說明：本文為5月11日線上語音課程的文字整理，主講人為中國指數研究院高級分析師吳建欽，主要講解了北京商住政策調控的歷史脈絡、現狀及發展趨勢。
吳建欽：
調控史的三個階段
第一部分是關於商住調控的一個歷史脈絡。我們可以分為三個階段吧，從早期的政策真空期，到中間的一個政策模糊期，再到2017年，基本上調控政策是非常明確了的，大概有這麼一個三個時間段，我從這三個時間段跟大家介紹一下。
第一個時間段是政策的一個真空期。這個區間主要是2011年之前，這個時間其實北京商住已經存在了大概有十年的時間了，但是整個的政策基本上還是處於一個比較真空的狀態吧，沒什麼管制，整個還是比較粗放的狀態，就是這個時間的特點。
2011年是北京對商住真正開始調控的一個分水嶺。為什麼呢？因為我們都知道2010年全國的樓市調控是非常嚴的。但是商業地產是沒有受到北京限購令，還有二套房貸款政策的影響的，所以整體市場不管是開發商還是我們的購房者，基本上都向商住房傾斜了，不管是供應還是需求，因為它不受限購，所以買的人多了，然後賣的人也多了。
這個期間呢，北京也出臺了一個政策，比如說要求不能把這個商辦設計成住宅的格局，不能單獨設立一個衛生間，整體來看這個政策呢，還是有一點的效果的，比如說我們的2012年整個北京商住市場其實是非常沉寂的，沒什麼供應。然後時間到了2013年，2013年限購令持續發酵，再加上對於商住這塊的審批以及後續的驗收環節其實是不怎麼嚴格的，商業立項的很多樓盤仍然以 “商改住”的模式進行設計和銷售。所以說從2013到2015年的這三年裡，其實總體來看是北京商住發展的黃金時期，整體呈供需兩旺的一個格局。
直到2016年之前，整個政策還是處於一個探索的階段。北京對商住的真正限購，其實是開始於通州的。大家都知道2016年北京通州副中心這個政策，這導致房地產市場的熱度是湧向通州的，所以這時候通州對住房實行了限購政策，而且非常嚴，但對商住這塊就沒有什麼限制，所以這也導致整個通州區域的商住房火爆起來了。
針對這種情況，2016年5月的時候通州政府就出了這麼個規定，就是新建商辦只能按照規劃用途銷售，只能賣給企事業單位或社會組織，個人不能購買。這個政策，整個通州目前還是都在執行的。
那通州的這個限購政策出來了以後，其實北京除了通州以外的其他區域其實並沒有限購。狀況基本上持續到了2017年的三月份，我們知道的那個“317”，北京的樓市調控政策升級到最嚴了，然後過了幾天也就3月26號，北京市住建委就對整個北京市的商住進行了整體序列調控。也就是說2017年以前基本上是局部性的調控，2017年3月以後才徹底變為對整個北京市商住市場的調控。
我們可以發現，其實2017年的政策是非常有意思的，比如說它充分了吸取了2010年因為住宅限購導致商住熱賣的教訓，也吸取了通州在此前限購的經驗，調控政策幾乎是同步轉向商住的，非常的及時，基本上是沒有留下任何時間的。
然後這個政策為什麼嚴呢，第一個就是土地端，違規則收回，也是說你企業不好好幹就收回來。第二個是還沒建的，報建端規定分割單元大於五百平，這麼大的話個人想買其實也買不動的。第三個在建或在售的，在銷售端進行了限制購買對象，規定了什麼人不能買，然後進行一個斷貸，就是不給貸款了，整個的流動性其實是大大下降的。
所以這整體來看就是北京商住政策調控的一個基本的一個歷史脈絡吧，從早期的一個政策的真空期，到中間的政策一個模糊期再到今天政策的明確期。其實政府的態度呢，是一步步在明確的，大家也可以發現關於商住的調控手段是不斷的進化。以前就規定不能分割，但沒有給出一個具體的面積標準，相關的管理也留出了空間，所以後期就死灰復燃了。但現在呢，從供需兩端進行了一個限制，也給出了具體的量化執行標準，所以說這樣的標準是可以操作的，基本上不存在說執行不到位的問題了。
現狀：量價齊跌、前景黯淡
所以很多人會非常的關注商住的政策，比如說從去年以來到現在就是已經滿一年了，那麼這一年商住項目銷售情況怎麼樣呢？我這裡基本上給大家總結為一個量價齊跌、前景黯淡吧，從成交量來看，我們發現基本上政策出來之前，商辦項目月均的成交是六千套以上，但是政策出來之後呢，月均成交套數是不足千套的，所以說整體的下降是非常明顯的。然後從價格來看，基本下調超過百分之三十到四十左右吧，這個基本上也是非常明顯的。
還有一個明顯的變化就是政策出來之前，商辦用地的溢價率還是比較高的，大家也比較熱衷於拿這種土地，但是政策出來以後呢，整個商辦用地市場出現了明顯的退燒，包括溢價率的下調，這是近幾年都沒有出現的，代表了供應端的整體熱度的下降。
政策會放開嗎？
當然了，這些都是過去了，其實更多的人關心的應該是未來。很多人覺得目前市場這麼黯淡，然後那個量價也都有在下調，然後相關政策是不是會放開呢？畢竟企業的庫存積壓也是個問題。針對這些呢，我接下來跟大家大概分享一下對未來趨勢的看法吧。
基本的看法有兩點，第一點就是我認為政策肯定是不可能再退回去了，為什麼呢？整個的政策基調，還是會嚴守商改住這條紅線的。主要看兩點，首先，北京的這輪調控是整體性的，他不是說只對商辦其實還有產業的違規管控，這兩部分都提出要嚴禁擅自改變項目規劃用途。所以我們認為這基本上涉及到城市規劃的一個根本，這是一個涉及城建格局的問題，不可能說因小失大，所以基本上還是不會放開的。
第二點，我們退一步講，北京商辦整個的庫存壓力有沒有大到風險兜不住了呢，我們從數據來看基本上是沒有的。現實是雖然商辦的一個庫存壓力是有的，但肯定比其他城市風險小。可能有些城市風險或者庫存壓力是挺大的，但北京整個庫存壓力也沒有大到出現風險問題。所以從這兩點來看，基本上政策層面還是會嚴守這條紅線的。
業態出路在哪裡？
那麼以後在這種政策會嚴守“商改住”政策紅線的前提下，我們的這種業態它也沒有出路了呢？目前能看到的基本上就是兩個方向吧，第一個方向就是迴歸商業的本質，第二個就是商改租，這也是一個方向。
迴歸商業本質呢，其實就是政策把這種業態給打回原形了，對於有地理位置優勢的項目是可以考慮的，但很多項目其實是位於郊區的，企業可能也不會去那邊買辦公樓，這種項目就挺難處理的，所以這種項目怎麼辦呢？現在的方向就是轉租，當然現在可能沒有政策。從其他城市啊，包括全國層面來看的話，是有這個趨勢的。現在國家都在鼓勵租賃，然後會有更多的一些傾斜。當然了，即便是允許部分商辦項目轉為租賃住房的話，肯定會有一個嚴格的標準。這裡有個問題就是可能標準特別嚴格，特別是涉及到消防安全啊，包括改造成本，這都是需要考慮的。
商住到底值不值得買？
前面我們分析了很多政策的脈絡啊、現狀啊，還有一個發展趨勢，其實最終我們的根本目的還是幫大家釐清現在的商住房，特別是對於個人，到底要不要去投資，到底有沒有投資價值。所以接下來這部分主要分析一下個人投資的價值吧，就是商住房短期投資的話到底值不值得買。
根據我們多年的觀察來看，其實不動產投資的一個黃金準則其實是非常簡單的，就一條：就是未來有沒有更多的人能夠接你的盤，比如說買豪宅吧，那你得看以後這個城市有更多的有錢人出現。然後買商鋪了，你就得看有沒有更多人看好這個商圈來接受你的出價。買辦公樓，其實也一樣的，你就得看一下我們以後這個北京的一個產業呢，是往哪裡遷，然後企業往哪個方向走，有沒有更多的企業會來接手或者租賃辦公樓，這是最基本的。
我們再來看商住的情況，以前能漲價的一個主要原因還是住宅限購帶來的被動性需求到這邊來了，所以說當時買了以後呢，就是大家對這個流動性也不是非常擔憂的，就不怕賣不出去。現在整個能買商住的群體範圍是被縮小了，能買的人非常少，這個意味著什麼呢——以後能接盤的人少，整個流動性就成為了最大的問題。
另外還有一點就是斷貸。這個對於投資的話，影響是非常大的，沒有槓桿效應了，效應為0的話，自有資金的收益率就會大打折扣，投資最重要的還是要流動性好，快週轉，然後能夠充分利用這種槓桿，而且這種槓桿的成本還要低，也不能去搞消費貸什麼的，因為利率相對來說是比較高的。就整個情況來看，現在的商住明顯不具備這種優勢了。
剛才提到這個價格的下跌，如果價格確實跌到了比較低的水平吧，商住的租售比就是會回升特別明顯，這種租售比如果達到一個水平的話，那購買後收取這種可觀的租金回報其實也是可以的。那其實大家可以想一下，這個跟正常的商鋪投資其實沒什麼兩樣，基本上就是靠正常的租售比來作為投資的。
我今天的分享大概就是這些，基本上把想跟大家說的都說了，大家如果有什麼的問題話，也歡迎跟群裡的小助手聯繫，我也非常樂意為大家解答。
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