時光荏苒，恍惚間2018年已經過半。
回望過去的半年，從嚴的調控政策讓東莞房價迴歸了理性，但在限價限籤升級之下，開發商們如履薄冰，樓盤成交也平平淡淡。
上半年，東莞樓市究竟經歷了怎樣的刻骨銘心，又有著怎樣的陣痛和歡愉？房掌櫃特別策劃《2018東莞樓市年中大考》專題，帶你瞭解過去半年東莞樓市的那些事。
供求：出現了新的變化
在政策的干預之下，東莞樓市正在出現新的變化。
據相關數據顯示，在供應方面，2018年1月至6月，東莞商品房供應有38146套，其中住宅供應了20171套，同比略增6%，供應面積為224.31萬㎡，同比增9%。
就各片區來看，濱海片區和松湖片區受到規劃利好等因素影響，供應較為積極，臨深片區和東北片區供應總體呈萎縮態勢，而城區因缺乏全新項目上市，供應縮水明顯。
考慮到限購限貸及剛需升級因素，東莞開發商有意減少180㎡以上及90㎡以下戶型的開發量，在上半年的新增供應中，90-100㎡首次剛需戶型的供應量最大，達到6661套，佔比33%，其次為100-115㎡戶型，供應4455套，佔比22%，即90-115㎡滿足首次和首改剛需供應超過1萬套，比重達55%。
在成交方面，上半年，東莞商品房簽約了39920套，其中住宅簽約20197套，同比微減4%，簽約面積為229.36萬㎡，同比下降1%。這主要是受到限籤限價影響，部分開發商未能如願趕在上半年入市撈金。
據東莞合富研究院分析，2017-2018年是樓市集中調控年，購房需求受到抑制，較2015-2016樓市狂熱年大幅回落，當前東莞樓市供求迴歸到2015年之前的理性常態，即半年供求長期保持在200-300萬㎡之間。
就整體來看，泛市區及水鄉片區成交量表現突出；約一半的區域供應不足，直接導致成交量下滑；相對而言，市區、松山湖和水鄉片區樓市供求壓力較小。
截至6月30日，東莞住宅的庫存面積約496萬㎡，較去年同期增加了41%，按照過去3個月的消化速度測算，去庫存時間約11.6個月，相比去年增加3個月。不過鑑於目前東莞的調控政策，不少已成交貨量未能網籤，剔除這部分成交，預計東莞真實去庫存時間為8個月，整體去化壓力不大。
房價：連續保持平穩
供需關係之下，也決定了東莞的房價走向。
據相關數據顯示，今年上半年，東莞商品房簽約金額約532億元，其中，住宅共計簽約389.74億元，同比略增4%，網籤均價約為16992元/㎡，同比微漲5%，漲幅較去年大幅回落25個百分點。
雖然在全國各大城市硬性房價調控目標的大背景下，東莞均價鎖定在16900元/㎡左右，並已連續22個月保持平穩，但由於今年東莞網籤政策較為嚴格，間接導致部分購房者首付門檻上升，因而上半年東莞房企實際資金回籠總體比去年略有增長。
在32個鎮街中，23個鎮區住宅房價超過15000元/㎡，9個鎮區進入2萬元俱樂部，整體態勢穩中略升。大部分區域均價同比去年同期全線上漲，漲幅最高的是松山湖、石排、企石和萬江，由個別高價項目拉高所致。
東莞中原戰略研究中心曾在5月總結報告中表示，扣除掉豪宅產品因素，當前適合剛需購房者的普通住宅成交均價約為16769元/㎡，從套均總價面積計算，購買一套普通住宅首付三成約需50萬元，這對剛需購房者來說還是有些壓力山大。
市場：曲折中前進
回顧上半年的東莞樓市，總有那麼一些事牽動著所有人的神經，不管是好事，還是壞事。
為期一年多的輪番樓市調控使得投資投機買房熱度被有效的抑制，東莞樓市迴歸理性，加上春節假期、兩會都集中在第一季度，開發商多持觀望，暫緩推貨，期待兩會會帶來好消息。
然而，好消息卻始終不見蹤影。相反，銀行貸款持續收緊，房貸利率繼續走高，首套房房貸利率普遍上浮20%至25%，另一方面，各銀行陸續執行“三價合一”,給二手房市場帶來了衝擊，期間，購房者觀望情緒濃重，買賣雙方糾紛頻發，中介行業業績堪憂，部分中介轉投新房市場。
東莞開發商們審時度勢，利用“三價合一”將購房者吸引到新房市場上，在3月下旬加快了推貨進度，萬科中天城市花園、新城市花園、東興悅庭、天麟天瑞等多個項目開盤加推，到了4月約有18個項目開盤加推，加上之前順賣的貨量，4月住宅供應量共計3717套，同比增加了68%。
5月，房地產的傳統銷售旺季，開發商為提前衝刺年中業績，入市積極性大為提升，各樓盤不遺餘力積極舉辦活動，將推貨、宣傳重點放在這個月，全市共計30多個項目開盤加推，成就上半年的供應小高潮。但詭異的是，5月的住宅網籤量僅4149套，同比去年同期下降了18%，這主要是因為限籤政策影響下，東莞網籤數據失真。
此外，粵港澳大灣區規劃將在5月底出臺的傳聞甚囂塵上，開發商們琢磨著後市漲價，奈何5月8日限價升級，要求新房首次備案價上浮不得高於前6個月同區競品售價10%，價格一經備案不得上調。在政策調控下，東莞樓市如同一席湖水，偶爾泛起漣漪，但再也鬧騰不起來。
為了吸引購房者入市，各樓盤使出渾身解數，如冠科泊樾灣請來辛曉琪、中泰峰境的媒體女神選拔，等等，但更多的是加大讓利促銷力度，如富盈旗下樓盤均限量85折、松湖公館限時20套特惠房源、卓越蔚藍岸推出週末一口價房源等。
不難看出，在市場低迷的當下，“以價換量”成為了東莞開發商們儘快回籠資金的“救命稻草”，這也刺激著購房者趁早買房。
然而，當大灣區詳細規劃出臺之後，這種走貨方式還會繼續延續嗎？一切還待後市解讀。
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