济南市城乡建设委员会
2018年4月26日发布
关于进一步规范商品房销售行为的通知
具体通知全文如下
关于进一步规范商品房销售行为的通知
各房地产开发企业、房产中介及承销机构：
近期，我委接到多份“12345”热线转办及市民群众来电来信，反映我市部分热点区域住宅项目存在全款购房、全款优先选房、拒绝使用商业贷款或个人公积金贷款等歧视刚性需求购房者，以及住宅销售捆绑车位、地下室销售等行为，这些行为严重扰乱了房地产市场秩序，造成了极其恶劣的社会影响。根据中央、省、市关于“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“加强房价管控，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，有效防范和化解房地产市场风险”等工作要求，结合我市2016年9月以来已出台限购政策，现就进一步规范商品房销售行为的有关问题通知如下：
一、商品住宅项目形象进度满足预售要求的，应当一次性申请预售。
二、
住宅项目申请商品房预售许可证时，应提交销售方案。销售方案包括：房源信息、销售方式、付款方式、意向购房者组成（30%首付、60%首付、全款客户占比情况）。销售方案审批通过后，向社会公示。三、在取得《商品房预售许可证》后，应本着公开、公平、公正的原则对外销售。一次性公开全部准售房源，公示销售进度控制表，在销售现场醒目位置明码标价，并告知所有购房者。
四、销售商品房时，应优先满足无住房记录的刚性购房者需求。不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房，不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房，不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。
房地产开发企业存在违反以上规定的，我委将依法责令立即整改，拒不整改的，依法予以行政处罚，记入房地产开发企业信用档案，向社会公示。整改完成前，暂停项目合同网签及后续预售审批项目的办理 。
特此通知。
济南市城乡建设委员会
2018年4月26日
地产下半场：
济南城乡建设委出台这个规定首先值得肯定。
但这个规定也很有意思。
第一，目前确实存在不少这种情况，绑定车位地下室也好，全款优先也好，拒绝公积金贷款也好，这种现象太多了，难道济南市城乡建设委员会之前就不知道吗？还要等到12345反应，群众来信反映，才知道？才着手出台政策？之前干什么去了？之前基本就是明目张胆，作为职能部门难道也是“不告不理”？
当然，现在出台这个政策，亡羊补牢，也是好的。
第二，如果楼盘在销售过程中，还是存在所禁止的情况，是不是还需要群众举报投诉才知道，才反应过来去处理？如果这样的话，和之前也是没有什么分别的吧？
第三，违规成本是多少，没有提及，之前也出过类似情况，违规成本不过几十万而已，对开发商来说不过是九牛一毛，根本起不到警告作用，更不用说威慑作用了。但愿这次不是这样。
第四，能否做到一视同仁？不管他是央企国企还是500强还是本土民企，如果能做到一视同仁，相信很多人会为济南市城乡建设委员会鼓掌欢呼的。现在让老百姓鼓掌欢呼的事，在济南越来越少了，希望济南市城乡建设委员会能做到。
对了，开发企业申请预售的时候，也就是之前不可以销售的，既然不可以销售，又怎么知道有多少全款有多少30%有多少60%？预售预售，拿到证才可以预售，这样一个规定是不是也在某种意义上承认了，没有预售许可证，也是可以预售的？
简要说以上几点，希望这次的规定真的能贯彻好，顺便再整整“双合同”的事，济南，太需要一个规范的房地产市场了。
让我们一同期待。
链接：
2017年4月15日开始，山东在全省组织开展为期半年的打击囤房炒房等违法违规行为专项行动，其中要求开发商不得通过商品住宅高价装修、捆绑销售高价车位(车库)及储藏室等变相涨价的途径躲避价格管控。8月26日，山东省住建厅首次通报全省17个房地产市场违法违规典型案例，青岛康润房地产开发有限公司在住宅销售过程中强制搭售车位，违反了《山东省消费者权益保护条例》第六十四条。青岛市对该公司罚款1万元，没收违法所得596682元。
2017年11月21日， 济南市城乡建设委员会、济南住房公积金管理中心联合发布《关于支持职工使用住房公积金贷款购买商品住房有关事项的通知》，通知全文如下：
各房地产开发企业：
近期，少数房地产开发企业在销售商品住房时阻挠或拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房，增加了购房人购房成本，损害了住房公积金缴存职工享受住房公积金贷款政策优惠的合法权益，干扰了住房公积金制度的顺利实施。为切实维护住房公积金缴存职工的合法权益，支持职工使用住房公积金贷款购买商品自住住房，促进房地产市场健康发展，根据《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)、《济南市住房公积金管理办法》(济南市人民政府令第244号)等相关规定，现就有关事项通知如下：
一、在本市行政区域内，从事商品房开发建设经营活动的房地产开发企业销售商品住房时，在取得《商品房预售许可证》并办理具有住房公积金贷款受委托资格的商业银行按揭贷款楼盘准入后，应在10日内到济南住房公积金管理中心申请办理公积金贷款楼盘准入。待公积金中心将房地产开发企业公积金贷款按揭楼盘准入信息提供给济南市城乡建设委员会后，方可开通该楼盘项目网上签约系统。
二、房地产开发企业销售商品住房时，应当充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利，不得阻挠或拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房，应当配合提供办理公积金贷款过程中应由房地产开发企业提供的有关项目资料及企业资料。具备住房公积金贷款资格的购房人使用住房公积金贷款购买商品住房时，房地产开发企业不得对选择住房公积金贷款的购房人以提高房屋销售价格、减少价格折扣或与商业贷款购房存在价格差异等任何形式增加购房限制条件或附加其他条件。
三、济南住房公积金管理中心要协调、督促各住房公积金贷款受委托银行加强与房地产开发企业的合作，增强服务意识，提高贷款审批、发放效率，共同维护住房公积金缴存职工的合法权益。济南住房公积金管理中心将统筹协调、积极筹措资金，确保职工刚需购房的住房公积金贷款资金及时到位。
四、济南住房公积金管理中心与济南市城乡建设委员会负责建立已取得《商品房预售许可证》的商品住房项目信息共享机制。加强对房地产开发企业损害住房公积金缴存职工合法权益行为查处力度。对经查实存在阻止或变相阻止住房公积金贷款行为的，责令限期改正，拒不整改的，予以通报，不良行为记入开发企业信用档案;对情节严重的，暂停其项目的网上签约。
五、对房地产开发企业拒绝或阻挠购房人选择办理住房公积金贷款的，购房人可向济南住房公积金管理中心投诉反映。投诉电话：12329。
六、本通知自公布之日起施行，此前已签订购房合同的，按合同约定的付款方式执行。
特此通知。
济南市城乡建设委员会
济南住房公积金管理中心
2017年11月20日
济南市人民政府办公厅
关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场
平稳健康发展的通知
济政办发〔2017〕13号
各县区人民政府，市政府各部门：
针对当前我市房地产市场形势，为进一步贯彻落实中央、省房地产市场调控的有关政策，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府研究，确定对当前房地产市场有关政策进行调整。现就有关事宜通知如下：
一、优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。
二、引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。
三、本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。
暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。
非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。
四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
五、依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。
将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。
本通知自2017年4月20日起施行。
济南市人民政府办公厅
2017年4月19日
关于开展全市房地产市场交易秩序检查的通知
各房地产开发企业，各有关单位：
为切实规范我市房地产市场交易秩序，确保市政府调控措施落实到位，根据市政府办公厅《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发〔2016〕25号）及《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（济政办发〔2016〕26号）精神，经市政府同意，由市城乡建设委牵头，联合市国土资源、住房保障、城管执法、工商、物价、公积金中心等部门和单位，自即日起开展为期一个月的全市房地产市场交易秩序检查，现将有关事项通知如下：
一、检查范围
检查范围为历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区，检查对象为在建在售房地产项目开发、销售等各方主体。重点检查今年第三季度销售价格上涨过快以及购房者对企业销售行为投诉较多且多次被新闻媒体曝光的商品住宅项目。
二、检查内容
（一）未取得预售许可的商品住房项目，以电商团购、认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用的 ；违规宣传、夸大宣传、发布虚假违法广告，违规开展和参加展销活动，存在欺骗和诱导消费者行为的。
（二）已取得预售许可证的商品住房项目，未按照规定时间一次性公开房源，未实行明码标价的；同批次预售楼盘短时期内销售价格增长幅度过大的；故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式，存在人为制造房源紧张、囤积房源、哄抬房价、捂盘惜售行为的。
（三）销售合同未网签或不及时网签的；不按商品房买卖合同示范文本签定商品房买卖合同，或与网签合同规定条款不一致、自行制定合同附加条款、免除自己责任、损害或排除购房人合法权利的。
（四）不按规定及时缴存商品房预售监管资金或非法挪用预售监管资金的。
（五）售楼处现场不按规定公示有关文件、证件或公示内容不规范、不齐全的；销售人员未取得销售上岗资格证或未持证上岗的。
（六）开发企业、房地产中介机构在开盘中炒号倒号，存在侵犯群众购房权益和其他损害房地产市场健康发展行为的。
(七）未按约定履行土地出让合同、欠缴出让金、恶意炒作土地和囤积土地的。
（八）符合公积金贷款条件，开发企业拒不配合购房者办理住房公积金贷款手续或擅自提高住房公积金贷款门槛的。
三、有关要求
（一）各房地产开发企业及房地产中介机构要进一步提高认识，高度重视此次检查工作，认真贯彻落实我市房地产调控政策，对照本通知检查的主要内容，集中时间和力量全力自查，发现问题立即整改，并进一步制定和完善企业各项制度，规范经营行为。
（二）各房地产开发企业及房地产中介机构，要选派企业主要负责人或经营主管等熟悉情况的工作人员积极配合检查工作。
（三）各项目销售现场须准备好与上述检查内容相符的相关资料，并配备具备上网条件的电脑，用于检查组在线查看网签、成交价格等相关情况。
（四）各项目销售现场须在醒目位置上悬挂展示《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发〔2016〕25号）及《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（济政办发〔2016〕26号）两个文件内容。为统一悬挂标准样式，各开发企业可到龙奥大厦F413房间领取统一制作的公示文本。有条件的企业，销售现场可同时采取电子信息屏公示以上文件内容。
（五）各开发企业要严格要求房屋买受人提供合法有效购房资格证明文件，自觉遵守相关文件规定。凡因房屋买受人弄虚作假取得购房资格证明，导致无法办理房产证件的，后果自负。
（六）对存在不规范经营行为的企业责令限期整改，并对整改情况进行复查，对查实的问题进行通报，对严重违规的企业依法予以处罚，记入企业信用信息档案，并通过媒体予以曝光。
济南市城乡建设委员会
2016年10月3日
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