體幾個熱門酒店式公寓的車位，都賣到了30萬一個。要知道，城東的金色黎明交付好幾年了，二手車位也就30萬左右啊！
住宅擠壓過來的需求，加上“禁酒令”後，小戶型將絕版，公寓的總價門檻也在不斷竄升。
許多好地段的低總價公寓，也開始拼手速了！
NO. 2｜貳
說起找公寓“上車”，我的閨蜜，土生土長的蕭山本地妹子Amy滿腹心酸。
2013年，Amy入手了一套華瑞晴廬的房子，89㎡，總價130萬左右。房子交付兩年了，周邊發展卻很緩慢。趁著市場行情不錯，去年初，190萬就把房子給賣掉了。
當時還很高興，4年就賺了毛50萬。要是靠平日那點死工資，沒個五六年省吃儉用，還攢不到。
但手握著一百多萬現金，Amy反而有點發怵。
買理財收益，也就比銀行高出一到兩個點，感覺還是放到房子裡更保險……
蕭山市北一帶實景圖
那兩年，Amy從少女變身少婦。女兒剛滿週歲，現在住的蕭山城南，房子小，學區一般，想拿這筆錢，去買套好點的學區房。
但不曾想，新房不是要求全款，就是位置偏學區差，連帶二手房都跟著跳漲。
這都看了有一年半了，還是下不去手。轉眼再看看賣掉的華瑞晴廬，所在的市北東板塊，現在門檻已抬到了300萬。
原來賣掉房子賺的錢，現在也就只夠付個6成首付。額外還要背上100多萬的房貸。
最要命的是，孩子將來大了，目前的房子不夠住！
頂尖學區已不多想了，門口的小學還過得去。Amy的計劃是，將來讓公婆帶孩子住城南這套老房子，自己和老公買一套酒店式公寓過渡。
但整個市北東，甚至是奧體南一帶，100萬以下的公寓就一個——即將推出的新城璟雋•公館。
70萬的起價，就是首付5成，35萬也能拿下。這些錢，多數住宅驗資都不一定夠，更別提去買創世紀等熱門紅盤了。
NO. 3｜叄
新城璟雋•公館位於建設一路與通惠路交界處，一共由14幢建築組成。
其中13幢是純住宅，只有一幢酒店式公寓。主打建築面積約30-40㎡的極小面積平層，另有少量約4.79米層高LOFT“雙鑰匙”戶型。
為什麼許多人還會想買回市北東一帶呢？
當年他們買房時，還沒“市北東”這個概念。也就近兩年，大牌開發商陸續湧入，尤其是去年3月兩宗“蕭山人參”出讓，板塊突然爆紅。
蕭山市北東板塊實景
土地是樓市最直觀的指標。往前推7年，市北東僅2011年出讓過一次土地，即已交付的華瑞晴廬。
下一次，有土地出讓就已經是5年之後。
濱江、融信、融創、港中旅等房企，兩年先後搶下11宗地塊。光濱江一家，就拿了3塊地。曾經林立的廠房，也拆的拆，建的建，完全認不得了。
板塊內新開的幾個住宅，均價已到32500元/㎡，還搶不到，中籤率只有13—17%。
因為G20和亞運會，連當年的鄉下都成了“宇宙中心”，許多蕭山人也開始重新審視這片西至金雞路、東至通惠路的老城區。
杭州萬象匯，6月15日已開業
區位先天有優勢，剛好在區政府和火車南站之間，又有“
泛奧體”和“亞運村南”概念。商業的繁榮，放在杭州也是一等一的。上週，約30萬㎡的杭州萬象匯剛開業，還有建設中的G合裡，以及開業多年的恆隆廣場、大潤發及旺角新天地……
德國GMP設計的新火車南站，總體量約29.7萬㎡，預計今年10月投入運行。
按規劃，幾年之內，板塊內工廠將全部搬遷，轉化為一宗宗新地王，並最終變成住宅、商業跟金融區。未來，這裡就是江南岸的“中央豪宅區”。
NO. 4｜肆
剛過去的端午節，新城璟雋•公館開放驗資才兩天，臨展點就湧進了五六百組客戶。
這還是在現場售樓處沒開放的情況下。
驗資客戶裡，一部分是像Amy這樣，買來臨時過渡的剛需；另一部分，就是嗅覺靈敏的投資客 。
因為放眼杭州，許多公寓總價早已衝破200萬大關，百萬內產品成了“稀有物種”。據克而瑞數據，近三個月，杭州酒店式公寓的套均成交價已高達149萬！
對過渡居住型的剛需而言，最好生活方便、居住舒適，總價還很低。
對於投資客，邏輯就更簡單了：經驗證明，同一個地段的酒店公寓，總價越低，回報率越高 。因為租金都是有天花板的。
只要是超低總價買入，幾乎都是“下金蛋的鵝”。
今年以來，行情太火爆了，要淘100萬內的酒店式公寓，大多已遠至餘杭、臨安或富陽的鄉鎮。如今，“亞運村南”又有70萬起的小戶型，還是大牌房企開發，怎能放過機會？
而且，這個總價包含了精裝，配置還相當高。自住很舒適，放租也有更多溢價。
新城璟雋·公館鳥瞰效果圖
不妨看一下璟雋•公館的精裝品牌清單：摩恩水槽、龍頭，科勒馬桶、臺盆，西門子開關、插座……
無論平層還是LOFT，用的都是日立中央空調。
中央空調跟分體式空調不一樣，對層高要求較高。不少產品，為迎合市場，設計時隔成了兩層，看似使用面積多了不少。但在工程上，也就沒多餘空間，安裝中央空調了。
相比分體式空調，無論美觀還是實用性上，中央空調檔次都高多了，但價格也貴了一倍左右。
NO. 5｜伍
據克而瑞數據顯示，2018年1月1日到6月11日，杭州市區一共成交了18204套酒店式公寓，連續數月成交套數超過住宅。
相比之下，杭州酒店式公寓的可售存量，僅14400套。
假設不新增供應，按現有的行情，不到年底，市面上就會沒房子賣了。更何況，“禁酒令”後，遠期新增供應確實有可能斷崖式下跌。
酒店式公寓跟住宅不一樣，預售證一般是一次性申領，庫存量比起住宅更真實。
奧體板塊實景圖
尤其是市北東這一帶，近幾年出讓的大多都是宅地，商住只推過兩宗。一宗是已清盤的東方名府；另一宗，就是新城璟雋
•公館。無論是可售新房，還是潛在二手供應，酒店式公寓在這一帶都是“稀缺品”。
新城璟雋•公館獨特的氣質，更是這一帶所無。
自2013年首次入杭，新城至今一共開發了15個項目，40%在蕭山。從獨立操盤的香悅奧府、香悅公館、香悅半島，到合作開發的天璞、東方名府，個個炙手可熱。
新城獨立操盤的璟雋•公館，已是在蕭山的第6個項目。
去年是新城的“爆發年”，年銷售額首破1千億。今年，在規模擴張的同時，還升級出了第二代產品“樾、雋、昱”系列。
新城璟雋·公館效果圖
“雋”系列產品在杭州的首次亮相，正是璟雋·公館。
它的建築以古羅馬柯林斯柱式為靈感，對稱嚴謹，進退有序，極具大都會氣質。因曾在曼哈頓第五大道被廣泛採用，成為繁華、摩登和富庶的隱喻。
就像200萬內的住宅，必須“立刻上車”一樣；杭州100萬內的公寓，也在加速消失。
最先被剛需和投資客掃空的，必定是像璟雋•公館這樣，好地段、高品質還有一流審美品位的“稀有物種”……
本文
概要
6.20
2018
項目
新城璟雋·公館
地址
建設一路與通惠路交叉口向東約100米
產品
主打建築面積約30-40㎡小面積平層，另有少量4.79米LOFT“雙鑰匙”戶型。
銷售
近期酒店式公寓將開盤，總價70萬起。
推薦理由
蕭山市中心與火車南站雙板塊輻射區域，雙重利好；30-40㎡的產品面積小、總價低，買房門檻降低；酒店式公寓產品不限購；新城房產的品牌效應。
其他特點
交通貼士
已通車的地鐵2號線，在建的5號線及規劃的7號線分佈在項目周邊；距離新火車南站約2公里。
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文∣江公子
部分圖片來自網絡
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