剛剛，雨山路純新盤保利雲禧新領135套疊墅銷許，均價2.9萬元/㎡，限價真的是狠哪！
由於限價，南京房價穩定，但是戶型面積卻有明顯變化。
從底部到頂部，南京樓市都有明顯的改善趨勢，在市場上的變化就是開發商正在將自家的小戶型越做越大。
樓樓梳理了南京市場上主流的17個區域中的70多家樓盤，從目前已確定的情況來看，僅19家還有90平（含90平）以下房源，佔比不足30%。
粗略估算一下，南京2萬房價以上樓盤中，有70%已經沒有90平以下房源了。南京房子的面積是越來越大了，這也意味著總價門檻也在不斷抬升。
* 由於篇幅有限未能統計所有板塊，如有想諮詢的板塊可在評論區留言，樓樓會第一時間分析的。
房價4.5萬元左右板塊
目前南京樓市限價在4.5萬/平的代表性區域即是河西中部了。
1河西中部
河西中部樓盤的樓盤，宏圖上水雲錦、華新城璟園讓不少人等得望眼欲穿。
宏圖上水雲錦剩餘二期1、4、5號樓共216套，戶型面積為115、130、143平。而尤以143平戶型最深得人心，二手房成交價已經達到6萬/平。
華新城剩餘7、9、11號樓共3棟樓約168套房待售，戶型面積為142、170、200平。
覺得面積大嗎？買房人可是覺得不夠住呢！
這裡還有若干神秘樓盤，如靠著學區就好賣的紫鑫中華廣場、號稱小仁恆的碧瑤花園、海玥名都對面的丹若園，這些神奇樓盤讓我們看到河西中部曾經的印記，但比較神秘，確切信息不多。
看看新盤，就會發現河西中部戶型面積還會實現新的突破！
上海建工G68樓面價42561元/平，將打造大平層住宅。世茂SCC建有3棟住宅，將打造大平層豪宅。
東原燕山路98號地塊，很可能打造東原的“印”系列產品，“印”為東原最高端的產品線，不用說了，面積肯定不小。
房價4萬元左右板塊
南京房價限價4萬的板塊，主要有鼓樓濱江和江心洲。
1鼓樓濱江
鼓樓濱江除了有龍湖春江紫宸、世茂外灘新城等老盤外，還儲備了桃園世紀、當代萬國府MOMΛ等新盤，同樣是大戶型當道。
世茂外灘新城預計近期推出二期最後一棟收官房源，位於9號樓， 面積110、137、145、162、169、217平，共588套，110平已經是最小戶型了。
桃園世紀規劃有成品院墅、洋房、小高層，打造建築面積約100-200平住宅、200-300平墅級洋房，已經在申報銷許。最小面積是100平。
當代萬國府ΜΟΜΛ共打造三棟住宅，只有135套，戶型是230-300㎡的大平層，因為限價現在很痛苦，開盤時間未定，最小面積230㎡。
2江心洲
江心洲在售項目不多，仁恆G84地塊上市時間不明，現在儲備有勝科星洲府和剛剛開盤的升龍桃花園著。升龍桃花園著剛剛加推疊加房源。
勝科星洲府共332戶，打造95-165㎡戶型。其中，星洲府御庭以95㎡和135㎡戶型為主；星洲府瀾庭建築面積約125㎡-165㎡全能戶型。
房價3.5萬元左右板塊
南京限價3.5萬/平板塊主要有河西南、南部新城、鼓北等，我們來看下它們的戶型情況。
- 1河西南
河西南前期限價盤只剩餘升龍天匯、佳兆業城市廣場、綠地華僑城海珀濱江，馬上正榮濱江紫闕即將加推。
升龍天匯還有四期，加推時間不明。按照前期的戶型產品來看，可能有小戶型。
佳兆業城市廣場還剩最後2棟樓，戶型面積87-141平。佳兆業的87㎡戶型差不多是河西南最小戶型了，以後河西南很難有這麼小的面積了。
從升龍天匯和佳兆業城市廣場的戶型設計來看，河西南還有曾經剛需的模樣，而從綠地到正榮、再到葛洲壩南京中國府、河西金茂府和金茂魚嘴G97地塊，河西南買房訴求已由三房時代衍進為四房時代，100平以下也難尋了。
綠地華僑城海珀濱江二期還剩餘8棟樓，戶型面積125-200平，預計下半年上市。上一次開盤中，有買房人同時搖到佳兆業和綠地，因改善自住選擇了綠地的180平四房。
正榮濱江紫闕即將加推，8棟共745套房（其中21套人才房），戶型面積143、180、215平，全四房起步。
葛洲壩南京中國府樓面價45213元/平，打造的為大平層住宅。河西金茂府主力戶型面積為140、180、220平，3.7萬的地價，房價能便宜嗎？
金茂魚嘴G97地塊，南京第一高樓，未來附帶的住宅肯定檔次也不會低的，既然是江景房，按照金茂的段位，很可能也是大平層。
- 2南部新城
南部新城目前所剩房源也不多了，復地宴南都、綠城深藍、
綠城深藍預計7月加推9號樓住宅，面積139、141平，共102套。復地宴南都僅剩餘7號、8號兩棟住宅，面積98、105、120、140平，預計下半年推出。
萬科G31預計下半年上市、萬科G46地塊、嘉華G89地塊上市時間不明，會有90平以下小戶型嗎？樓樓猜測是難咯！
- 3鼓北
鼓北因發展較早，現在新房愈發稀少，有網友形容“小區裡是澳洲、出門是非洲”，但對於區域內改善人群來說選擇不多，目前僅葛洲壩招商紫郡蘭園、電建中儲泛悅城市廣場在售。
葛洲壩招商紫郡蘭園今天加推192套房，均價36900元/㎡，面積有125、140、173㎡。電建中儲泛悅城市廣場在售1、3、4、5號樓房源，面積105、125、135、155平。
房價3萬元板塊
3萬房價的江浦、江寧上秦淮、方山、麒麟、燕子磯、青龍地鐵小鎮、仙林湖，它們的戶型情況如何呢？
- 1江浦（含核心區）
江浦樓盤非常多，樓樓只能挑選代表性的新盤和網紅盤來簡單概述下。
今年下半年，江浦有至少5家新盤要上市，分別是金地悅風華、金隅紫京疊院、保利雲禧、銀城頤居悅見山、中建國熙臺二期，前4家均計劃首開疊墅，最小面積是保利雲禧的127㎡，中建國熙臺二期戶型95-128㎡。
再看下核心區三盤的戶型面積段：華潤國際社區89-144㎡、綠地海悅95-125㎡、揚子江金茂悅90-135㎡。
江浦的戶型趨勢是越做越大，90平以下的房源幾乎就要淪陷啦，新盤都不做了…
- 2江寧上秦淮、方山
由於過去一兩年密集的土拍，上秦淮、方山成為未來一段時間江寧3萬房價主要的供貨者。
先看看上秦淮，早前翠屏誠園、恆大悅瀾灣都是作為剛需、剛改產品來打造的，而從新盤開始，就有180°大變化了。
銀城旭輝鉑悅源墅打造4-6層低密度疊墅和聯排，面積120-180㎡。葛洲壩融創南京紫郡府、五礦瀾悅棲原計劃下半年開疊加；碧桂園泊雲間規劃29棟5F住宅樓，精裝洋房，有小面積可能性很低了。
只有銀城旭輝雲臺天境有小戶型，主力面積80-140㎡，預計下半年首開，可能是錯位競爭？
再看看方山，剔除掉那幾個打死不開盤的，來看看純新盤，反正小面積是沒有了。
五礦瀾悅方山疊墅面積125-143平、小高層95-115平，計劃先開疊加；聯發翡翠方山 規劃為純別墅區；美的G55地塊雖然規劃打造高層住宅，但入市未定。
- 3仙林湖、地鐵小鎮
先看看仙林湖板塊，老盤有星葉楓情水岸、萬達茂，新盤有高科紫微堂、融信世紀東方，另新城璞樾和山還有疊加和類獨棟在售。
星葉楓情水岸剩餘5號樓未推，88套小高層，面積83、108㎡，上次開盤是在2016年。萬達茂3棟住宅未加推，戶型面積100、110、140平，上一次加推住宅還是在2016年。
高科榮境剩餘7棟住宅未推，最快6月底推桂山堂40號樓精裝大平層，共54套，面積320平；剩餘6棟住宅面積118-178平。
高科紫微堂規劃232套平墅和18套合院別墅，平墅153-371㎡、合院545-656㎡。
融信世紀東方 樓面價24957元/㎡，預計年中首開精裝洋房，面積88-143㎡。難得找到了新盤有90平以下房源的。
再看看地鐵小鎮，樓樓從前面寫到此，終於找到最小面積低於80㎡的了。
招商正榮東望府面積約73-129㎡，預計均價2.8-2.9萬/㎡，下半年首開。
樓面價20069元/㎡的新城G60地塊為小高層社區，戶型面積暫未公開，現房銷售。卓越G79地塊初步規劃戶型約為90-120㎡。深業G78地塊需現房銷售，預計2020年上市，戶型暫未公佈。
- 4麒麟
麒麟板塊小戶型也不多。京奧港原打造的一期戶型面積107-141㎡，也是改善定位了。
被藍光收了的京奧港，未來要打造藍光最高端產品黑鑽系列，案名為“藍光·黑鑽公館”。今年4月，青島藍光黑鑽公館公開，打造高層、商墅，戶型偏大，為127、143、168㎡。
熙悅現階段主推的戶型面積段89-105㎡，後期會有128㎡大戶型推出。新城G59地塊樓面地價22429元/㎡，現房銷售，暫無上市跡象。
- 5燕子磯
燕子磯目前在售房源不多，新盤方面華潤新盤或許年內會開盤，暫未公佈戶型信息。
保利國際社區後期還剩4棟樓未售，前期戶型面積89-140㎡，涵蓋了剛需和改善。
金浦紫御東方戶型面積78、87、126㎡、電建地產海賦尚城目前主力在售124、142㎡戶型，電建洺悅府預計最快8月加推，面積106、130、160㎡。戶型面積越來越大。
佳兆業G34地塊、金科G33地塊、中海G51地塊等燕子磯儲備高價地項目，未來還會有小戶型嗎？懸！
2-2.5萬房價板塊
最後再來看看2萬-2.5萬房價區間的主力板塊，分別是江北的高新區和橋北，江寧的青龍山和淳化，這個區域一度被認為是新剛需人群的主力購買區域。小戶型、低總價一直是高頻詞，然而現在呢？
- 1高新區、橋北
高新區除了亞泰山語湖剩餘64套120平房源外，弘陽燕瀾七縉即將首開的是精裝洋房，面積124、131、133、190、249㎡。榮盛錦繡瀾山預計8月開住宅，面積85-130㎡。
再看看橋北。御瀾府面積段90-129㎡、大華錦繡時代89-108㎡、北外灘水城87-123㎡、御瀾府90-129㎡、金象朗詩紅樹林 89-143㎡。
地王盤中建國熙公館暫時沒公開戶型信息，不過地價2萬，打算做什麼戶型？
- 2青龍山、淳化
青龍山板塊中南海棠集、融僑觀瀾、東城金茂悅II期有了產品信息，朗詩和深業新盤暫時未有最新消息。
中南海棠集戶型面積88、99、118平；融僑觀瀾預計下半年首開，面積約80、98、122平；東城金茂悅Ⅱ期預計7月首開，面積88、104、119平。三家新盤都有90平以下房源。
淳化板塊除目前在售的萬科和昌金域東方面積段88-128㎡、弘陽禹洲時光春曉83-108㎡，下半年BackBay·貝克灣或將上市，戶型面積暫未公佈。
地價2.1萬+的保利G05地塊出了規劃，將打造低密度產品，那小面積也沒有了。
戶型是一個指標，讓我們可以看到一座城市房地產市場的狀況。
根據2016年的一項統計，2015年南京城鎮居民家庭人均住房建築面積36.5平，而根據國家統計局數據，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平，南京的住房面積是低於全國水平的。
如果從大數據來看看的戶型，大部分的戶型恐怕都是時代的、湊合的產品，距離老百姓“美好生活的需求”，確實還有距離。
城市已經建成，房子已成型。縱有一萬個不滿意，也只有寄希望於城市更新了。開發商會根據置業者的需求去開發或制定戶型，而隨著二胎放開造成的居住面積更大的訴求，後面戶型還會趨於更大。
此前就有開發商明確表態：“現在我們基本上規劃的都是大戶型，相對於小戶型，大戶型在回籠資金的速度上優勢更加明顯。”
前幾年，南京也曾有“9050政策”來保證小戶型供應：今後南京出讓的住宅土地中90平以下中小戶型面積必須佔項目總建築面積50%以上。不過這一政策也已經取消了。開發商可以自行來設置戶型面積。
按目前的市場行情來看，未來南京小戶型供應量佔市場產品的量應該會處於一個長期的低位。
但現在不少改善板塊二手房成交得最多的卻是90平以下房源。比如江寧的朗詩玲瓏嶼，中介也表示，目前最好賣的反而是80幾平的房子，報價普遍在4萬以上。
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