說要在聯交所分拆上市的佳兆業物業，於6月25日正式在港交所披露了上市申請文件。
招股書顯示，2015年-2017年，佳兆業物業分別實現營收4.78億元、5.39億元和6.69億元；毛利潤分別為1.65億元、1.62億元和2.05億元。
與前不久剛剛上市的碧桂園服務相比，佳兆業物業2017年的營收規模約為碧桂園服務的1/4。
弗若斯特沙利文報告顯示，按2017年收益計算，佳兆業物業在中國物業管理服務企業排名中位列第14位。
是IPO而非介紹上市
上述投行人士表示，從佳兆業物業招股書中可以看出，上市公司佳兆業控股（開曼）的全資孫公司葉昌投資現在持有佳兆業物業98.6%的股份，佳兆業物業IPO之後會引入公眾股東。
日前，佳兆業集團公告稱，佳兆業集團持有佳兆業物業98.6%的權益；待分拆上市完成後，佳兆業集團將擁有佳兆業物業不少於50%的權益。
為何佳兆業物業未像碧桂園服務一般，選擇以介紹的方式上市，而是IPO？
對此，佳兆業集團有關方面回覆，由於公告前後為靜默期，有關上市的信息不方便透露。
第一大客戶供給過半
2015年-2017年，佳兆業物業來自單一最大客戶的營收分別為2.65億元、2.93億元、3.59億元，佔公司總營收的55.5%、54.5%、53.7%。
此外，佳兆業物業在毛利率方面的表現略顯疲軟。
招股書顯示，公司有四大業務線，分別為物業管理服務（針對普通住宅）、交付前及顧問服務、社區增值服務、智能解決方案服務。
其中，物業管理服務與交付前及顧問服務是佳兆業物業的兩大業務板塊，合計收入常年佔總營收的85%左右。
然而，2015年-2017年，交付前及顧問服務的毛利率從36%一路下降至28.8%；物業管理服務的毛利率先是從34.6%直降至29.5%，後於2017年小幅回升至31.9%。
受上述兩大業務板塊影響，2015年-2017年，佳兆業物業整體毛利率分別為34.6%、30.1%和30.5%，總體呈現下滑趨勢。
而反觀前段時間上市的碧桂園服務，其毛利率卻是一路高歌，從2015年的30.6%上升至2017年的33.2%。
“碧桂園近三年規模在迅速擴大，已經成長為‘宇宙第一房企’，因此碧桂園服務的規模和利潤均有質的提升。而中小型房企近幾年的業務規模正在不斷被壓縮，他們所要思考的是如何尋找新的利潤增長點。”嚴躍進說。
分拆上市又熱
房企分拆子板塊獨立上市並非新鮮事，新鮮的是近期又形成了一股風潮。
目前，碧桂園已經成功分拆碧桂園服務上市，而佳兆業物業的分拆上市計劃同樣在進行中。近日，SOHO中國董事長潘石屹也稱，旗下SOHO 3Q業務有計劃於2019年內完成獨立上市。
今年是房企分拆子業務板塊的上市元年嗎？為何紛紛選擇此時間節點進行業務分拆？
對此，58安居客房產研究院首席分析師張波認為，“將這些資產打包也好，真上市也好，房企的主要目的肯定是融資。更重要的是為了讓子業務在行業內更有競爭力。現如今，房地產企業集中度不斷提升，任何一個行業發展，藉助資本市場才能有一個更快的發展渠道。”
嚴躍進認為，在宏觀融資環境收緊、持續調控的大環境下，房地產市場發生了微妙的變化，逐漸從原來的增量市場向存量市場轉換，從住宅開發向運營業務過渡，房企需要換賽道競爭。
此外，也有市場觀點認為，擁有分拆上市能力的企業多為多元化經營的大型房企，在其發展運營過程中並不能保證將企業資源有效分配到每項業務上，最終有可能導致資源的無效利用，制約了部分業務的發展。而分拆上市後，子公司將擁有獨立的融資平臺支持項目發展，可以大幅提升自身盈利能力，同時可以促進該項業務或子公司業務向著更專業化的方向發展，提升企業在細分領域的競爭力。
業內人士認為，對於母公司來說，分拆後企業的經營發展戰略將更為清晰，管理者也會有更多的時間和精力做好主營業務，有利於公司的長遠發展和戰略性調整。
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