2018年，房地產市場比以往任何時刻都更加激盪，更加讓人心神不寧。所有房地產公司的董事長、總經理都在思考和應對市場的變局，找到自己和公司的定海神針。
林龍安就是其中一個。6月23日，身為禹洲集團董事局主席、行政總裁的林龍安現身蘇州，為禹洲在蘇州首次展開的八盤聯動站臺。每到房地產緊急時刻，集合多盤聯動起來推銷就是一個永久有效的打法。
定下2020年衝擊千億目標的禹洲地產，今年銷售目標任務是600億元，能否順利實現這一目標，此番八盤聯動的蘇州8個項目的銷售情況將是決定性因素之一。今年前5個月，禹洲集團實現累計銷售額184.8億元，年度目標完成率僅為30.8%。相比之下，2017年禹洲地產前5個月實現累計銷售金額180.37億元，完成全年目標約60%。
對於這個形勢，林龍安歸結為受部分城市要求現房銷售的政策影響，禹洲地產今年的推盤節奏與去年有所不同。“我們下半年供貨量會有大幅度上升，大概佔全年貨值的65%。”
信心比黃金還貴。打一場全方位信心戰在林龍安的必選之項。此前的6月19日和6月20日，林龍安分別增持了禹洲地產50萬股以及20萬股。完成增持後，林龍安擁有約26.03億股股份的權益，佔已發行股本總數的62.17%。
從深耕廈門，到轉戰上海佈局全國，這兩年禹洲地產以“黑馬”姿態進擊全國房地產市場。在2017年銷售業績突破403億元后，2018年禹洲地產向著600億元發起衝刺。不同的是，今年的禹洲打起了“大灣區”“航天小鎮”“長租公寓”牌，試圖以產業鏈格局提升整體站位。對話這樣一個“黑馬”公司的掌舵者，是一件有意義的事情。
中國房地產報：從禹洲今年1~5月公佈的銷售額數據來看增速有所放緩，你找到其中的原因了嗎？
林龍安：2018年禹洲整個供貨的貨值大概在900多億元，由於部分城市要求現房銷售，所以今年的推盤節奏與去年有所不同。在2018年整體供貨量中，上半年僅佔到35%，下半年佔大概65%的份額。截至目前，禹洲的業績與供貨量相符，且下半年供貨量也會有大幅度上升。例如，從9月開始，我們位於蘇州高新區的項目將相繼入市，陸陸續續每個月都會有一到兩個項目開始銷售。
目前禹洲的項目大部分分佈在一二線城市，集中於京津冀、長三角、大灣區三個經濟帶，銷售成績樂觀。今年下半年的8月~11月將是禹洲集中供貨的時間段。
中國房地產報：禹洲在毛利率方面一直都有較好的表現，現在一二線城市受限價政策影響深度，你擔心公司今年的毛利率表現嗎？
林龍安：目前我們擁有1500萬平方米的土地儲備，擁有貨值約3000億元，在這個基礎上我們有把握實現年內的目標。從一二線城市總體來講，熱門城市大多限購又限價，不過隨著土地拍賣成本的不斷上升，限價的售價也會有一定的漲幅。
不過如果問（毛利率）未來能不能一直保持？肯定不能。未來一定會逐步迴歸到行業水平。不過禹洲擁有收購併購、多盤聯動以及成本管控節約的優勢，我們相信隨著產品的提升，溢價空間也會逐步顯現，預計未來會保持在高出同行5個百分點的水平，高太多也不現實。
中國房地產報：禹洲在拿地的時候，你會給什麼樣的標準要求？
林龍安：兩個考量：第一要賣得動，第二要有盈利空間。
中國房地產報：衝刺千億陣營，禹洲在戰略布點上有新的調整麼？
林龍安：現在，我們已經在一二線城市全線佈局，數量達到25個。每進入一個城市，我們就採取多盤聯動的方式深耕一座城市。城市深耕帶來的是成本回報率的提升與相關成本管控體系的深化。作為地產商，不能哪裡都不去，除了一直深耕的長三角，禹洲還挺進佈局了東北、華北、華中、華東、華南，以及西南區域。在我們一直關注的三個經濟帶區域，禹洲會深入佈局到三線城市，甚至周邊比較火熱的城市帶，其他區域仍以佈局一二線城市為主。
到2020年，禹洲的目標不僅僅是千億，而是1200億元。
中國房地產報：目前眾多房企也都在探索多元化的佈局甚至轉型，你們在長租產品佈局上有成果了嗎？除此之外還有哪些多元化的探索和佈局？
林龍安：長租公寓業務我們已經在廈門開始經營，規模在不斷的提升之中。未來禹洲將在上海、合肥、天津等一二線城市展開佈局，但目前規模還較小，房源數量大概僅有300間。2018年我們力爭實現500~1000套的目標，目前仍在根據長租公寓整體的系統和佈局在做調整，同時也做了一些包括銷售的業績跟長租公寓長期持有的比例的調整。
除此之外，我們將和中國航天建設集團一起，探索做航天智慧小鎮。首個航天智慧特色小鎮將落戶承德，這個項目建設用地預估約4000畝，規劃建築面積約280萬平方米，預計總投資約120億元，初始投入20億元以內，滾動開發。我們希望率先探索出一種模式，真正能起到軍民的融合，也希望禹洲能夠成為城市綜合科技運營商。
中國房地產報：佈局的擴大，業務的多元拓展，人才的培養是公司發展的一個重要因素，這方面你都配置了什麼制度？
林龍安：利用今年端午節的時間，禹洲二三十位中高管剛剛在深圳完成培訓。企業想要發展就需要不斷有新人加盟，新成員加入後最重要的是要讓其儘快融入到企業文化中，只有認可企業文化才能同心協力。當然任何文化都是講起來簡單，做起來難。禹洲在員工激勵制度上分三部分：績效考核、設立獎金池以及跟投機制。我們要做百年企業，人才激勵管理體系就要規範。
另外，我一直在給公司灌輸這樣的理念，我們總會走到退休的年齡，退休年齡到了我也會退下去，但只要把體系建設起來，當體系化建設成熟的時候，任何人的離開都應該不會影響企業的運作，這就是一家百年企業的常態。
中國房地產報：對於未來市場的局勢你有何預判？
林龍安：如今市場已經進入“五限”時代，房地產常年的調控已經成為一個準則、一個機制。房地產畢竟是民生行業，進入準則化機制化以後，常態化的調控機制將更有利於房地產整體產業的業態發展，也有利於房地產行業抗風險程度的提升。
對於未來兩到三年的房地產市場，我抱以謹慎樂觀的態度。當然你要說房地產市場會大起大落，我的判斷也是不可能的事情。隨著土地成本的攀升，開發成本攀升，房價降下來的機會並不大。但像過往每年都有巨大的增長到現在來看也不現實，因此房地產市場未來會是有序的發展，並在可控範圍內提升。
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