對於買房這個課題，對於房價，共識似乎是“短期看政策，中期看土地，長期看人口”。對於千畝大盤的開發來說，不是一朝一夕就可以高樓棟棟起。對於開封這座城市，它的建設週期可能至少要超過10年，在過往的十年，政策加冕西區，土地看好西區，人口流入西區。在未來的十年，政策加冕西區，土地看好吸取，人口流入西區。在西區已然成為金餑餑的情況下，千畝大盤更是難尋。
我們不妨從“城熟”、“湖居”、“品牌”的三個指標上，對開封目前現有的大盤進行綜合的對比分析。
指 標 一 ：城 熟
禁得住時光的考驗，熬得住歲月的洗禮。
對於一座城市和一個樓盤來說，都格外的重要。
如果我們用城熟來為千畝大盤定義，那麼符合這個標準的有鼎立國際城，鄭開橄欖城，鄭開森林半島。這三個項目作為開封第一批千畝大盤，如今業已實現部分業主入住。如果時光迴流，這三個項目無一不是從一片荒地拔地而起，到如今鼎立坐擁黃河大街的優渥地段，橄欖城和森林半島坐擁開封西湖的水光波瀾。鼎立擁有星光天地，橄欖城和森林半島更是在自己規劃內享有樂享茂和萬達廣場。
未來還有恆大未來城，恆大文旅城，綠城桃李春風。
這是千畝大盤的後起之秀，其中恆大未來城商業體量超50萬㎡（含公寓，寫字樓，大商業等），恆大文旅城更是以童世界為主力配套。綠城桃李春風若和杭州桃李春風類似，規劃的亦應當有小鎮商業中心。
6大開封千畝大盤，前者已然城熟，後者仍在城熟路上。
指 標 二 ：湖 居
以水為興，亦因水為衰。這是開封這座城市最好的寫照。
始於大梁，北距燕趙，南通江淮；興盛北宋，四水貫都，京師周圍八十里，人口高達百餘萬。落寞明清，空留賈魯河，八省通衙敗朱仙。如今，層層淤泥，老態龍鍾，安靜的躺在黃河邊，安靜的守著一城宋韻。
開封有湖，如龍亭湖，如包公湖，如西北湖，如陽光湖，如鐵塔湖，如開封西湖，如中意湖，如運糧湖等。如今的開封，正在進行一場更大規模的工程，涉及湖面14.6平方公里，涉及河道總長度116.2公里，河湖水系總面積23平方公里。這個工程稱之為十湖連通。
相比於古城區的湖，開封新區的湖更能承載千畝大盤。其中多在開封西湖周邊，運糧湖周邊。相比於運糧湖周邊僅有恆大文旅城，恆大未來城等，開封西湖周邊包含了鄭開橄欖城，鄭開森林半島，綠城桃李春風，楓華西湖灣等。
湖居，是一種生活態度。難得城熟，難得湖。
指 標 三 ：品 牌
能劃千畝為疆的必定是有實力的開發商。
之於鄭開森林半島，建業與大宏合作，後期由大宏獨立開發。
之於綠城桃李春風，綠城與新建投合作。
之於楓華西湖灣，目前已開發部分為楓華，後期部分地塊或會引進富力。
之於恆大未來城，前期由爪哇開發東匯名城部分，後期由恆大接手開發。
之於恆大文旅城，由恆大獨立開發。
之於鄭開橄欖城，由亞新集團獨立開發。
這些千畝大盤，無不例外的在隨著城市共同生長，有諸如見證開封西湖從一片荒地到水光漣漪的鄭開橄欖城，鄭開森林半島。有正在見證自貿區+運糧湖的恆大文旅城，恆大未來城。相比之下，前者已得到購房者對於區域的認可，區域的成長也未曾辜負購房者。
對於買房者來說，他們的思維或許更為的簡單。
1、首付及總價
2、房子的面積
3、交通出行
4、區域位置
5、小區及周邊配套
6、增值空間
7、鄰居與圈層
8、物業服務
對於千畝大盤來講，分期開發也面臨著地價的持續攀升。從目前開封日益增高的房價來看，拋棄剛需擁抱改善已經成為市場的主流。而對於改善型客戶來說，30+的在改善高層，40+的在改善洋房，50+的在改善別墅。也就是說，如果你足夠優秀，每一個十年你都有機會換一個更高業態的房子。當然，對於大部分人來說，這輩子能實現的終極改善，皆到洋房為止。
對於改善型客戶來說，我理解的8項指標（7+X）排序，應該是：
1、首付及總價
2、小區及周邊配套
3、鄰居與圈層
4、物業服務
5、房子的面積
6、區域位置
7、交通出行
X ：增值空間
*鄭開橄欖城售樓部實拍
我把增值空間列為X，是因為在當下買房，尤其是改善型置業，必須帶有足夠投資眼光。以鄭開橄欖城為例，首批高層在2011年左右銷售，均價不到4000元/㎡。如今，根據區域位置不同，二手房均價在9000-12000元/㎡（視裝修標準而定）之間。從2011年到現在，大概過了7年，如果你當初購置鄭開橄欖城的年齡在30+，那麼你現在在你奔向40時候，更換洋房，你需要付出的代價為多少？
以30+購買高層為例：
2011年銷售價：4000元/㎡*120㎡=48萬/套
2018年二手房售價 ：10000元/㎡*120㎡=120萬/套
增值部分：120-48=72萬/套
注：以上為粗略計算；
那麼在40左右購買洋房的時候：
2018年洋房銷售價：14000元/㎡*140㎡=196萬/套
賣掉你30+買的高層，在你40左右購買洋房的時候，你僅需要花費約124萬。
我想表達的意思是，增值空間越大，你在換房的成本也就越低。
那麼如何找到一個增值空間大並且適宜於改善居住的房子，尤其是在日益增高的房價當下。就是考慮除增值空間以外的其它幾個指標，如價格，配套，圈層，物業，位置等。在此之上，考慮城熟，湖居，品牌3個指標。
對於正在認籌的橄欖城6期香頌來說，它是否符合以上指標？不妨一一來看。
*鄭開橄欖城項目規劃
增值空間：開封西湖片區，尤其是鄭開大道沿線，土地已所剩寥寥。如無意外，這當是開封出“地王”的區域。TOP3房企的某一家，已對此區域虎視眈眈，聯手兩大房企成立項目公司，坐待土地招拍掛。當土地具備稀缺價值的時候，你說它的增值空間會如何？對於橄欖城6期香頌來說，你已然見證過橄欖城房價的增長，如今你當自有判斷。
首付及總價：哦，這一點很抱歉。這個區域無論是首付，還是總價，都是開封同類在售產品最高的區域之一。標準層總價200萬左右的洋房，如果橫向對比其他指標，開封西湖這個區域內，依然是可以出手的。對於橄欖城6期香頌來說，從土拍成本上，已經失去了土地紅利，且後期的產品拍地成本會更高，後期西湖區域的土地拍賣成本也會更高，未來這個區域來說，洋房的購置門檻亦有可能再次上漲。
小區及周邊配套：千畝大盤的優勢在於配套，鄭開橄欖城6期香頌，外擁西湖+中意湖，5公里慢跑道，3000平銀沙灘，社區內部學校+周邊名校亦可以滿足上學需求。在商業配套方面，家門口的瀾貴金街，家門口的西湖商圈（樂享茂+萬達廣場），8年大成，生活醇熟配套已然可親眼所在。
*航拍：銀沙灘
鄰居與圈層：如果說洋房的客群自帶中高端屬性。那麼對於高層成品房購買的客群，亦是能與之匹配。從整個鄭開橄欖城來說，作為西區首批千畝大盤，對於開封中高端客群的吸附能力自然可想而知。2010年，能讀懂開封西湖價值的終究是少數，能稱為少數的，必定有自己的眼光與視野。
物業服務：依託於亞新集團，亞新物業已然具有國家一級物業管理資質。同時，實行小管家物業服務理念，實現一對一服務，一站式服務，其嚴格的考核制度，也能體現出對於物業的重視。在對小管家這張考核表上，業主熟悉度，無有效投訴，業主滿意度都是重要的考核指標。
房子的面積：建築面積127-165㎡，也是當下洋房的主流面積區間，戶型方面，一梯兩戶、三面採光、三居朝南、南北雙院。同時，在高層產品上，引入成品房概念。作為開封成品房的先驅者，鄭開橄欖城的經驗可以追溯到其開發的二期產品，在多年淬鍊之後，融入亞新集團的最新理念，根據開封的人居方式，因地制宜的創意，6期香頌高層部分，在二期產品上進行全面升級。
區域位置及交通出行：地處鄭開大道一到三大街之間，未來開封的區域中心，城市中心。近鄰市民之家，開封CBD商務片區，坐擁開封西湖，開封西湖商圈（樂享茂+萬達廣場），項目的區域位置已然無可置疑。交通出行，鄭開大道，東京大道皆是東西向開封主要交通幹線。
*航拍：鄭開橄欖城
如今的鄭開橄欖城，6000+戶業主已然交房，交付的二期，三期，無論是景觀，產品，物業還是社區周邊商鋪開業情況，都是鄭開橄欖城大盤氣質的體現。而這些實景，每一個購房者都會看的真切。這是圖紙，廣告實現不了的價值。
*航拍：鄭開橄欖城
閱讀更多 開封買房幫 的文章
