近日，三四線城市棚改貨幣化安置收緊鬧得沸沸揚揚，看空三四線房地產市場的文章不在少數，資本市場更是先知先覺，一度引發房地產板塊大跌。棚改融資收緊究竟對三四線市場有什麼影響？下面談一談我的一些看法：
1、棚改市場不會發生根本性逆轉
無論是國務院還是人大，已經確定新3年棚改攻堅計劃，意即2018-2020年將繼續改造各類棚戶區1500萬套，其中2018年開工580萬套。因此，新3年棚改計劃還會繼續實施，不會中斷，更不會退場。
2、貨幣化比重並非急劇收縮，而是緩步下降
2018年上半年，貨幣化安置比例已經達到相對高位，前5月國開行累計發放棚改貸款4369億元，同比增長48%。貨幣化比重繼續提升確實有很大壓力，下半年或將有所回調，但不會是瀑布式下跌，仍是一個緩步下降的過程。對於地方政府而言，貨幣化安置明顯優於實物分配，表現於實物分配的積極性普遍不高，貨幣化安置相較簡單，也更受市場歡迎。畢竟參與棚改市場的多數是開發商，更願意採用貨幣化補償的方式，對當地房地產市場也有一定促進作用。
3、棚改對市場容量較小的三四線影響更大
短期內，棚改貨幣化安置收緊對三四線城市影響程度有限，上半年三四線成交規模現已到達相對高位，即使開始調整，影響程度著實有限。2019年即使有影響，仍在可控範圍內，不會顯著超出市場預期。中期還要結合未來棚改政策走向做具體分析，特別是2020年本輪3年1500萬套棚改計劃結束後，要看下一輪具體的棚改計劃規模，可能要等到2020年甚至2021年才會對外公佈。因此，在當下時間節點，市場便做過多負面解讀大可不必。
當然，三四線城市場行情事關棚改、供求、價格等多方面因素，棚改僅是其中一環而已。對於不同的三四線城市，市場週期研判迥異。一方面，差不多有20、30個強三四線城市，市場容量已經接近甚至達到二線城市的標準，市場研判不只看棚改單方面因素，還要看行業、經濟、人口等諸多方面情況；另一方面，那些市場容量較小的三四線城市，棚改可能是市場冷暖的主因，棚改市場規模大小、持續週期長短、貨幣化安置力度等多方面因素都會對市場產生根本性影響。
此外影響三四線城市市場成交的另一個因素在於土地和房價產生的價差，一旦市場行情快速啟動，價差將趨於消失，對於投資客吸引力將大大減少。倘若部分三四線城市短期出現一輪爆發式上漲行情，譬如一年左右時間房價上漲50%到100%，成交量上升50%到100%，甚至更高，成交量價繼續上升的空間將愈加逼仄，調整的可能性更大。
綜合而言，除了市場信心層面，棚改對於三四線市場短期影響程度有限，中長期確實有影響，但有待於結合接下去幾年的棚改整體計劃以及貨幣化安置比重做綜合判斷。
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