6月9日上午，北京第一个入市的限竞房项目瀛海府正式开盘。据了解，对比于同区域的普通商品房，瀛海府与其有着每平方米少则1万元多则近2万元的价差，市场反响格外热烈。
在瀛海府不远处，同为毛坯交房的项目均价为每平方米6.3万元；而周边精装交房的金茂府和天琅等高端项目均价已超过每平方米7万元。
6月8日，北京市住建委网站披露了3个限房价项目的预售许可预告，标志着首批限房价项目房源即将入市，而这也标志着北京楼市进入全新阶段。
什么是限竞房项目？
所谓“限竞房项目”，是指按北京市“限房价、竞地价”方式竞得土地的开发建设项目，这些项目拿地环节就已经限定销售均价。
房山良乡两项目金樾和著和旭辉城的预售均价限定均为38994元/平方米，最高不得超过40944元/平方米，且执行“9070”政策。良乡周边有五六个商品住宅项目在售，今年以来，商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米，相比之下，限竞房项目在价格上优势明显，而紧凑的户型则使得其总价上优势更为突出。
限竞房的主力产品90平方米总价为351万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元。
销售属性如何计算？
按照上个月才开始施行的限房价项目销售管理办法，这类项目在办理施工许可后，将有机构对其市场价格进行评估，形成评估价。之后，根据土地出让时规定的销售均价与评估价之比，确定不同的销售方式：如果比值高于目前暂定的85%，就会被认为是销售均价与评估价差距较小，则可以按商品房销售；如果比值不高于85%的，也被认为是销售均价与评估价差距较大的热门项目，则要转化为共有产权住房。
举例说明：
假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4.6万元/平米，在它办理施工许可后，进行评估的市场价格为5万元/平米，用4.6万元除以5万元，这个比值是92%，高于85%的设定比例。那么这个项目就将和商品房一样由开发商进行销售。
反之，如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平米，评估价为8万元/平米，比值约为81%，低于85%的设定比例，那么这个项目就将被收购为共有产权住房。
未来：更多限竞房将入市
8日发布预告的3个项目将作为商品房对外出售。根据规定，这类房源由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。
瀛锦苑项目在市场上又被称为瀛海府，该项目位于大兴区瀛海镇；舒朗苑又被称为旭辉城，尚锦佳苑项目又被称为金樾和著，位于房山区良乡镇。
据介绍，瀛锦苑（瀛海府）项目销售均价52449元/平方米，户型为88平方米三居，入市总面积33842.01平方米。
尚锦佳苑（金樾和著）销售均价38994元/平方米，户型为89平方米三居、127平方米四居，入市面积103255平方米。
舒朗苑（旭辉城）销售均价38994元/平方米，户型为75平方米两居、89平方米三居、112平方米三居，入市面积为94333.37平方米。
据一位业内的专业人士分析，北京住建委的这三个限竞房项目入市，或许将会直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%，仅在6月份，预计将有约20000套限竞房入市。
而在2017年，北京土地市场共成交了近50宗“限房价、竞地价”地块。随着一年多的开工建设，据不完全统计，已经近20个项目具备预售条件，包括金樾和著、旭辉城、万科七橡墅、翡翠西湖、瀛海府、万和斐丽、保利首开熙悦林语、和悦华锦、禧瑞天著、华润理想国等。未来大量类似的限价房项目还将入市销售，对商品房市场形成巨大冲击。
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