說好要賣房,沒想到房價翻番上漲數十萬,賣方對起初簽訂的合同反悔,不賣了,雙方只能法庭上見。這種情況下,房子到底還賣不賣?在一些案件中,房屋被裁決繼續過戶,另一些案件中,賣方不僅要返還定金,還要賠償房屋數十萬元的增值損失。
房價漲了近90萬 房主突然不賣了
對朱洪濤來說,買套房實在太周折了。2014年他看上了位於濟南市中心的一套房屋,房價62萬元。他與賣方於文萍簽訂房屋買賣合同,約定簽訂合同當天支付購房款30萬元,正式交房當天支付購房款10萬元,剩餘房款等到辦完產權證的前提下,在辦理房屋過戶當天再交。於文萍則承諾,在2015年底前辦理完產權證,並積極配合房屋過戶,如果不能辦理房產證,應在三日內全額返還購房款。
簽訂合同當天,朱洪濤就支付了30萬元,之後在房屋尚未交付的情況下,支付了10萬元,後來又支付了一次房款,共計交付40餘萬元。但之後,於文萍不想賣這房子了。朱洪濤無奈到仲裁委申請仲裁,請求裁決於文萍協助其把房子過戶到自己名下。於文萍則表示,朱洪濤違約在先,主張解除合同。
仲裁庭意見認為,雙方簽訂的合同合法有效,朱洪濤在房屋並未實際交付的情況下支付房款,可以認定其沒有出現逾期付款的違約行為,所以於文萍解除合同的主張不能得到支持,合同應當繼續履行。最終,仲裁庭作出裁決,於文萍將房屋所有權過戶至朱洪濤名下。
故意違約 需承擔法律責任
盧海飛也有類似遭遇,但結果不太一樣。2016年,他看上位於濟南東部的一套房產,和賣方劉洪磊簽訂了房屋買賣合同,成交價格70餘萬元。雙方約定合同簽訂時支付定金10萬元,次年交房當日,支付首付房款20萬元,剩餘房款通過貸款解決。
合同簽訂當天,盧海飛支付了定金10萬元。轉眼進入2017年,臨近交款交房日期時,中介多次聯繫劉洪磊,但沒能聯繫上。盧海飛通過郵寄送達履行通知書、到小區找人、郵寄送達催告函等方式催促劉洪磊,但一直沒有進展。錢支付不了,房也交接不成,盧海飛提起了訴訟,請求法院判令解除合同,並判令劉洪磊返還購房定金並賠償損失。
賠償的損失如何計算?審理中,盧海飛申請對涉案房屋的市場價格進行司法鑑定,經專業機構對提起訴訟當天的房產價值作出評估,這套房屋的價值為140餘萬元,較一年前雙方簽訂合同時,房屋價值翻了一番。盧海飛請求法院判令劉洪磊賠償增值損失70餘萬元。
盧海飛認為,劉洪磊拒絕提供轉款賬號,是他違約在先。劉洪磊則表示,自己不在濟南常住,本想與盧海飛聯繫,但合同上沒有就指定賬戶的方式作出約定,也沒有記載三方的聯繫電話及聯繫地址,對方不付款,自然無法交房。
到底是什麼情況?真正的原因在於房價上漲了。中介公司員工李芳作證表示,在交房日期前一個月,劉洪磊打電話來表示房子不想賣了,想解除合同,退還定金10萬元並賠償一部分錢,但盧海飛不同意,劉洪磊提出,如果要履行合同,房價要漲到百萬餘元,盧海飛不同意,之後劉洪磊就找不到了。
歷城區法院經審理認為,可以認定劉洪磊因房屋漲價提出解除合同或加價,是因房價上漲而故意違約。劉洪磊不遵守合同約定,不同意繼續履行合同,致使合同目的不能實現,構成根本違約,因此判決雙方簽訂的合同解除,劉洪磊退還定金10萬元,並賠償房屋增值損失70餘萬元。 (文中當事人系化名)
房屋增值損失到底該咋測算?
如何測算出房屋增值後的損失?業內人士介紹,首先是由當事人向人民法院提出申請,法院對評估機構進行委託。評估機構的評估方法有很多,主要參考市場價格、周邊中介的成交情況、既往價格等一系列的因素,綜合得出房屋在某個時點的價值。
時點價值指的是原告申請並且得到人民法院認可的時間點,比如說申請的這一天作為評估時點,法院只要認可就可以。有時候不需要評估,例如在一房二賣案件中,賣方先是把房屋賣給了原告,後來又把房子過戶給了第二個買家,那麼,其過戶給第二個買家的價格減去第一個買家的價格,就是第一個買方的損失數額。
例如,小李去年看上了老王的一套房屋,約定房價60萬元。但在過戶前,老王發現房價上漲了不少,內心懊惱不已,決定跟小李“談判”,要麼這房子不賣了,要麼讓小李加價。
小李不同意,告到法院,提出這房子不買了,但是老王要賠償自己損失。這個損失是多少呢?2018年6月1日,小李向法院提出申請,法院委託評估機構進行評估。小李提出,就以6月1日這天作為評估時點,法院表示認可。
那麼,評估公司就會根據2018年6月1日當天,這套房屋周邊近期交易的類似房產價格等因素進行綜合評估,得出一個數值,也就是房屋在當天的評估價值。
如果老王在小李不知情的情況下把房屋以100萬元賣給了別人,那麼小李遭受的經濟損失,就是40(100-60)萬元。
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