我的房屋買賣合同未辦理備案登記，第三人能否申請人民法院查封執行？
案情簡介：我出資購買某房地產開發公司修建的臨街商業門店，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，我先行支付90％的購房款，剩餘10％購房款約定在房屋交付時支付。但該《商品房買賣合同》由於開發公司資料不完備而未能在房產管理機關辦理備案登記。此後開發公司因資金短缺而向李某借款數百萬元，到期未能歸還，李某將開發公司訴至法院，並申請查封了開發公司修建的商業門店。該案件在執行過程中我得知後提出執行異議之訴。就該案件，因我與開發公司簽訂的《商品房買賣合同》未在房產管理機關辦理備案登記，李某能否申請人民法院強制執行該商業門店用於抵頂開發公司所欠債務。
律師答疑：你作為買受人，對登記在被執行人開發公司名下的不動產查封執行措施提出異議，根據《最高人民法院關於適用（民事訴訟法）的解釋》第四百六十五條一款（二）項“案外人對於執行標的享有足以排除強制執行的權益的，裁定中止執行”。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
由於你與開發公司所簽訂的書面《商品房買賣合同》是在人民法院查封之前，而且已經支付了 90％的購房款，未能到房產管理機關辦理備案登記手續，並非你自身的原因造成。且你自願將10％的剩餘購房款按照人民法院要求交付執行。
因此，李某不能以你與開發公司簽訂的《商品房買賣合同》未在房產管理機關辦理備案登記為由而申請人民法院強制執行該商業門店以抵頂開發公司所欠其金錢債權。
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