去年底，原方正证券联席研究所所长、首席经济学家任泽平“转会”恒大，担任集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长，税前年薪1500万，成为市场热议的话题。
网上流传一份恒大的内部文件，任泽平的薪资核定为125万每月，其中包括工资62.5万，奖金62.5万。
当然，今天淘哥不是想八卦任泽平的薪水，而是想讲讲任泽平的观点，这位年薪1500万的大咖，对楼市有一个基本的经典判断体系：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
光这一句判断，说实话已经比很多金融行业的房地产分析师强了。某些分析师最擅长的就是把简单问题复杂化，各种图标、模型、数据，搞得你云里雾里，最后得出的结论，其实还不如任泽平的这三句简单朴素的话管用。
今天淘哥就来谈谈深圳的人口指标。
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去年一年多了55万人
其中8成是户籍人口
两个月前的4月17日，深圳市统计局在各大媒体披露了去年深圳的统计公报。
淘哥以这张图为依托，结合掌握的其它数据，来分析下深圳的人口奥秘。
1、人口数量
综合各类报道，深圳的实际管理人口，应该在2200万左右，深圳的常住人口1252.83万人，户籍人口434.72万。
淘哥点评：2200万管理人口，住房自有率只有20%，也就是说还有8成人在深圳还没有买房，潜在购房需求庞大。
2、人口流入
去年年末深圳的常住人口1252.83万人，比2016年末增加55.08万人。
其中常住户籍人口434.72万人，增长11.3%，增加44万人，这意味着去年增加的55万人中，有八成是户籍人口。
常住非户籍人口818.11万人，增长1.4%，占比重65.3%。
深圳一年增加55.08万人，一线城市排名第一。2015年到2017年，深圳常住人口增量分别为60万、53万、62万（本土55万，还有7万多是深汕合作区），领跑四大一线城市。
淘哥点评：2017年增加的人口主要是户籍人口，说明深圳人口质量在提升。
与北京上海相比，深圳入户相对容易，大家也要注意，目前入户宽松只是暂时的，目的是解决深圳户籍人口和流动人口的倒挂问题，未来深圳入户也是可能关门的。
2、人口结构
这是一个很重要的指标，深圳市全国人口最年轻的一个城市，平均年龄大概34岁，正是成家立业生子的高峰期。
淘哥点评：婚房、学位房。
3、新生儿
这些年深圳新生儿数目持续增长，进入一个“婴儿潮”。2012年开始，每年都有20万以上的婴儿出生，2016年飙升达到23万，创历史新高，2017年24万新生儿再度刷新历史记录，其中有一半是“老二”——二胎。
淘哥点评：四房会越来越俏。
4、小学生数量
新生儿的大增已经开始向下传导到幼儿园和小学，2017年末深圳市在园幼儿 50.50 万人，增长 9.0%，增速非常快。
小学生数目和增速也很可观，深圳有小学 342 所，在校学生 96.45 万人，增长 5.9%。
2017年深圳小学生数量超过了北京上海，和广州应该超不多。
淘哥点评：无论是人口总量、人口流入速度、市民年龄结构、新生儿数量、幼儿园和小学生数量，这些指标都说明，我们正处于一个对学位房的需求爆发期，这就是淘哥之前专门提出的，深圳学位房的历史性机遇。
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龙岗人口增速超越龙华
去年户籍人口增加20.8%
上面那张图中，还隐藏了一个彩蛋：深圳各区人口流入情况，再看看这张图
万万没想到的是，龙岗区的户籍人口增速是最高的，去年相比2016年，增长20.8%。
而大家熟悉的人口大区龙华，户籍人口流入增速是20.2%，还略逊于龙岗。此外，宝安是12.8%、福田11.3%，坪山18.4%，南山10.4%.
如果把统计范畴扩大到常住人口，深圳1252.83万常住人口计算，增速最快的是光明，增加6.4%，第二也是龙岗，增加6.3%，第三是南山5.0%。龙华只有3.5%。
我们都知道，龙华被称为宇宙中心，过去5年来房价飙升，背后支持龙华房价迅速上扬的因素中，一个非常关键的就是——龙华巨大的人口增速。
2013-2015年，龙华人口增幅高达118.7%，位居深圳首位，龙华已经成为深圳人口密度最大的区域，达到17257人/平方公里。
如今，龙岗人口增速竟然超越了龙华！光看2017年的数据，可能有偶然因素，我们再看看2016年，如下图
见红框部分，2016年，龙岗户籍人口增速13.3%，在全深圳也仅次于龙华，排名第二位。而常住人口增速是4.5%，也超越了龙华。
再往前看2015年，同样，龙岗的户籍人口增速12.3%，仅次于龙华排名深圳第二。
2015年——2017年，龙岗户籍人口增速分别是12.3%、13.3%、20.8%，分布排名深圳各区第2、第2和第1，增速越来越快，基数越来越大，绝对增加人口也越来越多。
说到这里，我们再来回顾，月薪125万的恒大经济研究院院长任泽平的经典论述：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
我想大家都能看明白了：龙岗楼市长期前景高度看好，龙岗就是第二个龙华。
楼市发展是人口先行，2015-2017年龙岗的人口爆发，意味着后续龙岗楼市很可能迎来爆发期。
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对龙岗楼市的几点看法
其实不光是人口，龙岗近几年的GDP增速也非常快，2017年，龙岗GDP3858.62亿元，增速9.8%，GDP总量已经超越了福田，而增速仅次于坪山，与光明并列，位居全深圳第二。
无论人口还是经济指标，都说明了龙岗的长期前景，淘哥顺带说说对龙岗楼市的基本看法。
淘哥曾经提过，现阶段，大家应该以“住”的心态来买房，仔细考虑地段、交通、学校、商业、自然环境、人群是不是符合你自己住的需求。
如果很宜居，那就是好房子，而淘哥觉得，龙岗中心城就是一个很适居的区域。
1、龙城房价便宜。
龙岗中心城在售新盘的房价基本在3.5万——5万之间，在深圳各个区域中属于非常低的。
这么比较吧，龙岗中心城的房价原来是比光明、沙井这些区域是要高的，现在光明都要到6万了，沙井也是4.5-5万。
2、龙城配套成熟。
深圳的各个城市副中心比较，其实龙岗中心城的配套是最高大上的。
这应该得益于大运会的举办，对龙城的配套带来了巨大的提升，事实上，经过十几年的建设，龙城的配套水平是非常成熟的。商业有山姆、coco park，万科广场、世贸、岁宝等，接下来还会有大运新城700米大湾区第一高楼的商业配套、有仁恒的超大规模商业综合体等。
3、龙岗中心城学校好
学校有龙城初中、龙岗区实验、深中龙岗初中、龙岗区外国语等。公建配套上，有大运新城、有三馆一城等。
淘哥觉得，这些学校和公共建筑的配套水平，其实是超越西部的沙井福永松岗的，尤其在置业者最为关注的学校上，龙城的中小学教育水平是非常高的。
4、龙城还有一个很大的优势，户型好，算下来，龙城的实际房价其实比明面上表现的还要低。
5、龙城存在爆发因素——地铁14号线。
淘哥觉得这条快线对龙城拉动作用，丝毫不逊色于地铁11号线对西部片区的拉动。地铁14号线时速比11号线更快，而且从大运站到福田岗夏北只有6个站，相比之下，地铁11号线从沙井到福田有14个站。
在地铁14号线开通前，龙城还是一个区域市场，购房者主要来自当地和龙岗。
预计地铁14号线开通后，关内客将真正涌入龙城。
6、龙城还有一个爆发点是——旧改。
下图是淘哥前不久在龙岗公园花半里踩盘时，拿到的一张旧改分布图。这张图上分布了恒大、恒裕、碧桂园、京基、黄龙塘、南联第二工业区、南约联合旧改、吓井一村、上井村旧改等一系列大体量旧改项目。
顺带介绍一下龙岗中心城的公园花半里，淘哥专门写过一篇踩盘日记，《深圳新盘长在公园里，2.4容积率卖4万，首付仅110多万起》这个楼盘有几个显著特点。
1、容积率极低，只有2.4，居住舒适度高。
2、就在公园旁，山脚下，坐拥133公顷公园资源，景观视野好。
3、周边旧改项目很多，未来增值有潜力。
4、户型是89平米，总价、房间数、流动性都控制比较好。
5、价格约4万一平，89平米总价区间约342-428万元，首付110万起。
6、准现房，今年下半年马上就要入伙。
7、目前仅剩下最后40余套，为位置、景观视野最好的高层单位。
淘哥觉得，这是一个普通人负担得起的，高居住舒适度的楼盘。以刚需的价格享受别墅级的容积率与自然环境，就像居住在莲花山公园旁，家里老人小孩一定喜欢。如果你有意向，如果你看好龙岗中心城，可加淘哥微信543251316。
发几张图，感兴趣的朋友可以去看看，这是样板房：
公园就在家门口
6、最后压轴的是这张图：
这是去年南方都市报对龙岗区位书记高自民的一个跨版重磅报道，这句话淘哥有必要再强调一下：“龙岗以前是城市副中心，这次要把“副”字去掉”
节选几个专访问题：
记者：其实“东进战略”就是深圳战略。你怎么理解此中涵义？
我理解，城市有城市发展的规律，城市当然需要规划，但规划要符合城市发展的规律，这才有意义，要是20年前提出“东进”，相信提了也没有什么意义。今天深圳的城市发展到了这样一个阶段，也自然而然需要东进。
深圳发展的“第一极”是以福田、罗湖为主的原深圳经济特区核心地带。深圳的“第二极”是以南山、前海、宝安中心区为代表的西部区域。相比而言，过去东部是发展热点相对较少的区域，但是同时也是增长潜力、发展空间、辐射区域最具想象力的区域，只要给予足够的推动，就能够把东部地区打造成创新能力卓越、产业层级高端、优质资源要素汇聚、产城深度融合、辐射带动能力强的深圳发展“第三极”。
深圳就如同一张弓，以前拉得还不够开。发展到今天，这张弓需要拉得更远，要拉到东部、拉到龙岗来。弓拉得越远越实，动力就越足。
区与区之间的比较，不能是单独纬度的比较。一定要站在全市乃至粤东北地区的角度来考量龙岗的规划， 粤东北地区一定会发展起来，龙岗还要站在粤东北地区相互功能性协同角度去考虑发展。
记者：龙岗这个未来的东部中心，它的涵义远远超越地理意义上的中心？
龙岗以前是城市副中心，这一次一定要把这个“副”字去掉。这个定位如果不改变，实际上不仅牺牲了龙岗大发展的机会，更牺牲了深圳大发展的机会。过去深圳的发展布局体现在龙岗的规划上基本是条形布置、带状布置，从产业布局的角度来看，带状发展是合理的，也是符合规律的，但是条状布局容易遇到发展的天花板，难以形成城市中心，而未来龙岗要打造成深圳第三增长极，就必须形成一个城市中心。
随着龙岗定位为市级中心，未来将在公共服务配套、交通基础设施、土地开发密度等方面获得更大的发展空间，这是龙岗发展的机会，更是深圳未来发展的重要支撑。
奉劝大家，千万不要小看龙岗中心区，这里将是城市级的东部中心、深圳第三极。龙岗的人口正迅猛增长，经济也同样如此，这些都是楼市长期增值的基础。配套完善的名校、公共建筑、商业配套，下一个爆发的宇宙中心，很可能就是龙城。
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由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
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