今日，杭州主城區、餘杭區10宗土地一同掛牌出讓，總成交金額270億，為杭州土地史上歷史第二高，僅次於2016年12月26日的284億。
未來科技城地鐵五常車輛段綜合體、濱江區西興北地塊、西湖區原杭師大美術學院地塊、之江度假區地塊，這幾宗涉宅用地，放在平時，每一宗都足以挑動杭州樓市敏感的神經。
而把它們放在同一天掛牌出讓，不僅是對開發商們資金實力的一次考驗，同時也被視為下半年杭州土地市場的風向標。
令人意外的是，今天，主城區之江、翠苑、西興三宗宅地，均未溢價封頂，也均未刷新板塊樓面價記錄，甚至有所回調。
之江宅地由仁恆競得，樓面價19040元/㎡；翠苑宅地由中海競得，樓面價36894元/㎡；西興宅地由綠城競得，樓面價33625元/㎡。而五常車輛段綜合體則無懸念地由杭州地鐵集團底價包攬。
今天的土拍結果，不禁讓人脊背一涼。下半年才剛拉開序幕，市場風向就要變了嗎？
接下來7月11日、7月16日，杭城還有兩場大型土地出讓，南星、濱江多宗寶地即將登場，杭州土拍涼沒涼，有待市場的進一步檢驗。
7月6日主城區土地出讓情況表
7月6日餘杭區土地出讓情況表
①
仁恆競得之江度假區宅地
19040元/㎡未刷板塊記錄
之江度假區單元XH1705-06地塊，位於之江旅遊度假區核心區，東面即為華潤之江九里。
根據掛牌文件，地塊出讓面積77273㎡，容積率1.0-2.0，建築面積約15.5萬方，用地性質為住宅（設配套公建）用地，起始總價266252萬元，起始樓面價17228元/㎡，封頂樓面價25834元/㎡。
值得一提的是，之江度假區單元地塊需配建地上面積不少於30909.2㎡的公共租賃住房。
之江度假區單元XH1705-06地塊區位圖（製圖：馬夢婷）
令人意外的是，僅19輪競價，之江度假區單元宅地成交了。
仁恆以294252萬總價競得，樓面價19040元/㎡，溢價率11%。
這宗地塊，如果簡單地從溢價率來分析，恐怕不太具有參考性，因為地塊本身的起始樓面價較早前之江宅地已有較大漲幅。
可19040元/㎡的樓面價，依然具有很強的參考性。
19040元/㎡，這樣一個樓面價，不僅離25834元/㎡的封頂樓面價甚遠，而且也沒有超過此前德信九溪雲莊（19695元/㎡）、祥生之江項目（19608元/㎡）的拿地價格。
當然，如果算上配建的3萬方左右公租房，仁恆地塊的實際樓面價妥妥地要上2萬元/㎡，但是，別忘了德信地塊還有43%的自持比例，而祥生地塊的自持比例更是高達50%。
板塊新房方面，祥生云溪新語住宅部分已於去年年末售罄，彼時新房成交均價在3萬元/㎡左右。目前板塊內待售新盤：德信九溪雲莊、祥生之江項目。
二手房方面，周邊之江九里、大家之江悅近期二手房成交均價在4萬元/㎡左右。
地塊周邊項目信息表
②
中海競得原杭師大美術學院地塊
樓面價36894元/㎡未溢價封頂
翠苑單元XH0908-02地塊（原杭師大美術學院地塊）位於華星路與萬塘路交叉口東北角，東至工專路，南至華星路，西至萬塘路，北至萬塘路300號、浙江省教育考試院。
根據地塊掛牌文件，地塊出讓面積39344㎡，容積率2.3，建築面積90491.2㎡，用地性質為居住、商業、商務用地，起始總價239856萬元，起始樓面價26500元/㎡，封頂樓面價39656元/㎡。
其中，商業商務類用地佔比20%，不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房；地塊住宅部分，要求配建不少於7239.3㎡的公共租賃住房。
翠苑單元XH0908-02地塊（原杭師大美術學院地塊）區位圖（製圖：馬夢婷）
86輪競價後，原杭師大美術學院地塊成交，由中海以333856萬元總價競得，樓面價36894元/㎡，溢價率39.19%。
根據浙報傳媒地產研究院數據，翠苑單元近5年內，僅出讓了2宗宅地。
一宗是2014年1月22日，融信競得的原杭師大錢江學院宅地（杭州公館），樓面價25785元/㎡，配保面積1.6萬方；另一宗是2017年4月26日，中冶競得的翠苑商住地，樓面價39571元/㎡，自持比例16%，並且需要現房銷售。
而今天中海競得的翠苑宅地，同樣，既未溢價封頂，也未超過中冶翠苑項目（39571元/㎡）的拿地價格。
板塊二手房方面，地塊東面一路之隔是國都房產打造的小區楓華府第，二手房近期成交價在50000元/㎡左右。學院路東，雅戈爾御西湖，二手房近期成交價在70000元/㎡左右。
北面，文二路以北，老小區翠苑一區，二手房近期成交價在45000元/㎡左右。
原杭師大美術學院地塊實景圖與地塊東面的楓華府第
③
綠城摘得濱江西興北宅地
樓面價33625元/㎡未溢價封頂
濱江區西興北單元R21/R22-01地塊，東至規劃桂子路、南至濱和路、西至建設河綠化帶、北至啟智街。地塊位於地鐵1號線濱和路站東北角，緊鄰地鐵站，地段優越。
根據掛牌文件，地塊出讓面積44260㎡，容積率1.0-2.8，建築面積約14.3萬方，用地性質為住宅（設配套公建）兼容服務設施用地，起始總價344053萬元，起始樓面價24049元/㎡，封頂樓面價36072元/㎡。
值得一提的是，西興北單元地塊需配建一個18班幼兒園，用地面積不少於9000㎡，地上建築面積不少於6065㎡，建成後須無償移交濱江區政府有關部門。
西興北單元R21/R22-01地塊區位圖
128輪競價，濱江區西興北地塊成交，由綠城以481053萬元總價，樓面價33625元/㎡，溢價率39.82%。
根據浙報傳媒地產研究院數據，在近1年左右時間裡，濱江區共出讓了三宗涉宅用地：
一、2017年6月的保利襄七房地塊（保利·天匯），樓面價28390元/㎡，住宅自持比例36%，商業自持2.5萬方，需現房銷售；
二、2017年9月的溫州時代西興地塊，樓面價31851元/㎡，自持比例25%；
三、2018年1月的中海襄七房地塊，樓面價34464元/㎡，自持比例13%。
而今天掛牌的這宗西興北單元宅地，實則比上述已出讓地塊的地理位置都要好，但樓面價卻要低於中海襄七房地塊，也進一步印證了區域地價的回調。
地塊的西南角，是濱江區昔日神盤——東方郡，從2008年的9000多一平，到現在89方小戶型二手房價已接近6萬元/㎡。
而地塊正北方1.3公里處，是濱江區近年神盤——濱江金茂府，不久前剛賣完了最後一批高層住宅房源，搖號精裝均價47100元/㎡。
西興北單元R21/R22-01地塊航拍圖
④
杭州地鐵底價包攬五常車輛段綜合體
與誰合作暫時成“謎”
地鐵5號線五常車輛段綜合體項目，東至杭州繞城高速公路，南至餘杭塘路和地鐵5號線五常站，西至荊長大道，北至餘杭塘河。地塊西面即是未來科技城紅盤華夏四季，南側為北大資源未名府。
三宗地塊土地面積合計44.8公頃，總可建面積78萬方，起始總價138億。
這也是繼七堡車輛段綜合體（楊柳郡）後，杭州第二個車輛段上蓋綜合體項目。
根據掛牌文件，地塊競買要求中競買人“需具備軌道交通線路建設及運營技術能力”，不僅需要資格證明，還不允許聯合體報名。
未來科技城五常車輛段綜合體項目地塊區位圖（製圖：馬夢婷）
毫無懸念，五常車輛段綜合體由杭州地鐵集團底價包攬，成交總價138億，成交樓面價分別為18600元/㎡（18號地塊）、14490元/㎡（19號地塊）、18530元/㎡（20號地塊）。
從地段上來說，五常車輛段綜合體區位優越。南面有西溪溼地，東北方向接壤三墩西雲谷區域，而且作為地鐵5號線五常車輛段綜合體項目，交通優勢顯而易見。
這三宗地塊，難就難在技術層面上。
地鐵車輛段上蓋，並不是普通地鐵線路上的上蓋，而是地鐵車輛停放、檢查、整備、運用和修理的管理中心所在地，簡單說，是地鐵“停車場”上蓋。
車輛段項目本身就具有地鐵運營安全，項目規劃、綠化、減震、抗噪音等方面操盤難度，再加上3宗地塊還具有一定的商業配比、幼兒園配建、道路建設、限高等一系列複雜規劃要求。
整體而言，開發難度不小。而國內具有此類車輛段上蓋綜合體開發經驗的房企並不多。
2014年10月30日，杭州地鐵競得杭州首個地鐵車輛段——七堡車輛段上蓋綜合體，後聯合本土綠城房產一起開發，打造了大盤楊柳郡。
今天，杭州地鐵又包攬下了五常車輛段綜合體三宗地塊，後續會與哪家房企聯合開發，是今日土拍後的第一重疑霧。
無論與誰合作，對於合作方而言，都是一塊不可多得的地產“大蛋糕”，近80萬方的總體量，約1.5個楊柳郡（54萬方）的建設規模，未來勢必會奠定這家房企在杭州市場中的銷售額與排名地位。
當然，機遇與挑戰並存。
誠如昨日的一場暴雨，成為了檢驗房企施工質量的試金石。第一個車輛段綜合體在今日看來，並不算成功，這也為第二個的施工方、操盤方帶來了更多的警示與挑戰。
地塊周邊項目信息表
⑤
下城區城投包攬東新兩商地
德信底價競得蔣村商地
此外，今日主城區還有4宗商地掛牌出讓，分別為下城區東新單元XC0607-B1/B2-14地塊、東新單元XC0607-B1/B2-16地塊、東新單元XC0607-B1/B2-17地塊，西湖區蔣村單元C-29地塊。
下城區東新單元商地區位圖（製圖：方仲辰）
17號，東新單元XC0607-B1/B2-14地塊，由下城區城投以80531萬元總價競得，樓面價14443元/㎡，溢價率67.7%。
18號，東新單元XC0607-B1/B2-16地塊，由杭州勝利經濟合作社以12735萬元總價競得，樓面價7749元/㎡，溢價率1.6%。
19號，東新單元XC0607-B1/B2-17地塊，由下城區城投以100203萬元總價競得，樓面價14273元/㎡，溢價率66.44%。
值得一提的是，包攬下面積較大，17、19號兩宗地塊的下城區城投正是杭州武林新城的投資建設方。
西湖區蔣村單元商地區位圖（製圖：方仲辰）
而20號，蔣村單元C-29地塊，則由德信以15746萬元底價競得，樓面價6548元/㎡。
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