江北新区核心片区、江北新区核心区、江北新区中央商务区、江北新区直管区、江北新区共建区、江北新区协调区……你能分的清吗？
NO.1 | 壹
上周末，我跟几个好朋友等一行四人考察了杭州楼市，重点看了钱塘江南岸的滨江区和萧山区，特别是奥体新城一带，应该说建设的比较到位了！
众所周知，由于G20和亚运会的拉动，钱塘江南岸的片区，已经成为杭州楼市的当红炸子鸡。目前最重要的亚运会奥体中心，已经建设的差不多了，周围高品质楼盘遍地，一副现代化新城的局面。
考察之后，我对南京江北新区的建设，更有信心了。起码硬件配套设施，江北新区超过杭州的奥体新城，并不太难。比如江北新区是江苏省唯一的国家级新区，省市重视力度很大，地位更高。此外规划的金融中心、600米摩天都在有序建设之中，而杭州200米以上的高楼都还不是很多。
所以对于江北新区的建设来说，真的到了天时地利人和的时代：
天时：国家级新区成立三年，城市建设恰逢其实；
地利：与河西只有一江之隔，交通比较便利；
人和：举全市之力建设江北，资源聚焦度更高；
结合江北新区金融城、芯片城、基因城的战略定位，可以说江北新区的发展要素，基本都齐备了。
然而，在江北新区的规划方面，我们却有点看不懂。半年一小变，一年一大变，制造的概念层出不穷，即便是我们这种规划老司机，也有点傻傻分不清了！
7月3日，江北新区官方发布《南京高新区（江北新区直管区）控制性详细规划及城市设计整合》文件。整个江北直管区范围的规划、定位、发展方向等第一次曝光。
这是江北新区直管区的区位和范围。规划范围总面积386.25平方千米，涉及长芦街道、葛塘街道、大厂街道、盘城街道、沿江街道、泰山街道、顶山街道以及部分江浦街道范围。
那么江北新区共建区有多大？788平方公里！
为什么对这张地图印象这么深刻，因为共建区长的非常像一种动物：
像不像？
从地图上看，直管区中的一小部分，好像还不属于这788平方公里的共建区……
好了，直管区和共建区我们搞清楚了，现在我们来研究下，什么是核心区？
NO.2 | 贰
那一年，菊花还是一种花；
那一年，2B还是一种铅笔；
那一年，江北核心区，才这么点大！
谁都知道，江北新区的核心区，仅仅是指顶山街道的16平方公里。很多人都认为关山悦还是核心区的楼盘，买房人趋之若鹜。而现在，他们开始维权了，甚至如果业主说自己是核心区盘，旁边立马有人指正：呸！你们早就被抛弃了！
在纬三路16平方公里的楼盘还没有坐热这个Title，去年核心区突然扩容了！
这次扩容，出现了几次重要变化点：
纬七路两侧的大片土地被划入核心区，五桥两侧的海峡科工园一并划入；
江北大道以西，以北的原核心区土地，被踢出去了，关山悦这个楼盘直接吐血……
浦口火车站附近的一块土地也被踢出核心区
好景不长，这才几天啊，核心区的范围，又双叒叕……变了！
NO.3 | 叁
刚刚又冒出一个概念：核心片区！
江北新区核心片区，共由江北新区NJJBd010、NJJBd030、NJJBd040以及NJJBe030四个控详单元组成。这四个单元，分别代表16.1平方公里的江北新区中心区、纬七路隧道口两侧、青奥体育公园板块，以及三桥板块商务中心。
江北新区核心片区，规划范围东至滨江大道—长江，南至虎桥路，西至沿山大道—七里桥北路—浦珠南路—宁合高速—浦乌路，北至定向河路—浦东路，总面积51.14平方千米。
媒体估计的江北核心片区的范围
这个核心片区，是不是就是核心区？没有人解释，不清楚。反正包括原来的33.2公里的扩大版核心区。值得注意的是，被核心区抛弃的关山悦附近地块，以及浦口火车站地块，又被划到核心片区了！
关山悦：NMMP！
最近有一个位于浦口老城区边缘的楼盘—金地悦风华，宣传的重点就是江北核心片区豪宅，这次区划调整，这个楼盘鼻涕泡都乐出来了……
有人问：关山悦先在核心区，又被踢出去，现在又进了核心片区，两起一落，是不是未来就要起飞了？未必！
首先这个核心片区，已经非常大了，稀缺性不足，是个盘都在核心片区。光环效应大大下降！
此外这个盘前几天维权，质量堪忧，人设已崩，再抢救已经来不及了！
另外前几天核心区拍地，地价已经不太高了，核心区能给所有楼盘带来优质学校？优质资源？够呛！关键还是靠自己。
NO.4 | 肆
那么这两年江北新区制造了这么多概念，核心区或者核心片区（实在不知道两者到底有什么不同）老是变来变去，本质是什么原因造成的？焦虑！
曾经有一个领导说过：江北新区是块好料子，要好好裁剪才行。现在的问题是，一堆裁缝拿着剪刀一会这样剪，一会那样剪，对于江北新区的发展路径，思路并没有完全想好，还是走一步看一步。整个过程充满了机遇，也充满了挑战。
江北新区的区位，实在是太好了，与市区一江之隔，即便无法建成浦东新区的水平，达到杭州钱江新城、奥体新城的水平和档次，应该说难度不大。而且江北新区在地铁、摩天的规划设计方面，远远超过杭州的奥体新城。焦虑感来自哪里？产业！
江北新区规划了芯片城、金融城、基因城，说白了就是产业。而最近几年招商投资方面，出现了新形势：
1
新规划太多，国家新区19个，自贸区几十个，百年大计遍地都是。很多人感叹，规划太多，企业不够用了。之前武汉一把手，隔三差五就把雷军叫到武汉开会，恨不得把雷军绑在武汉。西安一把手去北京，专门去小米找雷军谈心……网红企业的老总，基本上都被各个城市拉单子，应接不暇。
2
发展进入新常态。从今年的半年数据看，全国消费品的大头手机产品和汽车产品，降幅明显，企业发展面临瓶颈，大规模的开新的总部，已经不太现实。比如溧水董小姐投资的新能源汽车，日子也不好过。单子很难拉。
3
即便南京内部，其实竞争也不少。据说某单位已经落户河西金融城，现在有其他区要挖墙脚。江宁区的先进制造业，上秦淮网络小镇，发展也还不错；仙林地区现在围绕南大搞AI，已经起步了。大家都在拼命往前赶，不会谦让的。
4
自身培育产业能力稍差。其实看城市建设，南京做的比杭州好，但如果比产业布局，差距不小。一个新区建设，最重要的是大量企业入驻，员工周边买房，地铁教育配套一上，新区很简单就搞好了。培育自己的产业，需要扎扎实实做起。
基于以上原因，我们发现其实各地的发展都充满了焦虑感。这几天山东党政代表团考察江苏、浙江，他们的心得体会就是：红红脸，压力大！不比不知道，一比吓一跳，稍不注意就落后了。
好在近期江北新区在各个方面的招商工作，在一步一个脚印的落实。我们有一万的理由相信，江北新区的明天会更好。只是在规划方面，还是希望能够保持战略定力，不断修改是可以的，但也别这么频繁啊！除了给自媒体带来无限的重磅利好流量外，价值不大。
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