文/劉曉博
6月29日，萬科召開2017年度股東大會，會上傳出了一個令人吃驚的消息：萬科要“拋棄房地產”！
根據公開報道，萬科領導層在會上有如下值得關注的表態：
1、萬科董事會主席鬱亮說：十年後萬科還是房地產公司的話，應該是比較慘的。我現在在琢磨我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產，而是萬科企業。方向是明確的，路徑是不清晰的。我無法回答十年之後物流佔多少，商業佔多少。但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。
2、鬱亮還說：養老地產這個詞我是不贊成的，萬科做的是“養老服務”，而不是地產，用地產的方式做養老服務是錯上加錯，換個方式賣房子我們不幹的。老百姓需要的是養老服務，不是養老地產。很多人請我們去做養老地產，我們都拒絕了。養老是個大業務，哪怕現在還沒有合適的商業模式，但我們仍會花很多的精力去把這個業務做好。
3、萬科總裁祝九勝說：萬科堅持以人民美好生活為中心，打造生態化平臺，萬科服務場景大大小小16種以上，傳統的業務開發之外，圍繞不動產打造新的經營場景。
從上面的表述來看，萬科已開始跟“房地產”說“拜拜”了。不僅在戰略目標上，已經定位為“美好生活的服務商”（此前是“城市配套服務商”），還準備刪除各地分公司名稱裡的“房地產”字樣。
上圖是我在“天眼查”上隨手檢索出來的萬科子公司的名稱，“房地產”三個字出現頻率的確比較高。用不了多久，這三個字就會被批量刪除。
那麼問題來了：萬科為什麼要“拋棄房地產”？急於把開發商的標籤，換成“美好生活的服務商”？
下面是我個人的理解和分析：
第一，開發商以及房地產行業的名聲不好，被玩壞了。
任ZQ很早就有一個比喻——房地產是“夜壺”，用的時候拿出來，用過後就踢到床下去。
這就是行業的現狀。雖然中國首富排行榜上，房地產商仍然“星光閃耀”，他們每年的生意動輒千億、數千億，但“江湖名聲”已經壞了。比如我們冰清玉潔的大A股，早就封殺了地產商的上市之路，把他們統統趕到了香港，以示劃清界限。至於債券市場，也動不動就對開發商說不。
既然房地產行業的地位、開發商的身份都“不佳”，那麼為什麼還要頂著這頂“X帽子”呢？房地產企業都在談轉型，在這個時候給自己一個新定位、新頭銜，正當其時。
第二，僅僅依靠“建房子—賣房子”，利潤率越來越低，風險越來越大。
過去這些年，成功的開發商共性是：敢於負債、敢於做大，快速開發、快速週轉是最大的秘訣。但這一模式也遇到了越來越大的挑戰，比如政府限價。
一方面，拿地成本在上升，土地拍賣中常常“人腦子打出狗腦子”。高價拿地之後，是不斷上升的融資成本，以及越來越嚴厲的限價、限貸、限購。如果一個開發商規模不夠大，沒有點“東邊不亮西邊亮”的騰挪空間，極有可能被一兩個項目搞死。
當年國產電視機大戰最慘烈的時候，曾受邀赴一個廠家的飯局。那頓飯吃了N千元，廠商的老闆透露，一臺彩電的利潤不如一條牛仔褲。於是桌上的賓客都很慚愧，因為這頓飯竟然吃掉了200多臺電視機的利潤！
房地產商的利潤，未來會不會也像國產家電、手機那樣微薄？看起來，是有這種風險的。
2015年、2016年，A股上市房企的平均淨利潤率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一個“大年”，也不過11.7%。注意，這是A股裡上市房企的利潤率。如果全行業平均，會低很多。
而白酒行業在2017年，即便是全行業平均，淨利潤率也達到了18.2%！
至於上市房企的負債率，在2017年就進一步攀升至78.82%，創下2005年以來的最高點。
“高負債+低利潤率+嚴厲的行業管制+高度不確定性”，成為當前房企必須面對的行業特徵。所以，焦慮是普遍的，是全行業的。
第三，房子是“硬件”，“客戶服務”才有想象空間。
最近小米正在籌備發行上市，關於小米的估值，市場有很大爭議。爭議的焦點是：小米到底是硬件公司，還是互聯網公司。
說白了，如果小米只有手機、電視這些產品，那麼它做得再好，也是一個硬件公司。硬件公司在資本市場上是沒有多少想象空間的，天花板非常低。如果一家硬件公司能證明，自己除了手機（電視）質量過硬、有龐大的市場佔有率，還能通過互聯網服務獲取高比例的收入，那麼它的估值就會高很多。
在華爾街，硬件公司的市盈率往往不過15倍，而互聯網公司的市盈率往往會給到30到60倍。
鬱亮多次帶隊到騰訊、阿里、小米學習過，他肯定能明白“硬件收入”和“互聯網服務收入”對TMT企業的不同意義。用這個思路來看房地產，就會得出一個顯而易見的結論：賣房子的收入，相當於“硬件收入”；而通過出售房子，獲得了大量客戶，圍繞客戶做增值服務，這種收入就類似於“互聯網服務收入”。
所謂“美好生活的服務商”就是為“買房客戶”提供更多有附加值的服務，相當於騰訊在遊戲裡，把裝備賣給遊戲參與者一樣。這種錢，才來的容易、長遠。
當一個信用良好的開發商，通過自己的優質房子、優質物業服務，跟業主拉近關係之後，其實在某種程度上就成為了業主的“管家”。當信任關係建立後，各種高附加值的服務就可以展開，比如居家養老、居家托幼、社區場景下的理財、消費服務等。
所以，萬科不會真正拋棄房地產，房地產是萬科的“流量入口”。但萬科更希望通過這個入口，打開一個全新的世界，最終實現轉型。
其他開發商會跟進嗎？肯定會。但“美好生活的服務商”的基石是信用，是良好的服務。想做的企業很多，能做到的必定鳳毛麟角！
今天保險、銀行、證券、煤炭、石油、房地產等權重股集體大跌，帶動上證指數一度大跌了將近90個點，最終報收於2775點。地產股裡，保利、華夏幸福、萬科領跌。萬科跌幅超過了7.3%。
為什麼權重股大跌？因為中美博弈中關鍵的一天（7月6日）即將到來，市場需要釋放一下對“不確定性”的擔憂。而對地產股來說，又存在“貨幣棚改”政策調整的利空，需要繼續消化。
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